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新型城鎮化與房地產新趨勢

培訓目標：從怎(zen)么(me)看(kan)，到(dao)怎(zen)么(me)辦、怎(zen)么(me)干，本課程研究(jiu)“十四(si)五”規劃、新(xin)型城鎮化(hua)、都市圈建(jian)設對(dui)房地(di)產(chan)行業的(de)影(ying)響(xiang)、解讀相關(guan)政策，分析新(xin)形勢下我國房地(di)產(chan)行業新(xin)趨勢、新(xin)機遇與新(xin)應(ying)對(dui)。培訓內容注重解疑答惑(huo)，主動應(ying)對(dui)疫情影(ying)響(xiang)，幫助房地(di)產(chan)企業決(jue)策，更(geng)好地(di)助推工作。講座“有(you)理(li)(li)、有(you)趣、有(you)料、有(you)用”，圖(tu)文(wen)并茂，通俗易懂。理(li)(li)論與實際相結(jie)合，學員可(ke)以在知(zhi)其(qi)所以然(ran)的(de)基(ji)礎上，進而知(zhi)道未來(lai)的(de)必然(ran)。

講座提綱（三級提綱版）
一、“十四五”規劃關于新型城鎮化、房地產的表述及其對我國房地產行業/企業的影響
1、“十四五”規劃關于“基建”與“新基建”的表述及其對我國房地產行業/企業的影響
——房地產政策重點圍繞增加住房供給和發展租賃住房市場
2、“十四五”規劃關于新型城鎮化的表述及其對我國房地產行業/企業的影響
——完善新型城鎮化戰略，提升城鎮化發展質量
——城鎮化率提高1個百分點
——放開戶籍限制、農村土地流轉等
——人口遷移為房地產帶來機遇與挑戰
——“十四五”時期新型城鎮化建設工程與我國房地產行業/企業的機會
——房地產行業/企業在“雙循環”和“十四五”規劃中發揮重要作用
3、“十四五”規劃關于城市群、都市圈表述及其對我國房地產行業/企業的影響
（1）推動城市群一體化發展
（2）建設現代化都市圈
4、“十四五”規劃關于 “城市更新行動”的相關精神解讀與房地產工程企業的機會
——“十四五”規劃綱要提出，要加快轉變城市發展方式，統籌城市規劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升。
——房地產行業經歷了數十年高速發展，市場趨于飽和，逐步由規模化向高質量發展轉型，城市更新和老舊小區改造成為房企布局的新賽道。
5、“十四五”規劃關于“完善住房市場體系和住房保障體系”的表述及其對我國房地產行業/企業的影響
（1）堅持“房住不炒”的總原則
（2）加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度
（3）落實主體責任，穩地價、穩房價、穩預期
（4）加快培育和發展住房租賃市場
——房地產政策重點圍繞增加住房供給和發展租賃住房市場
6、“十四五”規劃關于綠色發展與碳中和的表述及其對我國房地產行業/企業的影響
（1）“十四五”規劃主題之：綠色發展與碳中和是重要的長期宏觀主題
（2）“綠天鵝”的風險
——“綠天鵝”是指氣候變化可能引發的金融危機。2020年，國際清算銀行（BIS）在其出版的《綠天鵝：氣候變化時代中的*銀行和金融穩定》提出了這一概念。
——“綠天鵝”風險卻比“黑天鵝”風險更高階，為應對氣候變化和推動經濟低碳轉型，大幅度收緊碳排放等相關政策或技術革新，引發高碳資產重新定價和財務損失的風險。
（3）綠色發展與碳中和對房地產行業/企業的沖擊
（4）綠色建筑：節能減碳
（5）利用可再生能源發電為綠色建筑提供運行動力是降低建筑運行能耗的有效技術之一：光伏發電和風力發電
（6）以工業化、信息化、綠色化“三化合一”為特征的新型建筑工業化代表著未來發展趨勢，是住房和城鄉建設領域綠色發展、低碳循環發展的主要舉措。
（7）發展新型建筑工業化是促進建設領域節能減排的有力抓手。
——裝配式建造方式
（8）積極推進建筑工程技術進步、促進產業轉型升級、提高建筑業發展質量，真正把“綠色”融入建筑全生命周期，實現建筑業的綠色發展。
（9）2020年3月29日，住房和城鄉建設部發布通知，就加強縣城綠色低碳建設公開征求意見。
7、“十四五”規劃關于“加快數字化發展，建設數字中國”的表述及其對我國房地產行業/企業的影響
（1）“十四五”規劃6次提及數字化！住建行業數字化要怎么做？ 
（2）智慧住建是時代發展的必然
（3）數字基建
（4）數字化轉型衍生機遇，不斷提高建筑產業智慧化水平，推動移動互聯網、物聯網、云計算、大數據與建筑業的深度融合；同時加快BIM(建筑信息模型)技術推廣應用；在工程項目規劃、勘察、設計、施工、監理、造價等各階段，推廣BIM技術應用，利用云計算、云存儲技術和云服務平臺，實現建筑全生命周期各參與方的數據共享和協同合作，為項目方案優化和科學決策提供依據。
——“十四五”期間的行業數字化轉型最好可以與有經驗的科技型企業進行合作，做好整體規劃，避免走彎路、重復建設，浪費資源及時間。
（5）房地產企業加快數字化轉型案例：南通三建
8、“十四五”時期房地產企業的發展機遇
——在經濟“雙循環”中，房地產必將扮演重要角色
——城市化、都市圈促進人口流入的機會
——繼續對關鍵領(ling)域進(jin)行投資：“兩新(xin)一重(zhong)”與房地產行業的機遇(yu)

二、我國房地產投資的國際背景：國際經濟形勢與熱點問題
1、疫情前世界經濟已經進入衰退
——當前全球處在罕見的經濟增長低迷期
——十年一次的金融危機是否已經到來
——會不會發生百年一遇的危機？
2、世界經濟周期與新工業革命
——全球長波周期劃分（康得拉季耶夫周期）
——工業革命、技術變革與城市化
3、油氣價格與世界經濟景氣度
4、世界經濟進入“三低兩高”，貨幣政策環境巨變
——俄羅斯、土耳其等國開始加息
5、拜登上臺后的內外政策新變化
6、“灰犀牛”與全球大變局初顯
——警惕“灰犀牛”式大概率危機的到來
——黑天鵝與綠天鵝
——全球大變局初顯
7、*貿易戰及其對世(shi)界經濟的(de)影(ying)響

三、*博弈影響幾何：*博弈對我國房地產的影響
1、*博弈的根本原因
2、*博弈的力度加劇、范圍擴大
——特朗普：《交易的藝術》
——拜登政府對華政策變化
——*博弈*進展
3、*博弈的前景展望
——*貿易戰的三種可能結果
——初期，沿海和外向型經濟省份受影響大
——最終影響到全國各個省份
——*貿易戰的可能演化路徑
4、*博弈不同情形下的短期影響和長期影響
5、*博弈不同情形下的直接影響和間接影響
6、*博弈對進出口的可能影響：現在與未來
7、*博弈對房地產的可能影響：現在與未來
——外貿順差減少→外匯占款減少（發行的錨）→人民幣發行被動減少→影響經濟和進出口→對房地產負面影響
——科技封鎖加劇→發展高科技→避免全民炒房→引導企業加大研發投入→對房地產負面影響
——外貿順差減少→海外投資受限→投資渠道減少→投資/購買房地產
——內循環背景下→基建拉動經濟、促進就業→房地產市場活躍
——刺激經濟→貨幣供應增加→實體經濟投資回報較低→資金繞道回流到房地產
——出口減少→經濟受影響→財政收入減少→搞土地財政→刺激房地產
——全球貨幣大放水/貨幣超發→大宗商品價格上漲→輸入性通貨膨脹→成本上漲（原料價格上升、人工成本上升）→老板利潤減少、工人凈收入減少→房地產需求減少
——全球貨幣大放水/貨幣超發→大宗商品價格上漲→輸入性通貨膨脹→物價上漲（原料價格上升、人工成本上升）→資產性需求增加→房地產投資需求增加
8、*博弈對金融的沖擊
——金融風險會放大
——蒙代爾“不可能三角”
——匯率風險增加，企業要積極應對
——在*博弈背景下，大概率人民幣處于升值通道。但隨著博弈力度的加重與緩和，會有波動。
——為增加談判籌碼，階段性貶值是常態
9、疊加疫情影響下，*博弈的進程和后果還不清晰
——疫情造成全球供應鏈、產業鏈、價值鏈甚至創新鏈中斷或者減弱。未來疫情結束后，全球供應鏈、產業鏈、價值鏈會重構。
10、房地產企業的應對
——未雨綢繆，化解風險
——主動出擊(ji)，轉型升級

四、我國房地產投資的國內宏觀經濟背景：中國經濟長期發展趨勢
1、宏觀經濟分析的基本框架：總需求與總供給
2、經濟增長的決定要素
3、需求三架馬車分析
（1）消費
（2）投資：民間投資告急
（3）出口：進出口增速回落
4、供給側分析
（1）人口問題：未富先老
（2）資源環境問題
（3）科技創新問題
5、中國會不會陷入“中等國家收入陷阱”
6、經濟增長的三大動力來源
——城鎮化沒有完成
——中西部地區的后發優勢
——消費結構升級
7、近年中國出現的幾個重要拐點
8、中國經濟將現“四大分化”
9、實體經濟企業面臨的六大問題、五大危機
10、企業倒閉潮的四種推動力量
11、產業轉移與海外投資
12、從十四五規劃看中國經濟未來發展與中國未來深刻變革
13、碳中和與綠色發展將重塑中國經濟
14、警惕金融風險：謹防“明斯基時刻”的到來
——郭樹清：房地產泡沫是*的灰犀牛
15、對我國未(wei)來經濟增(zeng)長的(de)基本判斷

五、房地產向何處去：新時期中國經濟走向預示長期房地產市場將平穩發展
1、中國經濟長期向好的前景是光明的
2、我國未來經濟持續增長支撐基建和房地產需求
3、19大后中國經濟走向預示房地產行業平穩發展
——我國長期向好支撐基建和房地產需求
——基建和房地產市場健康發展是政府、百姓的共同愿望
——基礎設施建設是經濟發展的支撐條件
——朱镕基：房地產拉動了一百多個產業發展
——地方財政壓力
——百姓財富保值
4、房價會漲還是跌？
——2017.5.12，人民日報發文：房價上漲是必然趨勢
——論經濟體量，中國和*最為相像；論土地制度，中國又是香港式的；論人口結構，中國向日本靠攏。再加上調控，所以房價的問題很復雜
——房地產周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融
——房價會漲還是跌？看通脹、區域、投資渠道
——根源：土地財政，人地錯配，貨幣超發
5、人口老齡化加速影響房地產
——從人口結構上看，大概率上2030年是房地產和房價的轉折點
——老齡化會拖累經濟增速
6、土地制度政策變化影響房地產
7、土地財政和地方債務風險影響房地產走向
——地方財政對土地財政的依賴度分析
8、通貨膨脹預期、土地財政與現行房地產市場政策的拉鋸
——通脹預期下，購房更容易保值：正面影響
——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭搶資產，房子漲價
——地方政府財政緊張，加大房地產扶持，增加土地收入
——各地搶強人大戰，需要房地產配合
——“兩新一重”是重大抓手。其中一個“新”，是新型城鎮化，當然包括房地產
9、正確認識房地產在經濟發展中的作用和地位
——不可廢棄
——不可過度依賴
——房住不炒
——不能(neng)影響科技(ji)創新(xin)和可持續發展

六、調控加碼：*房地產金融政策解讀
1、三道紅線
——2020年8月央行和住建部發布加強對房企資金“三道紅線”管控
2、房貸收緊、房貸利率提高
——2020年12月央行發布對銀行房貸“五檔分類”要求
——廣東地區LPR加點提高
——嚴查房抵經營貸違規流入樓市
——上海、廣東限購政策升級，對政策“打補丁”
3、地產信托業務正經歷又一輪監管調控
——針對狂飆突進的地產信托業務，2021年5月中旬，銀保監會祭出《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(簡稱“23號文”)后，強調不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，嚴格限制了前端融資模式的發展。
——23號文+窗口指導后，部分信托房地產業務暫停，舊改、供應鏈金融購房尾款類項目除外
4、房貸集中度管理新政
——2021年1月9日 中國人民銀行、銀保監會日前發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度
——各省加碼
5、“集中發布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中
——22城住宅用地公告不能超過三次
——與22城GDP接近的城市，會成為房企拿地的潛在目標
——近期，包括杭州、長沙、重慶、北京、天津、廣州等在內的多個城市公布了第一批次的商品住宅用地出讓安排。多數城市一次供地數量超過30宗，有的甚至達到上百宗，部分城市一次掛牌土地金額就達到或接近千億元。截至4月2日，已有16城出臺了集中供地相關政策。傳統樓市成交“小陽春”及“金九銀十”是集中供地期。今年的第一批次集中供地，就有可能形成價值上萬億元的土地交易。
6、2021年《政府工作報告》關于房地產的相關精神解讀
（1）刺激經濟還是要靠基建
（2）房地產
（3）推進新型城鎮化，確立都市圈城市群。優化區域經濟布局，促進區域協調發展 
（4）地方債務。無法延續。基建能力受限
（5）碳中和、節能環保與綠色建筑
（6）老舊小區改造、安居房與基建
7、2020年3月29日，住房和城(cheng)鄉建設部發布通知，就(jiu)加強(qiang)縣(xian)城(cheng)綠色低碳建設公開征(zheng)求(qiu)意見。通知提出，縣(xian)城(cheng)新建住宅以(yi)6層(ceng)為(wei)主，新建住宅最高不(bu)超(chao)過18層(ceng)。

七、土地、人口與貨幣：房地產市場未來發展預測
1、工業化、城市化加速需要房地產市場配合
——工業化加速提高居民收入，促進農村人口進城
——城市化加速提升住房需求，加速房地產市場發展
2、城鎮化與城市群：全面鋪開與多點開花
——我國新型城鎮化發展的空間格局
——“兩橫三縱”城市化戰略格局
——我國主要發展軸
——我國主要城市群
3、房地產企業為什么要緊盯都市圈和城市群建設
——按照世界城市化發展的“S型”規律曲線，城鎮化率顯示我國的城市化進程仍處于中期，未來還存在繼續提高的空間。
——城市群和都市圈建設將帶來更多的人口流入城市，從而帶來更多的投資和消費，提供經濟增長持續潛在動力。
——現代化都市圈既有利于優化人口和經濟的空間結構，又有利于激活有效投資和潛在消費需求，增強內生發展動力。
——進入都市圈范圍的區域，將享受更多的發展紅利。
——房地產企業為什么要緊盯粵港澳大灣區建設
4、房地產供應會增加
——貨幣發行增速加快，國家實行積極貨幣政策
——部分支持實體經濟的資金，經過各種渠道，外溢到房地產市場
——居民負債大幅激增，但負債*值遠低于*、日本
——地方政府財政緊張，加大房地產扶持，增加土地收入
——各地搶人大戰，需要房地產配合
——“兩新一重”是重大抓手。其中一個“新”，是新型城鎮化，當然包括房地產
5、消費結構升級，廣大中產階層購房需求增加
6、精耕細作、比拼內功成為房地產企業的常態
7、房地產市場區域分化、房地產企業分化是必然趨勢
——環境資源稟賦、政策稟賦
——政府能力、營商環境
——土地、資金、人口、人才、技術、產業
——我國主要區域經濟潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南
——區域經濟潛力取決于人才和資金的流向
8、正確識別房地產企業債務風險，做好風控
——房地產是資金密集型行業，房地產開發企業負債水平高
9、全國各區域城市房地產投資潛力研判
——一、二、三線城市房地產投資潛力研判
——各主要(yao)城市群房地產投資潛(qian)力研判(pan)

八、洞察先機：對房地產企業和個人房地產投資的幾點建議
1、房地產企業面臨的困難
——每次限購，房地產企業都會受到影響
——房地產企業借外債的大門被關
——房地產企業融資難、成本提高
——“三條紅線”逼迫房地產企業放慢投資速度，回籠資金
2、面對政策變化，對房地產企業的幾點建議
——房地產企業融資創新
——做好自己的事情：做好產品，造好房子
——正確認識房地產周期
——未雨綢繆。系好安全帶
——做好企業管理創新
3、對個人投資房地產的幾點建議
——通脹預期下，購房更容易保值
——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭搶資產，房子漲價
——按揭貸的風險，取決于借款人的還款能力，取決于宏觀經濟形勢、就業機會賺錢能力，地區發展。
——關鍵看個人情況。首付比例大幅提升的情況下，除非發生經濟危機，一般不會不還款。
——消費按揭貸款，用于購房首付，會加大還款風險。
4、對房地產企業和個人投資房地產的建議——甄別不同區域的機遇
——甄別不同區域的機遇：人往何處去？錢往何處去？
——要研究區域的房地產市場發展趨勢
——各城市房地產市場的差異化將成為常態，房地產市場大分化時代的來臨
——人口流入，房價上升
——人隨產業走，產業園、科技園、商業區（高端人口集聚區，房價高，負擔得起高房價）
——區位、交通、地段（不光看眼前，還要來看規劃）
——資源分配、調配的傾斜：地鐵、學校、醫院、政府單位……
——學區房政策
——房地產調控政策

九、科學應變：企業家如何應對新形勢、新問題（本部分點到為止）
（1）有所為，有所不為，有所作為
（2）要做到：安心、靜心、信心
（3）精準識變、科學應變、主動求變
（4）再審視、再謀劃、再提升
（5）積極應對壓力，抓好兩個效益，擔負四個責任
（6）加強人才隊伍建設，保障(zhang)企業業務創新和轉型升級

新型城鎮化與房地產新趨勢