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房地產業創新融資培訓

課程大綱
第一部分 房地產項目并購重組導引與創新融資方案
一、房地產企業創新融資方案
1、債務融資實操案例解析
（1）商業銀行渠道的債務融資
（2）信托通道的債務融資與夾層融資
（3）私募基金的混合融資
（4）公司（企業）債券/債務融資工具融資
（5）資產證券化融資
（6）供應鏈融資
（7）保理/商票融資
（8）債權融資計劃融資
（9）債權/收益權、特定收益權轉讓融資
（10）互聯網金融平臺、第三方理財平臺項目融資
（11）租(zu)賃(lin)公司的(de)債務融資

2、股權融資實操案例解析
（1）基金信托方式融資
（2）項目合作的股權融資
（3）金主方式股(gu)權融資

二、房地產開發企業并購的認識——走出傳統并購重組的誤區
1、房地產企業并購的實質是什么？
2、企業并購重組、房地產企業并購重組、房地產項目并購重組
3、房地產并購的時代背景？
4、房地產企業并購的背后動力是什么
5、2017：房地產企業并購之年
6、房地產企業未來的發展路徑
三、房地產項目并購的財稅核心關切
1、并購的核心問題是財稅利益博弈
2、并購協議與并購財稅
3、并購盡調下：收益算賬與蒙眼狂奔
四、典型房企的并購收益之路
1、并購王：融創與并購狂人：陽光城
2、并購是目前房地產公司拿地的主要方式
3、土地一級市(shi)場越來越成為央企、國企的(de)(de)秀場，大量的(de)(de)民(min)營地產公(gong)司路在何方？

第二部分 房地產項目并購重組財稅安排實操案例、稅收風險方法及稅收籌劃
一、房地產項目并購重組的不同方式概覽
二、一級市場：直接招拍掛、勾地、一二級聯動開發
（一）直接招拍掛
1、直接招拍掛：定義、途徑、基本要求、方式以及簽約細節
2、直接招拍掛綜合案例——全面財稅解構
（1）項目公司競買土地
1）土地價款扣除：不同分配方法下的異同
2）土地閑置費、基礎設施配套費、開發規費、政府性基金、契稅、土地出讓金延期支付的滯納金和利息？
3）可供銷售面積的確定
4）銷項稅額抵減的四種做賬方式：最優選擇路徑
5）銷項稅額抵減：調整清算收入還是沖減土地成本？
6）土地增值稅扣除項目中房產稅、城鎮土地使用稅、車船稅、印花稅的處理？
（2）母公司競買土地
（3）競拍(pai)方式特(te)殊(shu)規則(ze)——限(xian)(xian)制房(fang)(fang)價(jia)(jia)+競爭地(di)(di)價(jia)(jia)、最(zui)高限(xian)(xian)地(di)(di)價(jia)(jia)+綜合房(fang)(fang)價(jia)(jia)、最(zui)高限(xian)(xian)地(di)(di)價(jia)(jia)+配(pei)建(jian)方案或建(jian)設(she)方案、最(zui)高限(xian)(xian)地(di)(di)價(jia)(jia)+定(ding)向安置(zhi)房(fang)(fang)配(pei)建(jian)面積(ji)、最(zui)高限(xian)(xian)地(di)(di)價(jia)(jia)+開發進度+保障性住房(fang)(fang)面積(ji)、最(zui)高限(xian)(xian)地(di)(di)價(jia)(jia)+養老(lao)設(she)施配(pei)建(jian)程(cheng)度、最(zui)高限(xian)(xian)地(di)(di)價(jia)(jia)+人才住房(fang)(fang)配(pei)建(jian)面積(ji)+自持比例+自持年限(xian)(xian)

（二）勾地（意向性拿地）
1、勾地：定義、路徑
2、政府意向性勾地
3、村企合作模式
（三）一二級聯動開發
1、一二級聯動開發：定義、一級開發內容、支付原則
2、一二級聯動綜合案例——全面財稅結構
（1）土地返還款的處理：企業所得稅、土地增值稅、增值稅與賬務處理
（2）拆遷業務納稅風險分析
（3）被拆遷業務納稅風險分析：基于國企政策性搬遷的案例
（4）舊城改造模式綜合案例分析
（5）房地分離收儲再轉讓的稅務安(an)排

三、二級市場：土地使用權轉讓項目、股權收購類項目、產權交易類/司法拍賣類、聯營合作開發/代建代管+品牌輸出類項目
（一）土地使用權轉讓
1、土地使用權轉讓：基本概念及轉讓條件、關注的關鍵點、特殊情況的處理
2、土地使用權轉讓綜合案例——全面財稅結構
3、總分公司交易方式的稅務安排
（二）股權收購類項目
1、股權收購類項目：基本概念及主要方式、需關注的關鍵點、案例解析（在建工程與承債式收購）、風險點提示、特殊情況的處理
2、股權收購案例——按市值股權收購與按市值資產收購
3、交易價格的構成
4、股權溢價——項目公司利潤與股東利潤
5、股權溢價的處理——實操案例展示
6、以轉讓股權名義轉讓房地產行為是否征土地增值稅的納稅風險防范
7、股權收購案例——個人股東轉讓的所得稅、轉讓價格公允性問題
8、股權收購案例——一個粗暴籌劃的風險后遺癥
9、特殊目標公司的股權收購——分立公司
10、房地產項目資產剝離——基于某上市公司REITS案例
11、特殊目標(biao)公司的股權收購——合(he)并公司

（三）產權交易類項目/司法拍賣類項目
1、產權交易類項目/司法拍賣類項目：基本概念、需要關注的點
2、北京產權交易所——某央企出售股權與債權案例解析
3、某法院司法拍賣項目案例——債權歸集、項目公司設置
4、拍賣公告涉稅條款的合法性分析——納稅義務轉移還是納稅債務轉移
5、拍賣項目——增值稅發票、所得稅和土增值稅成本、契稅繳納、辦證等問題
（四）聯營合作開發/代建代管+品牌輸出類項目——要錢不要地
1、聯營合作開發案例
2、代建代管+品牌輸出類項目：政府代建、商業代建、資本代建
3、委托代建案例——涉稅分析與賬務處理
4、合作建房案例(li)分析

第三部分 房地產項目并購重組財稅安排戰略規劃
一、房地產項目并購重組的挑戰
二、房企并購中的三大財務風險：標的價值評估風險、融資和支付風險、財務整合風險
三、房地產項目并購重組風險控制清單
第四部(bu)分 現(xian)場疑難問題解(jie)答

房地產業創新融資培訓