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全流程稅控風險

【課程大綱】
一、取得土地階段稅收風險控制
1、以招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規避土地使用稅，計征契稅的依據以及納稅環節如何規定?
2、以接受投資方式取得土地，稅收風險如何掌控，投資雙方的稅收風險在哪里?
3、以收購股權的方式取得土地，土地成本如何確認?
4、以非貨幣交易形式取得土地使用權，應如何確認土地成本?
5、受讓生地、熟地、購買爛尾樓以什么為依據確認土地成本，在計算土地增值稅的時候甲乙雙方分別如何進行稅收風險規避?
6、以“拆一還一”方式取得入地，如何進行會計處理，銷售不動產發票如何開具，從被拆遷人、開發企業兩方分別就企業所得稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅進行全方位的稅收分析?
7、在自己原工廠的土地上搞開發，這塊地上原來有辦公樓、廠房、其他建筑，這些建筑原來的建設發票能入開發成本嗎，換句話說自己單位工廠拆遷能發生拆遷補償費嗎?
8、為取得土地(di)而(er)支付的紅線外支出，在所(suo)得稅(shui)和(he)土地(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)的處理什么不同(tong)?如何操作可以(yi)在稅(shui)前扣除(chu)，規避風險?

二、規劃設計階段的稅收風險控制
1、立項、規劃、設計環節應注意哪些稅收問題與節稅策略?
2、產品開發類型的選擇，是關注稅收負擔水平?還是關注企業的銷售?
3、采取合作建房方式稅收如何控制?
4、委(wei)托境外設計(ji)單(dan)位(wei)進行規劃設計(ji)，支付的設計(ji)費是否(fou)應當在(zai)我國境內(nei)納稅?企(qi)業承擔什么稅收責任?

三、開發建設階段的稅收風險控制
1、會計、稅收上對售樓部及類似資產的處理是如何規定的?
2、地下建造的人防工程、有產權的車庫、無產權的車庫在稅務處理上有何區別?納稅人如何處理才能夠取得相對收益?
3、甲供材、甲供設備的區別是什么?房地產建安流程中，設備和材料如何區分?通過具體的案例，從甲供材料和甲供設備兩種情況，分別講述增值稅稅、土地增值稅、企業所得稅當中稅收待遇有哪些不同，以“超低價出包”方式進行經營的合法性、與現實性?
4、房地產企業為開發項目發生的借款費用怎樣核算，計算企業所得稅和土地增值稅對借款費用的處理有何差異?
5、向股東或其他自然人借款利息是否都可扣除?
6、資本化的借款費用與計入損益的借款費用怎樣區分，如何提供“金融企業同期同類借款利率情況說明”?
7、集團內部統借統還的利息支出怎樣操作可以避免重復納稅?
8、工資薪金支出怎樣扣除才能使企業與員工利益*，如何把握合同工、臨時工、勞務的區別，他們的稅收待遇有什么不同?
9、購買爛(lan)尾樓(在(zai)建工程或者(zhe)在(zai)建項目)確認初始成本的方法如何(he)?

四、銷售階段的稅收風險控制
1、“買一送一”模式下如何確認收入金額，送面積、送家電、送車位、送物業等不同銷售模式稅收規定有哪些不同，會計如何處理，贈送的禮品是否有個人所得稅的扣繳風險?
2、“以老帶新”銷售模式下如何確認支出，票據如何處理，是否涉及扣繳個稅?
3、“抵券銷售-- 一萬抵五萬”銷售模式下收入如何確認?
4、“包銷”和“代銷”的區別是什么，稅收風險如何把控?
5、“假按揭”“零首付”銷售模式稅收如何處理?
6、“還本銷售”如何確認收入，企業的困惑在哪里?
7、“售后回租”的稅收風險分析，同時給您解決方案，讓您不再為回租而煩惱?
8、“售后回購”方式增值稅、企業所得稅、土地增值稅如何確認?
9、“低價出售、免費返租”應如何進行會計核算與稅務處理?
10、“產權式酒店”銷售、經營，應如何進行會計核算與稅務處理?
11、房地產企業收取價外費用有哪些稅收風險，增值稅、企業所得稅、土地增值稅關于價外費用的處理有哪些不同?
12、針對不同的客戶與不同的銷售模式，銷售價格明顯偏低，我們如何找出適合自己的“正當理由”?
13、以房產抵工程款100萬元后，施工方又將該房以90萬元轉售給第三方，現在要求房地產企業為第三方做按揭貸款手續。請問，這樣做是否違反稅務或銀行有關法律法規，若可以操作，房地產公司怎樣做賬才合適?
15、銷售(shou)環節發生的廣(guang)告費(fei)、業務宣傳費(fei)、業務招待費(fei)如(ru)何實現稅(shui)前扣(kou)除(chu)?需要注意防控哪些錯誤?

五、清盤清算階段稅收風險控制
1、房地產行業完工標準如何規定，對增值稅、土地增值稅、企業所得稅等有何影響?
2、各個不同稅種對收入確認的原則有何差異?
3、竣工清算時土地增值稅收入金額如何確定?
4、清算后再轉讓房地產成本如何確定，是否涉及“二次清算”?
5、稅收與會計之間的成本差如何處理，會計上是否需要調整?
6、在交房前后支付的物業費如何進行成本費用歸集，對稅收有什么影響?
7、什么是基(ji)本裝(zhuang)修、簡裝(zhuang)、精裝(zhuang)?軟裝(zhuang)在(zai)計算企業(ye)所得稅和(he)土地增值稅時扣除規定(ding)有(you)什么不同?

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