課程描述INTRODUCTION
培訓講師：屠建清
課程價格：￥元/人(ren)
培訓天數：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
房地產業新老稅制(zhi)交(jiao)替涉稅問題應(ying)對
第一講 建筑、房地產企業新老項目交替過程中的稅務處理
一、營改增前簽總承包合同并動工，營改增后簽分包合同，分包人增值稅計稅方法的選擇
二、選擇簡易計稅的老項目獲得增值稅專用發票的處理
三、營改增后新老項目交替過程中的增值稅進項稅額抵扣的稅務處理
四、建筑企業掛靠業務新老項目交替的稅務處理
五、老項(xiang)目適用(yong)簡易計稅方法36個月(yue)不變，但36個月(yue)期滿尚未完(wan)成(cheng)的項(xiang)目如何(he)納稅
第二講 建筑企業工程進度結算和最后結算的稅務處理
一、營改增后的業主拖欠建筑企業工程進度款的稅務處理
二(er)、營改增前業主拖欠建(jian)(jian)筑建(jian)(jian)建(jian)(jian)筑企(qi)(qi)業工程款(kuan)，建(jian)(jian)筑企(qi)(qi)業確認收(shou)未計提(ti)營業稅(shui)及附(fu)加(jia)，營改增后發生增值稅(shui)納稅(shui)的稅(shui)務處理
第三講 甲供材和甲控材的的稅務處理
一、營改增后的甲供材與營改增后的甲供材的區別
二、營改增后的甲供材的稅務處理
三、甲供材(cai)規避稅收(shou)風(feng)險的實操要點
第四講 建筑企業預收賬款的涉稅處理
一、建筑企業預收賬款或收取業主開工保證金增值稅納稅義時間的處理
二(er)、建筑企(qi)業(ye)預收賬款(kuan)、預繳增值稅的稅務處理
第五講 建筑企業增值稅差額征稅的財稅處理
一、簡易計稅的總分包之間差額征收增值稅扣除項目的規定
二、簡易計稅的總分包之間差額征收增值稅發票的開具及賬務處理
三、一(yi)般計稅的總分包之間差額預(yu)繳增值稅扣(kou)除項(xiang)目(mu)的規定及(ji)發(fa)票管理(li)
第六講 建筑企業資質共享和掛靠業務的稅務處理
一、營改增后建筑企業資質共享新老項目的稅務處理
二、財務核算和資金管理
三、發票開具和管理
四、掛(gua)靠企業(ye)賺取利潤(run)的(de)提取方法
第七講 建筑企業違約金、賠償金、配合費和質量保證金的稅務處理
一、建筑企業收取業主違約金、賠償金的稅務處理
二、業主從工程款中扣除為違約金和賠償金的稅務處理
三、總包從分包工程款中扣除違約金和賠償金的稅務處理
四、總包從分包工程中扣除配合費或服務費或協調費的稅務處理
五、業(ye)主(zhu)從工程款中(zhong)扣留質量保證(zheng)金的涉稅處理
第八講 房地產企業投資決策階段的財稅處理技巧
1．項目調研階段的費用是否可以計入開發成本
2．新成立的房地產企業怎樣計算開辦費
3．房地產企業籌建期間發生的業務招待費如何扣除
4．項目管理相關費用的核算技巧
5．集團組織構建的稅收籌劃與案例分析
6．以房換地合作開發投資模式應關注的財稅問題
7．以接盤等形式購入未完工開發項目應關注的財稅問題
第九講 房地產企業項目融資的財稅處理技巧與風險防范
1．企業資本結構設計與納稅風險防范
2．非金融機構貸款的納稅風險規避與實操案例分享
3．統借統還融資模式的運用與風險防范
4．混合性投資融資模式的納稅風險防范與案例分享
5．售后回購融資性售后回租方式的納稅處理與風險防范
6．小額貸款公司借款納稅處理與風險防范
7．因投資未到位發生借款(kuan)利息支出可否(fou)扣除
第十講 房地產企業土地取得階段的財稅處理技巧與風險防范
一、拆遷補償金稅前扣除
二、收購股權方式征地計稅價值確認
三、一般計稅方式土地價款抵減銷售額
四、政府規費稅前扣除
五、營改增后土地成本確認
六、契稅與土地使用稅
七、取得土地使用權后何時開始交納城鎮土地使用稅
八、城鎮土地使用稅與耕地占用稅有什么不同、 是否同時繳納
九、經濟適用房建設用地是否繳納城鎮土地使用稅
十、如何確定土地成本、企業如何把耕地占用稅、拆遷補償費計入土地價款
十一、土地使用稅可否計入土地成本、印花稅可否計入土地成本
十二、土地閑置費能否計入土地成本
十三、企業取得的土地出讓金返還如何進行財稅處理
十四、契稅計稅依據如何確認、拆遷補償費、大配套費、政府規費是否應繳納契稅
十五、企業取得土地使用權后再轉讓有何操作技巧
十六、土地取得主體確定、土地出讓合同簽訂以及票據取得應規避哪些納稅風險
十七(qi)、案例分(fen)析---非政府主導行(xing)為(wei)的拆遷補(bu)償可(ke)否(fou)稅前扣(kou)除
第十一講 房地產企業規劃設計與前期工程的財稅處理
一、規劃設計不僅影響銷售更影響納稅
二、規劃設計失誤導致多交稅款如何補救
三、委托境外單位進行規劃設計如何扣繳稅款
四、開發項目內的道路、供水、供電如何核算
第十二講 房地產企業項目建設階段的財稅處理
一、劃分開發產品成本核算對象的原則
二、開發產品成本支出包括哪些具體內容
三、怎樣核算開發產品的成本
四、決定一項支出進開發成本還是進期間費用應如何簡單把握又沒有納稅風險
五、成本分攤方法土地增值稅和企業所得稅有何不同、如何合理利用、如何跟稅務
機關爭取最有利于企業的分攤方法
六、如何用層高系數法劃分建筑安裝成本
七、利用地下基礎建成停車場怎樣核算成本、對于無產權地下車位不參與土地增值
稅清算的企業，如何盡量減少地下車位的開發成本
八、甲方提供材料怎樣納稅、營改增后政策有何變化、如何選擇發包模式
九、房產稅政策有何變化
十、房屋的改擴建支出是否計入房產原價
十一、企業從被投資企業撤回或減少投資怎樣納稅
十二、委托銷售支付境外、境內手續費或傭金可否扣除
十三、如何處理企業發生的合理的工資薪金支出
十四、職工福利費包括的范圍
十五、勞動保險費如何在稅前扣除
十六、職工差旅費津貼、誤餐補助如何在稅前扣除
十七、勞動保護支出如何在稅前扣除
十八、房地產企業的業務招待費如何在稅前扣除
十九、廣告費和業務宣傳費怎樣在稅前扣除
第十三講 房地產企業銷售階段和竣工驗收的財稅處理技巧與風險防范
一、房地產開發項目預售與銷售的節點
二、一般計稅方法如何預交增值稅
三、一般納稅人簡易計稅方法如何預交增值稅
四、預售收入所得稅的納稅申報
五、預售階段如何開具發票、各地規定有何不同
六、銷售收入確認的原則和條件
七、銷售自行開發的房地產項目如何選擇計稅方法
八、一般計稅方法如何扣除土地價款
九、扣除土地價款后如何開具增值稅發票
十、一般納稅人銷售開發產品在交房時如何開具發票
十一、老項目選擇簡易計稅辦法如何繳納增值稅
十二、兼營業務銷售額的確定
十三、兼營業務不得抵扣進項稅額的稅務處理
十四、銷售折讓和銷售退回的稅務處理
十五、現金折扣的稅務處理
十六、分期收款方式銷售開發產品如何納稅
十七、視同銷售業務
十八、房地產企業出租老項目如何征收增值稅
十九、房企出租新項目如何繳納增值稅、轉租項目如何納稅？稅企爭議如何解決
二十、出租土地使用權如何繳納增值稅、是否有新老項目之分
二十一、轉讓老項目土地使用權如何繳納增值稅
第十四講 房地產企業土地增值稅清算
一、如何確定清算單位和清算條件、如何合理利用政策爭取有利的確定方法
二、如何確認土地增值稅的收入總額
三、計算增值額時“扣除項目金額”包含哪些內容
四、“扣除項目金額”有哪些要求
五、房地產企業出售普通標準住宅有何稅收優惠政策、如何合理利用
六、國家征用、收回房地產有何稅收優惠
七、以房地產投資聯營有何稅收優惠
八、2010年以后對土地增值稅的征收有何重大變化
九、土地增值稅實行核定征收的條件和程序、是否可主動運用
十、清算后尾盤銷售土地增值稅的納稅申報
十一、賣毛坯房還是裝修房、規劃毛坯房可否精裝修后再銷售、規劃可變更嗎
十二、怎樣核算管理費用可以降低土地增值稅
十三、巧用利息扣除法，降低土地增值稅
十四、巧用土地分攤方法，降低土地增值稅
十五、化解產能過剩的企業是賣項目或是賣股權
十六、增加多少綠化投入，可以免征土地增值稅
十七、公司注銷時多交的企業所得稅可否退稅
第十五講 案例分析
第十六講 互動與答疑
房地產業新老稅制交替涉稅問題應對
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