課程描述(shu)INTRODUCTION
房地產投資拿地實務
日程(cheng)安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
房地產投資拿地實務
【課程背景】
隨著進入“十四五”新的發展周期,在新常態的經濟形勢下,政府的發展目標從原有的GDP經濟增長,轉向為“因城施策”的復合增長目標。同時,伴隨著“房住不炒”、“三條紅線”、“集中供地”等各項地產調控政策的出臺,我國房地產發展正在進入一個新的時代。不再是單一的土地金融和二級開發,而對其產業招商引資、商業運營、教育體育等方向有了更多的要求。
另一方面,在新的去杠桿的金融政策導向下,房地產高周轉的模式已經不再是房企的決勝法寶。行業本身逐漸進入飽和期,各企業在投資模式、運營體系、成本控制、設計創新等方面都有一定的趨同性,投資專業如何提升行業認知,提高拿地成功率,將成為員工自身甚至地產企業生存和發展的重要要求。
本課程主要(yao)圍(wei)繞投資(zi)拓展(zhan)的道(dao)、術與(yu)具體(ti)執(zhi)行等維度展(zhan)開,從投資(zi)拓展(zhan)趨勢、價值研判體(ti)系、拿地模式、并購流(liu)程及使用收并購的實操(cao)工具,結合(he)眾多經典案例,全面解析房地產(chan)投資(zi)拓展(zhan),增(zeng)強地產(chan)投資(zi)管(guan)(guan)理者的投資(zi)管(guan)(guan)理和(he)實操(cao)能力,幫助企業從投資(zi)拓展(zhan)方面,打造強有(you)力的市場競爭優(you)勢。
【課程收益】
1、企業如何做好正確的拿地決策?分享標桿房企拿地模式,掌握土地價值判斷的方法,熟練運用項目最優規劃、以及簡潔實用的項目可行性方案的操作
2、地產投資的全過程解析及風險防范
3、各種拿地模式和渠道的風險有哪些?如何規避?
4、不同交易模式的項目投資測算工具、方法以及可行性研究
5、不同交易模(mo)式的相關法律實務解析及防范。
【課程亮點】
1.理論+實操+案例,多管齊下,從本質提升投拓能力及效率
2.實戰派風格,追求落地,針對性強,解決實操痛點
3.體系性強,手把手教學,從填表到建模,讓你迅速精通投拓尤其是測算的各個門路
4.循序(xu)漸進,風格幽默,互動(dong)性強,學習過程充實而不失活躍
【授課方式】
方式 1:帶領學員構建完整思維導圖,深度梳理投拓邏輯,并對重點知識進行深度詳解
方式 2:案例教學—依托實操案例和模型,讓學員學會如何將專業知識運用實務環境
方式 3:隨堂練習——在授課過程中穿插若干習題,幫助學員加深理解和記憶
方(fang)式 4:分組(zu)討(tao)論——組(zu)織學員進行分組(zu)討(tao)論,培(pei)養(yang)主動(dong)思考能(neng)力
【課程對象】
1、房地產開發企業總經理、投資副總、片區總經理、項目總、設計副總、營銷副總等具有戰略規劃與投資運營決策力的決策層;
2、投資拓展(zhan)部門人員、財務、成本(ben)、法務、資金(jin)、前期、策劃、設(she)計、營銷等條(tiao)線管(guan)理者以及拿地(di)相(xiang)關(guan)的部門人員。
【課程綱要】
第一部分 房地產投資實務與拿地決策
一、拿地決策
1、典型房企投資策略:
(1)私企:
案例:碧桂園的投資區域、打法、456和789鐵線要求
案例:融創的投資區域,收并購鼻祖
案例:萬科的投資區域,最授權的管理機制
(2)國企:
案例:招商蛇口
2、土地價值判斷
(1)拿地方法:把握好天時、地利、人和
(2)拿地技巧:看城市、看區域、看項目、看收益
(3)項(xiang)目研判的(de)四(si)個維度(du):土(tu)地、效(xiao)益(yi)、市場、風險
二、投資交易模式
1、交易類型:一手項目、二手項目
2、交易模式特點及難點:
(1)招拍掛交易方式簡析
(2)收并購交易方式簡析
(3)城市更新(xin)交易(yi)方式(shi)簡析
三、地產投資的流程
1、地產投資流程:招拍掛、收并購、舊改
2、土地信息的收集:信息的來源與種類
3、土地信息初判:重要性維度與可行性維度
4、經濟可行性研判:財務測算涵蓋內容、輸出結果、評價指標、投資標準
5、可行性研究報告
6、商務談判及交易方案:合作意向書、合作協議
7、投資達成
8、投(tou)資(zi)達成后事項
四、地產投資未來的趨勢與機遇把握
1、“三道紅線”作為樓市防火墻的建立,預示著下一個時代是資金為王的時代
2、2020年頭部房企拿地回歸一二線城市特征明顯
3、“規模優先”戰略調整至“防風險”
4、行業進一步集中化,不是“拼”就是“死”成為眾多非第一梯隊房企的困局
5、多元化(hua)(hua)(hua)、房(fang)產(chan)資產(chan)化(hua)(hua)(hua)金融(rong)化(hua)(hua)(hua)、更新改(gai)造是(shi)房(fang)地產(chan)必然(ran)的(de)趨勢
第二部分:房地產投資測算
【問題1、2、3、4、5】
一、投資測算的經濟可行性研判
1、財務測算的基本邏輯:模擬一條項目開發運營的現金流,定量的論證項目的經濟可行性,以幫助投資者決策
2、財務測算的前提輸入條件:
(1)設計規劃指標
(2)銷售計劃
(3)運營計劃
(4)土地成本
(5)建安成本:全成本構成、影響成本的主要因素(容積率、停車效率、場地條件、紅線外投入、車位、裝配式建筑、財務費用)
(6)三費:管理費用、營銷費用、財務費用
(7)三稅:增值稅、土增稅、所得稅
(8)經營物業假設
(9)融資方案
3、財務測算的輸出結果:
(1)核心評價指標
(2)現金流量圖
(3)敏感性分析
4、生成可行(xing)性研究(jiu)報告
二、財務測算模塊解析
1、招拍掛項目測算
(1)城市板塊深化研究:如何充分認知市場
(2)測算視角下的產品最優化:怎樣提高貨值?
(3)測算視角下的成本最優化:怎樣降低成本?
2、收并購項目測算
(1)溢價的處理:直接處理、間接處理
(2)稅務的特殊處理
(3)不(bu)同(tong)交易架構對測算的(de)影響
三、拿地強排詳解:
1、拿地強排概述:
(1)強排的目的是什么
(2)強排需要做什么
(3)為什么制定強排流程控制
(4)強排操作路徑
2、強排前期準備三步法
(1)地塊特征分析
(2)規劃要點及條件輸入
(3)營銷條件輸入
3、強排設計五重奏
(1)產品功能落位
(2)選擇使用產品
(3)底商計算
(4)合理強排
(5)多方案比選
4、強排貨值分析:
四、開發稅務問題
1、不同拿地模式應關注的稅務問題
(1)一級市場:招拍掛/勾地,一二級聯動,三舊改造
(2)二級市場:土地轉讓,股權收購,增資擴股,合作開發,土地作價入股,聯營型,委托代建
2、收并購財稅(shui)問題(ti)處理(li)
五、投資測算實例操練
1、投資測算不同階段:
(1)初判可研階段
(2)詳判定案階段
(3)項目可研階段
2、測算內容:主要科目解讀:全成本科目、利潤表及現金流量表
3、測算依據:專業板塊專業報告
4、全成本解讀:
5、投資階段影響單方建造成本因素:容積率、停車效率、場地條件、紅線外景觀、車位售價、裝配式技術、財務費用
6、投資測算實戰演練
(1)第一步:項目定位
(2)第二步:戶配及規劃方案
(3)第三步:運營計劃示例
(4)第四步:測算演練詳解
(5)第五步:壓力測算
7、投資測(ce)算練習:算土增(zeng)稅、算利(li)潤率(lv)、算地價、算*售(shou)價
第三部分:投資相關法律實務
【問題6、7】
一、在建工程轉讓
1、法律特點及適用情況:交易前提、交易特點、適用情況
2、法律風險及防范措施
3、在建工程轉讓的特殊情況:未達到25%投資額的處理方案
二、股權類合作開發
1、法律特點及優劣勢
2、法律風險:土地風險、股權風險、債務風險
3、法律風險防范
(1)股權收購之買新不買舊
(2)股權收購之收購還是增資
(3)股權收購之直接收購還是間接收購
(4)收購前法律財務盡職調查,合同設置相應條款
4、股權收購的特殊情況
(1)土地尚未落實
(2)目標股權有瑕疵
(3)有前置審批要求:國資股權,外資股權
(4)特殊情況的股權收購:分立公司、股權退出、小股操盤
三、聯營型合作開發
1、法律特點
2、法律風險及防范措施
四、委托代建代管
1、法律特點及適用情況:交易前提、交易特點、適用情況
2、法律風險及防范措施:合作模式、風控措施
五、投資法務盡職調查
1、盡職調查:財務、法務盡調元素
2、需發表意見及風險預估
(1)基礎信息調查
(2)股權并購類法務風控
(3)股權并購類稅務風控
(4)資產收購類法務風控
(5)權益合作——代建&權益收購
六、投資法務設計思路
1、如何設置交易架構
【案例1】:復雜資產關系的交易架構設置
【案例2】:不良資產項目的交易架構設置
【案例3】:一二級聯動項目的交易架構設置
【案例4】:爛尾樓項目的交易架構設置
2、如何約定交易價款
【案例1、2、3、4】
3、資金支付原則、節奏設計思路
4、違約責任設計思路
七、合作項目公司管理約定
1、控股和參股項目的主要協議
2、操盤方與參股方項目管理
3、合作協議中的主要約定內容
八、投資法務疑難雜癥
1、標的資產的自身瑕疵
案例一:坂田項目(規劃沖突)
案例二:南山項目(拆遷不可控)
案例三:惠州項目(土地無法移交)
2、行政審批的風險
案例四:龍崗項目(政策變化)
3、或有負債出現的風險
案例五:平湖項目(涉訴)
4、土地成本及稅務風險
案例六:寶安項目(土地成本是否抵稅)
5、合作方風險
案例七:資產包(優先購買權)
案例(li)八:惠州項目(合作方(fang)意(yi)愿)
第四部分:房地產融資方式及策略
一、中國房地產融資現狀和前景
1、穿透原則精準打擊銀行、信托渠道灰色地帶
2、當下房地產項目現存融資方式
3、更多房企尋求合作,“大魚吃小魚”也愈演愈烈
4、資產證券化開始快速發展
5、融資分化指(zhi)引地產(chan)未來(lai)方向
二、房地產融資產品
1、銀行資金
2、房地產信托資金
3、房地產保險資金
4、地方及國有金控平臺
5、房地產企業債券
6、房地產公司上市
7、房地產資產管理計劃
8、中小房企與房地產私募基金
9、房地產資產證券化(hua)
三、房地產表外融資
1、表外融資概念
2、表外融資模式
(1)通過非并表企業進行常規性融資
(2)合并報表內的明股實債融資
(3)合并報表外的明股實債融資
(4)通過ABS減少有息負債或進行出表
(5)以應付款類科目的形式進行融資
3、表外融資的作用:債務隱形化,優化財務指標
4、表外融資識別
四、房地產收并購前融
1、房地產前融概念
2、地產前融模式
(1)銀行前融-表內外資金全周期覆蓋
(2)信托前融 ①“四三二”投資差額
(3)信托前融 ②優先股+次級債
(4)信托前融 ③小股+大債
(5)信托前融 ④股權收益權
(6)信托前融 ⑤資產收益權
(7)信托前融 ⑥股權投資+對賭
(8)信托前融 ⑦應收賬款融資
3、收并購項目前融
五、地產私募資金投資模式
1、被禁的幾種模式
2、可行的模式
3、特殊模式
第五部分:產業地產投資
一、產業勾地的理論
1、理論支撐
2、產生背景
3、產業勾地的模式
4、產業勾地的生意邏輯
5、產業勾地的要素條件
6、產業勾地的流程
7、產業地(di)產盈利模(mo)式(shi)
二、產業勾地的幾類方式:
1、傳統產業園區勾地模式:華夏幸福
2、科技地產勾地模式:碧桂園、首創置業
3、創業孵化空間勾地模式:萬科
4、醫療康養產業勾地模式:綠城、萬科
5、文化旅游產業勾地模式:恒大、華僑城、萬達、港中旅
6、教育產業勾地模式:碧桂園、綠地、陽光城
7、典型(xing)產業(ye)勾地模式總結(jie)
三、產業合作模式:
1、分塊開發、合作開發
2、產業勾地的主要方式
3、產業勾地選址
4、產(chan)業勾地選(xuan)址流(liu)程:案(an)例
四、分城市產業勾地策略
1、政府政策環境分析,產業策劃方案結構
2、重點城(cheng)市分析:北京、天津、青島、濟(ji)南、鄭州(zhou)
五、勾地關鍵要素:
1、土地出讓門檻設置
2、勾地案例:恒大長沙大王(wang)山片(pian)區案例
六、產業地產代表:
案例:聯東
案例:天安
【講師簡介】
張老師:現任某(mou)*20房企業(ye)務發展副總(zong)經(jing)(jing)理,曾就職(zhi)于深圳萬科(ke)地產、卓越集團、華潤置地投(tou)資總(zong)。中山(shan)大(da)學研究生、上海(hai)財經(jing)(jing)大(da)學本(ben)科(ke)畢業(ye),六年房地產專業(ye)知識(shi)學習,及十一(yi)年房地產投(tou)資經(jing)(jing)驗。從事投(tou)資工作至今(jin),簽約(yue)項目三(san)十一(yi)個,項目種類涉及收并購、城市更(geng)新、招拍掛等(deng)。簽約(yue)項目總(zong)面積八百(bai)萬余平方(fang)米,總(zong)貨值(zhi)超(chao)千(qian)億,完整跟進多個收并購及城市更(geng)新項目全流(liu)程(cheng),擁(yong)有豐富(fu)的投(tou)資經(jing)(jing)驗。
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