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房地產走勢解讀

一、周期率有用嗎？
周期率有用
但是，是螺旋式上升或下降
不會完全重復
有類似有變化
我們可以從(cong)過去、現在推測未來(lai)

二、貫徹*中國特色社會主義思想 
1、滿足人們美好生活需求，解決不平衡不充分的問題
2、實現中國夢
3、走中國特色社會主義道路
4、新常態
5、新發展理念
6、現代化經濟體系
7、做好六方面工作
A、供給側結構性改革
B、創新
C、鄉村振興
D、區域協調
E、社會主義市場體系
F、全面開放

三、*經濟工作會議精神
1、五堅持
穩中有進
高質量發展
新發展理念
供給側結構性改革
市(shi)場(chang)化改革和(he)高水平開放

2、六穩定
就業
金融
外貿
外資
投資
預期

3、七項工作
高質量發展
強化國內市場
鄉村振興
區域協調
改革
開放
民生

四、*政府工作報告解讀
1、去年
經(jing)濟運行(xing)保持在合理(li)區間。國(guo)內(nei)生產總(zong)值增長6.6%，總(zong)量突破90萬(wan)億元。經(jing)濟增速與用電、貨運等(deng)實物量指(zhi)標相匹(pi)配。居民消費價格上漲(zhang)2.1%。國(guo)際收支基本平衡。城鎮新增就業(ye)1361萬(wan)人(ren)、調查失業(ye)率穩定(ding)在5%左右的較(jiao)低(di)水平。近14億人(ren)口的發展中大國(guo)，實現(xian)比(bi)較(jiao)充分就業(ye)至關重(zhong)要。

2、今年
經濟社會發展的主要預期目標是：
國內(nei)(nei)生(sheng)產(chan)總(zong)值增(zeng)長(chang)6%－6.5%；城鎮(zhen)新增(zeng)就(jiu)業(ye)1100萬(wan)人以(yi)上，城鎮(zhen)調查失業(ye)率5.5%左(zuo)右(you)(you)，城鎮(zhen)登記(ji)失業(ye)率4.5%以(yi)內(nei)(nei)；居(ju)民(min)消費(fei)價格漲幅(fu)3%左(zuo)右(you)(you)；國際收支基(ji)本(ben)平衡，進(jin)出口穩(wen)中提(ti)質；宏觀(guan)杠桿率基(ji)本(ben)穩(wen)定，金融(rong)財(cai)政風險有(you)效防(fang)控(kong)；農村貧困人口減少1000萬(wan)以(yi)上，居(ju)民(min)收入增(zeng)長(chang)與經濟增(zeng)長(chang)基(ji)本(ben)同步；生(sheng)態環境進(jin)一步改善，單位(wei)國內(nei)(nei)生(sheng)產(chan)總(zong)值能耗下降3%左(zuo)右(you)(you)，主要污染物排放量繼續下降。

3、政策
要正確把握宏觀政策取向，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，實施就業優先政策，加強政策協調配合，確保經濟運行在合理區間，促進經濟社會持續健康發展。
積極的財政政策要加力提效。今年赤字率擬按2.8%安排，比去年預算高0.2個百分點；財政赤字2.76萬億元，其中*財政赤字1.83萬億元，地方財政赤字9300億元。適度提高赤字率，綜合考慮了財政收支、專項債券發行等因素，也考慮為應對今后可能出現的風險留出政策空間。
今年財政支出超過23萬億元，增長6.5%。*對地方均衡性轉移支付增長10.9%。改革完善縣級基本財力保障機制，緩解困難地區財政運轉壓力，決不讓基本民生保障出問題。
穩健的貨幣政策要松緊適度。廣義貨幣M2和社會融資規模增速要與國內生產總值名義增速相匹配，以更好滿足經濟運行保持在合理區間的需要。在實際執行中，既要把好貨幣供給總閘門，不搞“大水漫灌”，又要靈活運用多種貨幣政策工具，疏通貨幣政策傳導渠道，保持流動性合理充裕，有效緩解實體經濟特別是民營和小微企業融資難融資貴問題，防范化解金融風險。
深化利率市場化改革，降低實際利率水平。完善匯率形成機制，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。
就業優先政策要全面發力。就業是民生之本、財富之源。今年首次將就業優先政策置于宏觀政策層面，旨在強化各方面重視就業、支持就業的導向。
當前和今后一個時期，我國就業總量壓力不減、結構性矛盾凸顯，新的影響因素還在增加，必須把就業擺在更加突出位置。穩增長首要是為保就業。今年城鎮新增就業要在實現預期目標的基礎上，力爭達到近幾年的實際規模，既保障城鎮勞動力就業，也為農業富余勞動力轉移就業留出空間。只要就業穩、收入增，我們就更有底氣。
要繼續堅持以供給側結構性改革為主線，在“鞏固、增強、提升、暢通”八個字上下功夫。更多采取改革的辦法，更多運用市場化、法治化手段，鞏固“三去一降一補”成果，增強微觀主體活力，提升產業鏈水平，暢通國民經濟循環，推動經濟高質量發展。
要繼續打(da)好三大攻(gong)堅(jian)戰，精準(zhun)發(fa)力(li)、務(wu)求(qiu)實效。防(fang)(fang)范化(hua)解(jie)重大風險(xian)要強化(hua)底線思維(wei)，堅(jian)持(chi)結構性去杠桿，防(fang)(fang)范金融(rong)市(shi)場異(yi)常波(bo)動，穩(wen)妥處(chu)理地方(fang)政(zheng)府債務(wu)風險(xian)，防(fang)(fang)控輸入性風險(xian)。精準(zhun)脫(tuo)貧(pin)(pin)(pin)要堅(jian)持(chi)現行(xing)標準(zhun)，聚(ju)焦(jiao)深度貧(pin)(pin)(pin)困地區和特(te)殊貧(pin)(pin)(pin)困群體，加(jia)大攻(gong)堅(jian)力(li)度，提高脫(tuo)貧(pin)(pin)(pin)質量。污染防(fang)(fang)治要聚(ju)焦(jiao)打(da)贏藍(lan)天保衛(wei)戰等重點(dian)任務(wu)，統籌兼顧、標本兼治，使生態環境質量持(chi)續改善。

4、重點工作
A、繼續創新和完善宏觀調控，確保經濟運行在合理區間
B、激發市場主體活力，著力優化營商環境
C、堅持創新引領發展，培育壯大新動能
D、促進形成強大國內市場，持續釋放內需潛力
E、對標全面建成小康社會任務，扎實推進脫貧攻堅和鄉村振興
F、促進區域協調發展，提高新型城鎮化質量
G、加強污染防治和生態建設，大力推動綠色發展
H、深化重點領域改革，加快完善市場機制
I、推動全方位對外開放，培育國際經濟合作和競爭新優勢
J、加快發展社會事業，更好保障和改善民生
K、新(xin)的形(xing)勢和任務對政府工作提(ti)出新(xin)的更(geng)高要求

五、形勢
1、國內
取得了顯著成績
問題
供大于求
質量不高
管理不嚴
債市
匯市
股市
房市

2、全球化遇到阻力
*貿易摩擦
三無兩不一可以
化外部壓力為內部動力
談判、協商

六、報告中關于房地產部分
首先，在報告的2018年成績方面，提出了一句“改善完善房地產市場機制”。
1、 深入推進新型城(cheng)鎮化(hua)。堅持以中(zhong)心城(cheng)市引領城(cheng)市群發(fa)展。抓好農業轉移人口(kou)落戶，推動城(cheng)鎮基本(ben)公共服務覆蓋常住人口(kou)。

2、 更好解決群眾住房(fang)問題，落實城市主體(ti)責任，改革完善(shan)住房(fang)市場體(ti)系(xi)和保障體(ti)系(xi)，促進房(fang)地產市場平穩(wen)健康發展。

3、 繼續推進保障性(xing)住(zhu)房建設和城鎮棚戶區改(gai)造，保障困難群體基本居住(zhu)需求。

4、 城鎮老舊(jiu)小(xiao)區量大(da)面廣，要大(da)力(li)進行(xing)改造(zao)提升，更新水電路(lu)氣等配套設(she)(she)施，支持加(jia)裝電梯，健(jian)全便民市場、便利店、步(bu)行(xing)街、停(ting)車場、無障礙(ai)通道(dao)等生活(huo)服務(wu)設(she)(she)施。

5、 新型(xing)城鎮化要處(chu)處(chu)體(ti)現以人為(wei)核(he)心，提高柔性(xing)化治(zhi)理(li)、精細化服務水(shui)平，讓城市更加宜居(ju)，更具(ju)包(bao)容和人文關懷。

第一，已經連續提了多年的棚改，今年依舊提出。和往年不同的是，沒有提出具體的指標。去年提出了“啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套”，然而今年沒有提出數據型指標，只是一句“繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造”。
可以看出，對于棚改，這個推動三四線城市房價的推手，國家已經不再硬性計劃，把指標下放到各省，甚至更低的地市，建多少，怎么建，是貨幣化安置還是實物安置，全力下發到地方政府。從這一點看，是“因城施策”的延續”和擴展。
第二， 2019年房地產究竟怎么辦，是正向調控還是負向調控？
會議表述，沒有提“穩地價、穩房價、穩預期”，用了一句“更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展”來表述。
首先，一句“改善完善房地產市場機制”，表明了國家的態度，對于2018年的調控成果，國家是肯定的，支持的，需要堅持。
而，落實城市主體責任，意味著堅持“因城施策”的總基調不變，甚至肯定，從某種意義上來說，也是肯定了從春節開始，各級城市放松調控的措施是適當的，適宜的。
另外，只是提出了“改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展”，沒有提“長效機制、租售并舉”等名詞，同樣，在本年度長效機制不會那么大力度的開展。這一方面意味著，地方的資金要用在刀刃上，要趕緊保就業，保增長。
第三， 老舊小區改造，今年著重提出來。往年一般是在住建部部門會議中提出，而且不是重點。但是今年卻作為作為重點提出來。而且提出了具體要求“更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施”，這些要求，對于全國政府工作報告這個層面來說，已經相當具體。
很快，下一步住建部門會出臺補貼和執行的措施，這畢竟是個服務民生的好事情，也是住建部本年度的重點工作。
最后，提一下，本年度*的主題“新型城鎮化”問題。
可以說，正是整個*2019年房地產方向的*風向標。
“堅(jian)持以中心城市(shi)引領(ling)城市(shi)群發展。抓好農(nong)業轉移人口(kou)落戶(hu)，推動城鎮(zhen)基本公共服務覆蓋常住(zhu)人口(kou)。”

七點分析
群眾住房問題繼續被關注  細分政策或陸續出臺
報告原文：深入推進新型城鎮化。堅持以中心城市引領城市群發展。
落戶政策繼續強調   紅利將持續
報告原文：抓好農業轉移人口落戶，推動城鎮基本公共服務覆蓋常住人口。
更好解決群眾住房問題
報告原文：更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。
存量市場受重視   7個領域將受關注
報告原文：繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造，保障困難群體基本居住需求。城鎮老舊小區量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施。
此次政策明確提到，要對城鎮老舊小區進行大力改造和提升，這和過去的棚改的做法是有差異的。實際上在這次政府工作報告中，提出了很多新的產業，包括水電路氣配套設施、家裝電梯、便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等7個細分領域，這是很多涉及城市運營的開發商可以積極關注的。
房地產稅立法穩步推進
報告原文：深化財稅金融體制改革。加大預算公開改革力度，推進*與地方財政事權和支出責任劃分改革。健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法。
大力發展養老   社區養老服務也被點
報告原文：我國60歲以上人口已達2.5億。要大力發展養老特別是社區養老服務業，對在社區提供日間照料、康復護理、助餐助行等服務的機構給予稅費減免、資金支持、水電氣熱價格優惠等扶持，新建居住區應配套建設社區養老服務設施，改革完善醫養結合政策，擴大長期護理保險制度試點，讓老年人擁有幸福的晚年，后來人就有可期的未來。
農村土地改革從試點到推廣
報告原文：推廣農(nong)村(cun)土地征收、集體經(jing)營性建設(she)用(yong)地入市、宅(zhai)基(ji)地制度(du)改革試點成(cheng)果。深化(hua)集體產權(quan)、林權(quan)、國有林區(qu)林場、農(nong)墾、供銷社等改革。

七、中國建筑房地產行業前景
1、中國建筑
世界*的規模
可能100萬億
清華大學建筑研究院
中國第四代建筑，中國第五發明
第一代，茅草房
第二代，磚瓦房
第三代，電梯房
第四代，空中城市森林花園
結(jie)合(he)別墅、胡同、四(si)合(he)院

2、建筑理念
古羅馬，維特魯威，建筑十書，堅固，實用，美觀
法國，迪郎，適宜，經濟，堅固，衛生，舒適，對稱，規則，簡單
現代，透明，開放
中國，保守(shou)，封(feng)閉，端正，中庸(yong)，等級

3、房地產基本情況
存量
增量
自住型(xing)，改(gai)善(shan)型(xing)，投資型(xing)，投機型(xing)

八、今后發展方向
從住宅、商鋪、寫字樓
轉向
產業地產、交通地產，文化、教育、旅游、醫療、健康、養老地產，新型城鎮化、農業現代化、治理能力和體系現代化，包括海綿城市、綜合管廊、停車場、城市雙修、生態修復、城市修補、特色小鎮、PPP等等
1、服務業
生產性服務業
金融
科技
物流
廣告
設計
等等
生活性服務業
商貿—提袋經濟、住宿、餐飲
文化
教育
衛生
健康
養老
2、戰略性新興產業
節能環保
新一代信息技術
生物產業
高端制造—天上飛的，地上跑的，自動化、機器人、人工智能，高檔機床
新能源
新材料
新能源汽車
3、一帶一路、長江經濟帶、京津冀
東部率先
中部崛起
西部開發
東北振興
粵港澳大灣區
4、新型城鎮化—新在什么地方
PPP
特色小鎮
5、農(nong)業現代化(hua)—化(hua)在(zai)什(shen)么(me)地(di)方

九、怎么做
1、一個思維—互聯網思維
為什么？
什么時代
互聯網思維是什么
互聯網思維的三個要素
帶來的三大好處
2、三個講
講質量
為什么解決不了
必須解決
如何解決—
根植于內心的修養
無需提醒的自覺
以約束為前提的自由
為他人著想的善良
不提高質量不行
環境變了
人在做，天在看—變成了現實
講信用
A、自己講信用
B、讓別人相信你講信用
市場核心競爭力
講創新
創新是為新而新嗎？
創好
創有用
大眾創業萬眾創新為什么可以成功？
不僅是科技創新，而且是經營理念、經營模式、售后服務等等各方面的創新
七大新經濟
共享經濟
數字經濟
生命經濟
綠色經濟
創意經濟
智慧經濟
品質經濟
經營理念創新
從圍繞消費者轉
到緊跟消費者跑
現在要跑得比消費者快
就是說，過去是市場引領我們，現在我們能不能引領市場？
三種情況
消費者不知道，消費者知道，表達不清楚
消費者知道，也能夠表達清楚他們的需求，但是不好意思說
所以，真正的市場需求不是簡單的市場調查就能夠調查出來的
關鍵是挖掘人性，消費者到底想要什么？？？
銷售模式重新
售后服務創新

十、小結
1、方向明確
2、基礎很好
3、機會很多
4、問題不少
5、機不可失
6、敢闖敢干
7、質量第一
8、合作共贏

房地產走勢解讀