購物中心品牌調整&基于合同的招商租賃管理要點
講(jiang)師(shi)：范唯(wei)鳴 瀏覽次數：2572
課程(cheng)描述INTRODUCTION
品牌調整&招商租賃培訓
培訓講師：
課程價格：
培訓天數：日(ri)程安排(pai)SCHEDULE
課程大綱Syllabus
品牌調整&招商租賃培訓
對(dui)購(gou)物中(zhong)心(xin)而言，前(qian)(qian)期(qi)的(de)定(ding)(ding)位、規劃、招(zhao)商到(dao)開(kai)業只是(shi)(shi)起點，項目(mu)開(kai)業后伴隨始(shi)終的(de)品牌調整(zheng)和升級才是(shi)(shi)永恒(heng)的(de)話(hua)題。購(gou)物中(zhong)心(xin)開(kai)業后的(de)調整(zheng)并不一定(ding)(ding)是(shi)(shi)對(dui)原有定(ding)(ding)位的(de)更正(zheng)或是(shi)(shi)推翻之前(qian)(qian)的(de)模式，而是(shi)(shi)在不同時(shi)期(qi)購(gou)物中(zhong)心(xin)針對(dui)市場主動求(qiu)變。
招商租(zu)賃是(shi)關(guan)系一家購物(wu)中(zhong)心成(cheng)功(gong)與否的(de)最關(guan)鍵因(yin)素(su)。租(zu)賃決(jue)(jue)定購物(wu)中(zhong)心的(de)收入和產能。正如購物(wu)中(zhong)心的(de)成(cheng)功(gong)取決(jue)(jue)于高(gao)回報(bao)的(de)租(zu)賃一樣，購物(wu)中(zhong)心的(de)管理(li)成(cheng)功(gong)也建立(li)在有效(xiao)、高(gao)回報(bao)的(de)租(zu)戶組(zu)合之上。
課程收(shou)益
本(ben)次課程在(zai)探討品牌(pai)調(diao)整與招商租(zu)賃時，我們著重(zhong)剖析(xi)(xi)購物中心(xin)不(bu)同階(jie)段(duan)的(de)調(diao)整思路和重(zhong)點，解(jie)析(xi)(xi)租(zu)約的(de)風險因(yin)素。本(ben)門課程采用樣本(ben)租(zu)約文件(jian)作為模板(ban)，但不(bu)從法律(lv)角度分析(xi)(xi)，而是(shi)詳細分析(xi)(xi)租(zu)約條款(kuan)對招商與后期運營管理存(cun)在(zai)的(de)潛在(zai)影響(xiang)。
培育(yu)期、成(cheng)(cheng)長(chang)期、成(cheng)(cheng)熟(shu)期不同(tong)階段(duan)的調整思路和重點
購(gou)物中心開業后(hou)品牌調整(zheng)的原則與(yu)機制建立
清(qing)晰了解(jie)和(he)(he)界定租(zu)賃(lin)意(yi)向(xiang)書和(he)(he)租(zu)賃(lin)合同的不同功用
準確理解租賃意向書和(he)租賃合(he)同之間(jian)的邏輯關(guan)系
完整掌(zhang)握租(zu)(zu)賃意向書(shu)和租(zu)(zu)賃合同的(de)對(dui)招商租(zu)(zu)賃管理會產生十大(da)風險點
適合(he)人群(qun)
總(zong)(zong)經理、副總(zong)(zong)經理、招商(shang)總(zong)(zong)監、投資發展總(zong)(zong)監、營銷運營總(zong)(zong)監、物業管理總(zong)(zong)監、集團戰(zhan)略等商(shang)業地產中高層相關人員；各(ge)類商(shang)業經營機(ji)構、商(shang)業地產管理服務機(ji)構。
課程大綱
第一天：《購物中心(xin)階(jie)段性品牌調整策(ce)略及(ji)案例解析》
1.購物中心(xin)初次招(zhao)商需要考慮的因素
1.1.零(ling)售(shou)業態的演(yan)變
1.2.演變的(de)進程(cheng)對于招(zhao)商業態的(de)構(gou)成和分布(bu)的(de)遞(di)進
1.3.零售商導向-開(kai)發商導向-市場導向 的過(guo)程(cheng)
1.4.百貨還是購(gou)物中心，孰(shu)優(you)孰(shu)劣
1.5.百貨與購物中心的差異
2.初次招(zhao)商定位和定價
2.1.購物中心的(de)類型(xing)決(jue)定了定位
2.1.1.社區型購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)在城(cheng)市(shi)的區域商業(ye)中(zhong)心(xin)建立的，面(mian)積在5萬平方米以內的購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)
實例分析：上海(hai)浦東嘉里城
2.1.2.城市(shi)中(zhong)(zhong)心型購物中(zhong)(zhong)心在城市(shi)的(de)商業中(zhong)(zhong)心建立(li)的(de)，面積(ji)在10萬平方米(mi)以內(nei)的(de)購物中(zhong)(zhong)心，目前近60%優質購物中(zhong)(zhong)心存量(liang)皆為城市(shi)中(zhong)(zhong)心型
實例分析： 上海恒隆廣場
2.1.3.城郊(jiao)型購(gou)物(wu)中心(xin)(xin)是(shi)在城市的(de)郊(jiao)區建立的(de)，面積在10萬(wan)平方(fang)米(mi)以上(shang)的(de)購(gou)物(wu)中心(xin)(xin)
原則(ze)： 消(xiao)費者需(xu)求、區(qu)域商業設施及商業資源供應狀況決定了購物中心(xin)的定位(wei)
討論題： 你所在(zai)的(de)商業(ye)體，在(zai)決(jue)定(ding)形態和類型(xing)時(shi)，通常是如何考慮的(de)，原因是？
2.2.定價(jia)方(fang)式(shi) 通常采用市(shi)場調研、經(jing)驗推斷和營(ying)業額反推
2.3.營業(ye)額(e)反推法(fa)? ?年租(zu)金=年營業(ye)額(e)*承(cheng)租(zu)水平(ping)
租(zu)金單價=年租(zu)金/360/租(zu)賃(lin)面積(ji)* 承(cheng)租(zu)水平為行業經驗數據
討論題：品牌(pai)承租能力通常的(de)(de)范圍是由哪些因素決定的(de)(de)？
3.招商遵從的法則(ze)
3.1.*性(xing)?
舉例： Apple 專賣店與EBT是否會開在一(yi)起(qi)？
3.2.豐富(fu)性
舉例：兒童類的集聚
3.3.關聯性(xing)
舉例：電影院(yuan)與爆米(mi)花
3.4.針對性
舉例：開在(zai)公共走道(dao)旁的“全家”
4.市場推廣(guang)對初次招商的推動(dong)
4.1.市場推廣的功能和定義(yi)
4.2.推廣(guang)的(de)步驟(zou)? ?我是誰 我干嘛 我如何(he)做
4.3.IP成為“空間營銷”的(de)利器
藝術IP 動漫IP 電影IP 游(you)戲(xi)IP等(deng)等(deng)
實例分析(xi)1： 長風景畔(pan)廣場開業前(qian)的活動策劃
實例分析2： Robot Kitty 活(huo)動策劃
5.推動購物(wu)中心需要作出二次招商調(diao)整的因素
5.1.中國消費(fei)者(zhe)對奢(she)侈品的態(tai)度也在(zai)發生改變。
5.2.購(gou)物中心(xin)所在(zai)區域的(de)人口和購(gou)買力(li)的(de)發展(zhan)
實例(li)分析(xi)：長(chang)風景畔廣場(chang)
討論題(ti)：一般(ban)新開業商場的(de)掉(diao)鋪(pu)率在多少(shao)為(wei)合適(shi)？時間點一般(ban)出現在何(he)時？如何(he)根(gen)據市場進行品牌(pai)調整？
小結(jie)：調整階(jie)段的首(shou)要工作，是確定符(fu)合項(xiang)目所在地市(shi)場和(he)經營者(zhe)資(zi)源(yuan)及能(neng)力(li)的商業形(xing)式，并相應作出(chu)改變。
6.生命(ming)周(zhou)期的不同階(jie)段
6.1.百(bai)貨類VS購物(wu)中心：
6.1.1.百貨與(yu)購(gou)物(wu)中(zhong)心的區別(bie)購(gou)物(wu)中(zhong)心是(shi)自(zi)己統一管(guan)理(li)他人分(fen)散經(jing)營(ying)的集合體；而百貨商場是(shi)自(zi)己管(guan)理(li)自(zi)己經(jing)營(ying)的集成商。
6.1.2.目前新開業商業中(zhong)心(xin)(xin)百貨與購(gou)物中(zhong)心(xin)(xin)的比(bi)例
6.1.3.上海(hai)天(tian)山路百盛轉型城市奧特萊斯
位于(yu)天(tian)山路的(de)百盛優客(ke)城市(shi)廣場開始(shi)試(shi)營(ying)業。經過近1個月(yue)的(de)試(shi)營(ying)業，這個由百盛集(ji)團和(he)韓國(guo)衣戀集(ji)團共同(tong)打造的(de)長寧(ning)商業升(sheng)級(ji)轉(zhuan)型(xing)力作已(yi)經體現出了(le)其強大的(de)市(shi)場號召力和(he)占有欲。據悉，商場試(shi)營(ying)業當日銷售額就(jiu)沖破了(le)1600萬(wan)，轉(zhuan)型(xing)成效顯現。
小結：百貨和購物中心，在經營形式上(shang)有本質的(de)(de)差(cha)異；在發展的(de)(de)不同(tong)階段上(shang)，各自(zi)扮演著關鍵角色；在經營內涵上(shang)，呈現著某種趨同(tong)。
6.2.業(ye)態占(zhan)比(bi)的(de)變化：零售、娛樂、餐飲
6.3.兒(er)童業態的發(fa)展(zhan)特點：
6.4.業態在各樓(lou)層的分布的兩種(zhong)不同形式及其思路
實(shi)例分(fen)析(xi)：上海中信(xin)泰富廣場、香港金鐘太古廣場
7.調(diao)整內容(rong)
7.1.主題化方(fang)向發展
實例(li)分析： 首爾的Young Plaza
7.2.區(qu)域(yu)型、社區(qu)型商場商業體征
實例分(fen)析：浦(pu)東(dong)嘉里城
7.3.體驗式購(gou)物日(ri)漸(jian)強調
7.4.O2O形(xing)態(tai)日漸成為商業(ye)主(zhu)流
實例分析(xi)：食理洋嘗（CeCeLife）
7.5.新業態(tai)的興起?
8.商(shang)場調整的關鍵衡量指標
8.1.租(zu)戶端(duan)指標：租(zu)售比、提袋率
8.2.經營端指(zhi)標：坪效、客流
8.3.有(you)效客(ke)流和提(ti)袋率的(de)取得方(fang)式
實例分(fen)析：上海(hai)環球港
9.租金對調(diao)整的(de)意義
9.1.保底租金和(he)扣點(dian)之間的(de)關系(xi)
9.2.租金扶持政策的特(te)殊(shu)意(yi)義?
實例(li)分析：SAS的(de)分析
討論題： 主(zhu)力店是(shi)否(fou)是(shi)招商和品(pin)牌調整(zheng)的主(zhu)要考慮點？為(wei)什么？
10.主(zhu)力店與次主(zhu)力店的(de)調整策略
案例：上(shang)海悅達889 *VO品(pin)牌的(de)退(tui)出，免(mian)稅(shui)店的(de)引入。
案例：上海月星環(huan)球港引進SEGA
討論：招商的(de)初(chu)期，主力店是不(bu)是關鍵步驟？
實(shi)例分(fen)析(xi)：上海(hai)GUCCI 金鷹店
小結：品(pin)牌調整結果的四(si)個評(ping)價指標
11.一些技術手段在品牌調整中的應(ying)用
11.1.營業額控(kong)制的(de)三(san)種方式：POS租(zu)賃、數據接(jie)口(kou)連接(jie)、手工報表(biao)鍵入(ru)
11.2.POS機(ji)的購買方式(shi)—融資性租(zu)賃
第二天：《基于(yu)意向書與合同的招商租賃管理》
一、租賃意向書
1.1.租賃(lin)意向(xiang)書與(yu)租賃(lin)合同(tong)的(de)定義
1.2.合同(tong)：具(ju)有特定內(nei)容的協議，用來約(yue)定當事人(ren)相互之間的權利義務關系
1.3.意向書(shu)：雙(shuang)方當事(shi)人通過初步洽商，就各自的意愿(yuan)達成一致認(ren)識(shi)而簽(qian)定的書(shu)面(mian)文(wen)件，是雙(shuang)方進(jin)行實質性談判的依據(ju)，是簽(qian)訂合同的前奏。
1.4.租(zu)(zu)賃意(yi)向書與租(zu)(zu)賃合同之間的(de)邏輯關系
同容不(bu)同、簽訂時間不(bu)同、法(fa)律后果
討論：為什么要(yao)簽署意向書
案(an)例：意向書(shu)模板(ban)
1.5.租賃意向書的要點
1.5.1.租賃面積及(ji)其誤(wu)差(cha)的定義
討論：保(bao)護出租方(fang)還是保(bao)護承擔方(fang)？
1.5.2.租賃(lin)單元的使用用途
要(yao)點：為(wei)何要(yao)在意向書中規(gui)定使用用途？約束哪(na)一方？
1.5.3.對租金起算(suan)和(he)物業管(guan)理費的(de)計算(suan)方(fang)式的(de)規(gui)定
基本租金和提成租金
租(zu)金和(he)提成租(zu)金的定義 以(yi)最普遍方(fang)式，即底租(zu)和(he)營(ying)業額提成兩者取高為例。
租金和提成租金的繳交日期(qi)的規定(ding)
保證金(jin)與誠意金(jin) 兩者之間(jian)的區(qu)別(bie)僅僅是名(ming)詞不同嗎？
要點：寬容期以及滯納金(jin)起(qi)算日概念
情景(jing)模擬討論：一個租戶(hu)該月15號裝(zhuang)修完畢并(bing)通過驗收(shou)，于(yu)次日開(kai)始營業。那么，該租戶(hu)從(cong)接收(shou)單元起(qi)，其租金應該如何計算。
租(zu)賃(lin)單元的交付標準
土(tu)建交付標準 天(tian)、地(di)、墻
機電(dian)交付標準(zhun) 風、火、水、電(dian)
案例討論：租戶提出電量標準(zhun)太(tai)低(di)，需要擴容時的條(tiao)件設定條(tiao)款
有關(guan)租(zu)戶二次裝修的規定
消防的(de)規定
要點(dian)：消防(fang)需要指(zhi)定施工(gong)單位嗎？為什么(me)？
樓板承重的規定
信息(xi)點的規定(ding)
圖則審核的規定(ding)
要點：圖則與出圖章(zhang)
裝修前(qian)內租(zu)金、物(wu)業(ye)管理費、水電和垃圾清(qing)運費的規定
談(tan)論(lun)題：裝修期間，物(wu)業管理費(fei)應該按什么標準(zhun)收取？為(wei)什么？
案例講解：蒂帑(tang)聯(lian)合辦公租(zu)賃意(yi)向(xiang)書簽署的過程(cheng)
二、租賃合(he)同
1.物(wu)業所在地政府(fu)法規(gui)的(de)了解(jie)和執(zhi)行
2.租賃的法律許可和規定
3.預(yu)租(zu)（預(yu)售）許(xu)可證 提出“對抗(kang)第三方(fang)“ 概念”
要點：為何需要標(biao)準文本？這與(yu)住(zhu)宅物業管理條例(li)的性質(zhi)有何差異？
- 設定用途(tu) 與意向書(shu)同等(deng)意義(yi)
- 面積定義 商(shang)業(ye)租賃(lin)合(he)同(tong)對(dui)于(yu)面積的定義
- 優先購買權 保護承租方權利(li)
- 需向(xiang)房屋交易中(zhong)心登記租賃合(he)同備案(an)
要點(dian)：法(fa)律(lv)地位的(de)確(que)立，即產權與租(zu)賃權一致。
- 補充條款
- 正式提(ti)出“租(zu)戶手(shou)冊”和“二次裝修指(zhi)引”兩本重要文(wen)件
- 可以正式解約的條件(jian) 費(fei)用(yong)交付及違反規定，包括(kuo)品牌售(shou)賣。
- 租賃單元交接流(liu)程 單元交接的要點
案例(li)講解：租戶成功“違約(yue)”且拿(na)回保證金
- 續租條件(jian) 出租方(fang)權利行(xing)使 提(ti)前六個月商(shang)議(yi)條款和提(ti)前四個月簽署條款
- 租(zu)金、物管費(fei)(fei)、推廣費(fei)(fei)繳納的(de)時間和定義 三種收費(fei)(fei)的(de)不同(tong)屬性
- 滯納(na)金的定義(yi)和數額
案例討論：Regus滯(zhi)納金在續(xu)租(zu)合(he)同談判中的(de)應用
- 租賃保(bao)證金及(ji)其調整(zheng)(zheng) 特別是物業(ye)管理費調整(zheng)(zheng)，以及(ji)為保(bao)障出租方利益，而設計的法律(lv)連環扣。
- 租賃單元或因(yin)公共(gong)區域維修而(er)需要(yao)進(jin)入租賃單元的情形的規定 備(bei)用鑰匙的規定，特別留(liu)意(yi)領事館。
- 租賃(lin)單元(yuan)內屬甲方財(cai)產、乙方使用設(she)施或設(she)備(bei)的維保責任的規定
案例：伊勢丹百貨內(nei)手扶電梯(ti)的維修保(bao)養責任
- 財產損失及(ji)其連帶損失的賠償責任(ren)
案例討(tao)論：租戶單元的保險購買及其與商(shang)管公(gong)司之間的關系
案例講解：華誼兄(xiong)弟裝修漏水與衣戀旗(qi)艦店(dian)開業
- 停止物業服務的(de)許可（是(shi)法律問題還是(shi)經(jing)營問題）
- 乙方退房時的交房條件（恢復原狀問題(ti)的真實處理）
案(an)例(li)講解：C&A裝修過(guo)程(cheng)
- 乙方不(bu)可(ke)分租（大賣場特例）
- 甲方(fang)出售或抵押商場的(de)情形出現時的(de)規定 優先購(gou)買權，承租方(fang)權利的(de)保障。
- 乙方開(kai)業需滿(man)足條件(jian)的規定 消防和竣工條件(jian)滿(man)足
- 甲乙雙方權(quan)利和義務的規定 對等(deng)原則
三、“營改增”后(hou)價稅分離原則及其執行(xing)
- 納稅類(lei)型與發票類(lei)型
- 裝(zhuang)修免租期(qi)或(huo)經(jing)營(ying)免租期(qi)的(de)價格表達方(fang)式
- 租(zu)金表(biao)達方式(shi)
- 租戶(hu)稅務信息(xi)登(deng)記(ji)
- 物業管理(li)費及其他費用的收取(qu)
- 違約金
- 營(ying)改增案(an)例分析
四、一些(xie)重要附表(biao)及其講解
- 開業(ye)時間
- POS規定(ding)
- 保險(xian)要(yao)求
- 租戶經營(ying)計劃書
- 租賃(lin)單元交接(jie)書(shu)
品牌調整&招商租賃培訓
轉載：//citymember.cn/gkk_detail/231010.html
已開(kai)課時間Have start time
- 范唯鳴
[僅限會員]
品牌管理內訓
- 互聯網時代下的品牌策劃與管 徐全(quan)
- 企業品牌出海實戰——對標T
- 互聯網時代下的品牌營銷 徐(xu)全
- 連鎖企業的加盟商如何進行品 李天
- 品牌管理訓練講座 孫海榮(rong)
- 品銷合一：掌握6招實品牌播 武建偉(wei)
- 南網企業文化與品牌建設 侯(hou)春梅
- 《里斯品牌定位與傳播》 喻國慶
- 打造疫情時代下餐飲企業品牌 萬(wan)新立(li)
- 《品牌市場化推廣與操作》 喻國慶
- 解鎖領軍企業出海秘籍——聚
- 揭秘品牌背后的創新營銷秘密