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蘇州項目招商財稅內訓課

課程大綱
第一部分 房地產開發流程重要財稅風險節點介紹
一、開辦初期重要財稅風險點
1、公司設立前，可以利用地方政府間的競爭關系，與地方政府談判，取得公司注冊地稅收優惠返還，有多個案例表明，可以取得地方政府財力實得部分70%的直線稅收返還。
2、開辦初期，項目公司財務部門必須及時根據集團財務制度與流程建立新辦公司流程與制度，保證母子公司之間制度與流程的傳承與銜接。
二、四證取得前重要財稅風險點
1、發改委立項 部分銀行的融資總額按發改委立項總額的50%為限，因而爭取立項投資總額*化。
2、做好土地與在建工程抵押，對于分期開發的項目，需要做好土地分割抵押。
3、大部分銀行三證上會，四證提款，因而四證取得前自有資金投入*化，房地產公司需要搭建補充的融資平臺，建立直接融資的渠道，以防資金斷裂，此時資金風險最高。
4、甲供材料的稅收處理。區分可以甲供的材料與設備，實現稅收優化。
三、預售節點重要財稅風險點
1、做好按揭銀行的談判，選擇優勢互補的銀行。
2、制訂銷售流程，開盤前進行實戰演練。
3、財務部參與定價，制訂底價，對促銷政策與定價政策提出意見。
4、從集團層面安排資金，考慮是否提前還款。
5、預售后，稅收風險開始上升，關注流轉稅與房產稅的交納。
四、竣工節點重要財稅風險點
1、竣工備案，企業所得稅風險突然上升，銷售開發產品企業所得稅從毛利率預征轉為實際利潤率征收，房地產公司的假發票與成本分攤風險提升。
2、竣工備案，會計上停止建造成本的資本化。萬科、金地等企業以項目竣工作為可以確認收入的重要條件。
五、交房節點重要財稅風險點
1、交房是會計上確認收入與成本的重要節點，對于上市公司而言，是利潤操縱的重要節點。
2、交房超過85%，稅務機關有權要求進行土地增值稅清算。
六、清算環節
1、土地增值稅清算、企業清算，最好公司注銷一次性打包稅務處理。利用清算環節的征管漏洞是企業進行原罪清理的重要手段。

第二部分  財務管理必備知識
一、財務是什么？
1、介紹財務的四大職能
2、介紹財務管理的四大手段
3、財務的四種境界
4、財務的核心競爭力
搭建融資平臺，保障資金流轉
進行納稅籌劃，直接價值創造
整合信息資源，引導資源配置
二、如何讀懂三張報表
1、如何看公司的基本面
2、財務報表里的操縱技巧
3、財務分析
介紹財務分析的*指標*體系的歷史演變
三、收入的確認
1、從幾大地產上市公司的收入確認不同說起
收入時點確認有選擇的空間
四、成本的歸集、計算與分攤
1、成本對象的確定原則與技巧
（1）、根據總包合同劃分成本對象是確定成本對象的基本原理
（2）、確定成本對象的六原則
（3）、成本分攤標準的選擇技巧
2、成本的計算流程圖
3、成本籌劃管理

第三部分   房地產集團涉稅風險管理
一、稅的產生
1、稅收本質（分配說、交易說）
2、稅收的固定性， 就是法定性，是稅收管理的法律淵源
3、稅收體系
準則為基礎，稅法文件為主體（一年1014個文件），部門法為補充（城市房地產管理法、建筑法、合同法、公司法、物權法、民法通則）
二、稅法中的兩套體系
1、法規中的實質重于形式（與會計近似）
2、實戰中的形式重于實質（稽查局  法律事實優于經濟事實）
三、稅收實踐主要特征
1、信息不對稱
稅務機關：，稅法體系混亂，法規不透明，以一年1014個文件為代表
納稅人：隱瞞實際經營信息， 買假票、假交易
2、對稅務機關的立法保護（核定權與復議前置）
四、稅收規劃手法歸納與總結
（一）、避稅的四種境界
1、亂帳，通過征管漏洞漏稅。
2、鉆政策空子，集中運用于稅法規定滯后于實務創新領域，如金融工具創新領域。
3、形式重于實質，本質就是利用信息不對稱，使用陰陽合同、虛假交易或設計有利涉稅合同改變業務稅務結果。
4、博弈文件，企業公關在稅務領域的直接體現。
（二）、稅法的硬傷—核心概念缺失導致缺少可推理性
（三）、稅務風險識別基本流程
1、征稅對象（對什么征稅）
2、義務人（由誰交）
3、納稅時點（什么時候交，有時用于輔助判別是否交稅）
4、應納稅所得與稅率，稅收優惠。（征多少）
5、納稅地點（在哪交）
6、涉稅文書管理與涉稅標準流程（不交冤枉稅）
（四）、創新性籌劃
1、創新業務，例如：資產重組、減資，金融衍生品、合作建房BT
2、引導權力機關進入涉稅領域，影響納稅結果。
（五）、節稅手法按效益原則歸類
1、高風險低成本手法：買假發票、不入帳、掛往來款
2、低成本低風險手法：合理利用稅收政策、談稅收返還，進行公司組織架構設計、關聯方轉移定價，從產業鏈的角度轉移利潤。
3、高成本低風險手法：合并分立等資產重組手法。
（六）、營改增對房地產企業的影響
1、根據目前房地產業營改增的框架，房地產行業整體稅負上升。
2、主要問題集中在以前未取得增值稅進項發票的成本如何設計扣除率，進項稅金如何在營業稅銷售面積與增值稅銷售面積之間分攤。
3、過渡期是否存在優惠政策不明。

第四部分 投資必備基本知識
1、凈現金流（NCF ）
2、內含報酬率（IRR)
通俗的說，IRR就是一項投資的年平均回報利率
有統計，2009年，*投資人用IRR及NPV作為主要評估指標的占70%，中國投資人只有30%左右。
缺點: 存在多IRR的情況
先有收益后投資的項目，IRR越低項目越優秀
3、凈現值（NPV)
通俗的說，NPV就是一個項目現在的價值。
NPV的難點，不在于現金流的計算，而是在于折現率的選擇。
(1)、按公司三年平均凈資產收益率作為資本金折現率
(2)、按國債利率+風險溢價，風險溢價為4%-8%
(3)、資產定價模型（第一次可以量化風險）
（第一步） 選擇類似上市公司的beta,然后計算上市公司的Beta 資產
（第二步） 再通過非上市公司的Beta 資產 得到Beta 股票
Beta股=beta資產*（1+（1-t)*債務股本比）
B用的是過去時，如果過去和將來不具有連續性，不可用。
影響B的是經營杠(gang)桿、財務杠(gang)桿

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