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房地產企業全流程全稅種實務操作與風險防控培訓

【專題背景】
  2019年國地稅合并全國稅務統一管理后，稅務機關的征收管理將發生根本性的變化，稅務監控必將提升到一個新的高度。企業財務資料、納稅申報備案資料、發票信息、第三方信息等都被納入大數據監控，房地產開發全流程、全稅種涉稅問題一覽無余。面對新的形勢和新的挑戰，企業應積極備戰，加強風險把控。
  本課程結合國家*房地產稅收政策和當地稅收政策，由國內著名財稅專家幫助企業梳理房地產開發全程中的增值稅、企業所得稅、土地增值稅、個人所得稅扣繳、契稅、土地使用稅、印花稅等全稅種管理方面存在的風險點，幫助您及時發現問題，全面提高您的稅收風險管控水平。
【主講專家】
陳老師：著名稅務策劃專家，中國注冊稅務師、注冊會計師，國家稅務總局稽查局稅收專項檢查組成員、稅收咨詢服務組成員。曾在稅務干部學校任教，歷任區地稅局稅政科副科長、科長、副局長、局長，市局稽查局局長；省注冊稅務師后期教育主講老師、國家稅務總局中國稅務雜志社《稅收疑難問題解答》專欄首席咨詢顧問及專家；在全國稅務系統業務精英，稅收策劃理論界獨樹一幟，多家稅收策劃網評價其為"十大稅收策劃專家"；在*稅務專業報刊發表稅收業務籌劃文章和稅收論文200多篇。出版個人專著5部，參與國家稅務總局稽查局編寫稅務稽查專業培訓教科書《房地產稅務稽查實務》和《稅務稽查案例》書籍二部；個人專著《企業所得稅疑難業務指南》和《企業并購重組稅收籌劃及運用》深受稅務界和企業界的好評。在全國各大城市主講房地產行業稅收專題講座上千次，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧。
【專題收益】
1．權威解析2019年國家實施增值稅新稅率政策，做好財稅對接工作；
2．分析房地產開發全流程涉及的全部稅種，拓寬財稅管理人員的管理視野；
3．厘清并掌握增值稅一般計稅方法的納稅義務發生時間和企業所得稅的收入確認時間；
4．準確判斷增值稅進項稅額可否抵扣的原則，進項稅額抵扣的“負面清單”是怎么回事？
5．梳理土地增值稅清算全流程存在的重點問題及應對策略；
6．深入透析房地產收入、成本的確認、費用、稅金的扣除等各方面的新變化，掌握企業所得稅匯繳及其重點；
7．解析房地產企業開發成本會計核算、企業所得稅成本核算對象、七大成本核算項目具體內容以及共同成本間接成本分攤方法，在此基礎上重點分析土地增值稅清算對象、五大扣除項目與會計核算企業所得稅的差異；
8．新個人所得稅法實施后，個人所得稅全員全額扣繳的風險點在哪里？
9．分析土地使用稅、房產稅、契稅、印花稅的主要風險點及相關政策；
10．與國內房地產業*稅收專家零距離交流，答疑解惑，解決您實際工作中的每一個疑難問題。
【課程內容】
第一節：2019*增值稅和企業所得稅政策權威解讀
1．國家增值稅減稅讓利稅率下調政策解析及合理運用
2．關于統一增值稅小規模納稅人標準的通知和小規模納稅人優惠政策解讀及規劃
3．解析關于進一步擴大小型微利企業所得稅優惠政策范圍的通知
4．國家稅務總局關于企業所得稅資產損失資料留存備查有關事項的公告
5．關于企業新購置的設備器具一次性折舊扣除有關企業所得稅政策
6．房地產企業集團內單位之間的資金無償借貸行為免征增值稅新政策分析
7．其他涉及房地產企業*稅收政策
第二節：開發流程中增值稅實務操作與風險防控
1．開發前期一般計稅方法與簡易計稅方法判斷分析管理
2．交房前預收賬款預繳增值稅計算方法
3．交房后一次性結轉收入增值稅納稅義務發生時間風險管控
4．銷售現房一次性收款、分期收款、按揭銷售和委托代銷方式下，增值稅應納稅額和銷項稅額計算時點管控
5．購買土地和支付拆遷補償費環節支出金額抵減增值稅銷售額的計算方法和會計處理分析
6．銷售環節賣方品中代收代付費用增值稅風險管理
7．一般計稅方法進項稅額進項稅金七大不得抵扣事項風險分析
8．新老項目并存期間老項目和新項目增值稅進項稅額劃分的計算方法解析
9．開發過程中企業辦公費用、銷售費用進項稅額抵扣風險把控
10．籌辦期項目公司各項支出進項稅額抵扣分析
11．境外支付設計費用扣繳增值稅風險分析
12．利息費用和相關融資費用進項稅額抵扣風險防控
13．租入固定資產和不動產進項稅額抵扣風險管理
14．提前開具增值稅專用發票抵扣風險管理
15．企業投資金融商品繳納增值稅風險管理
第三節：全流程中企業所得稅實務操作與風險防控
1．企業完工前收入會計確認與企業所得稅收入確認調整分析
2．企業完工后收入會計核算與企業所得稅收入計稅調整分析
3．開工前與完工后房地產開發成本核算對象的確定，成本項目的具體范圍和共同成本的分配方法等
4．完工后房地產企業所得稅開發成本與會計成本差異調整分析
5．開發中拆遷補償、公共配套設施、地下車位的成本核算與稅收處理分析
6．開工前后時段利息費用及相關融資費用的會計處理與稅收處理。利息費用資本化和費用化列支按什么標準區分？境內關聯方融資借款符合哪些條件可以不受債資比例2:1限制？
7．預售和交房時一般計稅土地成本和拆遷補償費抵扣銷售額沖減銷售成本的核算
8．全流程中開發費用所得稅前扣除判斷原則的分析運用
9．《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》解讀，哪些費用需要發票，那些費用可以用收款收據、分割單和證明稅前列支
10．項目公司籌辦期間發生的開辦費會計處理與稅收處理分析
11．全流程發生的期間費用哪些有稅法限制的標準和范圍，解析職工福利費范圍、廣告費業務宣傳費、業務招待費、職工教育經費、工會經費、捐贈支出、贊助支出、傭金手續費、掛靠管理費、各種保險費等稅前扣除要求
12．企業發生的固定工、合同工、臨時工、農民工、勞務派遣人員和返聘退休人員的工資薪金稅前扣除的要點分析
13．企業的固定資產、無形資產、長期待攤費用取核算重點分析，取得時、后續計量時和處置時哪些方面有涉稅風險？
14．企業各項資產發生損失稅前扣除新規定分析，壞賬損失、資產減值損失、違約金損失、賠償損失稅前扣除要點
15．稅金及附加稅前扣除的*規定與會計核算
第四節：全流程中土地增值稅實務操作與風險防控
1．土地增值稅的征稅對象和范圍，無產權的地下建筑物和公共配套設施，是否征收土地增值稅？
2．土地增值稅清算對象分類，包括普通住宅、非普通住宅和非住宅清算分類，銷售舊房如何預征和清算？
3．土地增值稅的預征，哪些類型房產不預征土地增值稅？什么情況下可以實行核定征收？營改增后，簡易計稅和一般計稅項目土地增值稅預征收入基數的變化
4．土地增值稅清算的兩種類型和清算時點，包括清算責任和清算時點的選擇，土地增值稅清算后再轉讓房地產的處理？
5．土地增值稅項目清算收入的范圍及3步確認法，包括應收未收房款、價外費用、折扣折讓、銷售退回，面積補差、違約金收入等是否繳納土地增值稅？營改增后，簡易計稅和一般計稅項目土地增值稅清算收入如何計算確定？跨營改增期的項目清算時，清算項目收入如何確定？
6．房地產企業所得稅六大成本和土地增值稅項目清算5大扣除項目詳細解析
7．“營改增”前后，土地成本和拆遷補償費成本如何確認。營改增后，一般計稅項目開發成本和拆遷補償費可以抵減銷項稅額，其土地成本和拆遷補償費成本是否需要調減？兩種確定方法中哪一種對企業有利？
8．開發成本合法票據認定、拆遷補償費用、政府許可規費成本化或費用化區分、裝修費用扣除政策分析，公共配套設施費用、開發間接費用（總部費用和項目部費用的歸集劃分）政策分析
9．開發費用（管理費用、銷售費用、財務費用）扣除政策分析，利息費用是單獨計算扣除還是計入開發成本扣除？
10．稅金及附加在“營改增”前后的變化分析，什么情況下城建稅及教育費附加能全部扣除？什么情況下不能全部扣除？
11．加計扣除政策分析，轉讓哪些開發產品不能加計扣除？
12．扣除項目在不同清算對象中的3種分配方法，包括占地面積法、建筑面積法以及其他合理方法等的使用方法，連體樓土地成本和開發成本如何分攤？
13．特殊事項的土地增值稅處理，包括拆遷補償房屋、合作建房、房地產投資、股權轉讓和委托代建等土地增值稅政策解析。
第五節：開發流程中個人所得稅扣繳實務操作與風險防控
1．全流程個人所得稅扣繳及個人所得稅風險管理
2．代開增值稅發票支付個人所得未扣稅風險防控
3．稅前所得合同與稅后所得合同扣稅風險防控
4．離退休人員、臨時工扣稅要點
5．企業支付兼職顧問費扣稅風險防控
6．企業支付董事費扣稅風險防控
7．報銷個人車輛使用費和通訊費扣稅風險防控
8．支付置業顧問傭金、手續費扣稅風險防控
9．支付員工辭退費用扣稅風險防控
10．企業支付一次性年終獎扣稅風險防控
11．營銷中實物獎勵、贈送禮品扣稅風險防控
12．稅后留存和資本公積轉增股本風險防控
13．公司股份制改造個人所得稅風險防控
14．股東或員工個人借款年終未歸還風險防控
15．發放一次性年終獎扣稅風險防控
16．支付個人利息費用扣繳個人所得稅風險防控
17．公司并購重組個人所得稅風險管理
第六節：開發流程中其他稅收實務操作與風險防控
1．取得項目土地環節中土地使用稅的納稅時間，契稅計稅依據和印花稅管理
2．銷售開發產品環節土地使用稅和印花稅的風險管理
3．全流程中自用的房屋、樣板房、配套設施、地下室的房產稅政策分析
4．開發產品自用、出租的房產稅和印花稅風險分析
5．全流程印花稅檢查的主要風險管理（應稅合同、實收資本、資本公積、核定征收與查賬征收、含稅合同與不含稅合同等）
6．企業重組、注銷環(huan)節的全稅(shui)種(zhong)稅(shui)收風險(xian)分析

房地產企業全流程全稅種實務操作與風險防控培訓