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民用建筑通病防治培訓

【序言】
住宅建筑質量通病防治，是房地產工程中最為重要的一環！
這是一(yi)(yi)門專門講(jiang)授房地產住(zhu)宅(zhai)建(jian)筑質(zhi)(zhi)量通病(bing)防治(zhi)(zhi)實(shi)戰課程。課程講(jiang)師在品牌企(qi)業(ye)專職(zhi)從(cong)事工(gong)程質(zhi)(zhi)量管(guan)理(li)長達十多年之(zhi)久，有著豐(feng)富(fu)的(de)房地產住(zhu)宅(zhai)建(jian)筑質(zhi)(zhi)量通病(bing)防治(zhi)(zhi)實(shi)操經驗。本課程系統地介紹了(le)房地產住(zhu)宅(zhai)建(jian)筑質(zhi)(zhi)量通病(bing)防治(zhi)(zhi)各類實(shi)用(yong)(yong)工(gong)法(fa)，詳細分析工(gong)程構造的(de)具體實(shi)施方案，實(shi)戰實(shi)用(yong)(yong)，提升客戶(hu)滿意度是質(zhi)(zhi)量管(guan)理(li)的(de)最終目的(de)之(zhi)一(yi)(yi)，來聽(ting)聽(ting)品牌企(qi)業(ye)的(de)經驗吧，相信您(nin)一(yi)(yi)定會有豐(feng)厚的(de)回報(bao)的(de)。

【課程受益】
借鑒品牌企業房地產住宅建筑工程質量通病防治
掌握工(gong)程(cheng)常用關(guan)鍵工(gong)法和操作(zuo)細(xi)則

【課程對象】
本課程適合各類房地產企業組織內訓或公開課
參訓對象：房地產(chan)企(qi)業總(zong)(zong)經理(li)(li)、工(gong)(gong)程老總(zong)(zong)、總(zong)(zong)工(gong)(gong)、設(she)計(ji)(ji)老總(zong)(zong)、設(she)計(ji)(ji)管(guan)理(li)(li)人(ren)員(yuan)(yuan)、客戶(hu)服務人(ren)員(yuan)(yuan)、項目總(zong)(zong)經理(li)(li)、工(gong)(gong)程管(guan)理(li)(li)和工(gong)(gong)程技術的部門骨干等

【課題大綱】
建筑工程建筑通病防治
一．門衛、道路工程設計和施工通病
在住區與城市道路界面的景觀布局上，要保持視野開闊，避免產生視覺障礙；
小區的門衛應留三條通道；即來往車道二條；另一條走住戶，打卡進門，其中客人在門崗邊，便于詢問門衛；
小區應在門衛道路兩側封閉，避免閑雜人員隨便進入；
由于崗亭內電腦設備長期連續性使用,為減少電腦故障的發生，崗亭內應裝設空調；
小區出入口建議采用人車分流的交通疏導方式，以確保路人及車輛行駛安全，小區的進出口應設減速帶，便于汽車減速刷卡；
主出入口崗亭建議采用*性建筑，同時還應考慮車主停車刷卡或繳費時的遮陽和避雨/雪設施，同時應該考慮安全員在發卡、收費時可能存在的安全隱患（即意外時有躲避車輛撞人的空間）；
小區的門衛應(ying)24小時值班，需要有嚴格的來訪登記制(zhi)度。

二．會所、停車場工程設計和施工通病
小區會所為社區居民主要活動場所，其建筑風格應具有鮮明特征。
小區的會所應設在人群進出中心，便于集體活動的參與；
小區的會所應與院內設施配套相結合；
會所的設置，應根據當地居民的生活習慣、民俗民情、時尚潮流等因素，應以大眾化、普及型的項目為主。
設置的實際停車位，應與規劃數量、銷售廣告數量相符；
停車場應按規范要求施工，車位應為標準車位，劃線等工程質量達到標準要求；
停車場應設置停車場管理系統，并安裝監控設備。
獨立產權車位應配置地鎖或安裝明顯標識，防止被占用。
車庫出入口設置禁鳴（笛）標識、限高標識、限速標識；車庫的柱間加裝防撞、警戒標識；車庫內加裝疏散指示燈（安全出口指示標識）；車庫內車道設置車流流向標識、路徑指示標識；車庫彎道內設置反光鏡、行人禁行標識；
為解決夜間出租車進入小區帶來的治安管理難點問題。建議：本著盡量便利原則，分（區、苑）設置出租車落客點，以利于管理與監控。
商業配建停車場(庫)應就近設置，并宜采用地下或多層車庫，預留自行車停車位，商業物品下貨區等；
中檔小區的(de)停(ting)車(che)位應實(shi)現1戶(hu)：1輛以上的(de)比例，滿足實(shi)際(ji)需求(qiu)。

三．清潔、公示牌工程設計和施工通病
室外應定位設置清潔箱（50—80米），保證院內整潔干凈；
樓宇內應設清潔工取水龍頭，至少5層樓一個；
樓宇內部應設置五層/一工具房，避免工具管理無序；
應設生活垃圾中轉房和建筑裝修垃圾、綠化垃圾存放點，并與清運單位簽訂清運合同，保證垃圾日產日清；
每層樓應設垃圾箱、電池回收箱，有效控制電池污染；
小區如果規模較大，公共區域內應設置公共洗手間；
應按期清理化糞池；應制訂消殺管理制度；
高中檔樓盤應設寵物的衛生間，避免寵物到處濫拉 ；
垃(la)圾屋應設(she)在下風處。

四．人性化工程設計和施工通病
小區的環境應符合國家住宅規范中的無障礙要求；
小區的無障礙路面到達單元門口；以利小孩推車、殘疾車、行李箱等出入方便；
小區的無障礙應到達會所場地；
小區的單元門應設無障礙坡道，便于行人出行原則考慮，建議住區人行道路與城市人行道路采用無障礙自然連接方式；
高(gao)檔小區應增設設盲道。

五．攝像頭工程設計和施工通病
小區的攝像頭應在院門口、會所、電梯廳口、戶門口、車庫口有安裝；
小區的攝像頭在院內不應對準住戶私隱部位；
小區的攝像頭應對準圍墻、出入口、主干路、大堂、中心花園等區域；
小區的攝像頭應采用紅外一體攝像頭，攝像頭應具有防雷擊功能；
為了(le)便于對高(gao)空拋物的可追溯，也可以(yi)安裝(zhuang)設置(zhi)頭(tou)向上(shang)照(zhao)射（某些高(gao)檔樓宇已安裝(zhuang)）

六．環境消防監控工程設計和施工通病
小區的監控中心與消防中心可以合并，但是不能放在地下室或隱蔽處，以防（設備因環境問題而受影響）報警不便；
小區的監控中心與消防中心要做好避（滲）漏、避鼠措施。
小區對講系統管理機、廣播系統管理機也可設置在消防監控中心。
煙感溫感控制系(xi)統報警信號影直接(jie)反映到消防中(zhong)心(xin)

七．游泳池太陽能工程設計和施工通病
中檔以上小區應設置游泳池，高檔小區別墅要設私家游泳池；
小區的游泳池應設置獨立水表便于計量用水量，設備齊全并保持處于良好狀態；
泳池獨立圍合，為便于管理，入口處設置浸腳池，池邊設置衣物、毛巾架；
小區公共游泳池應分設男女更衣間、洗手間、淋浴間；
小區游泳池應按要求設置相應的標識系統，以起到提醒的作用；
游泳池的兒童區應于成人區分開，要做設置水深的提醒；
游泳池周邊要設置圍欄和防爬裝置，避免非開放區外人進入而引發溺水事件（**發生多起）反沖洗的排水管接入污水井；
泳池廢水(shui)、溢(yi)流水(shui)可(ke)以綜合利用作(zuo)為(wei)水(shui)景(jing)、綠化使用。

八．兒童、老人活動工程設計和施工通病
小區內應設立老人室內活動中心場所，最好有一個獨立的廣場，滿足老年的健身、跳舞的需求，以利老人的健康，但要注意遠離住宅區，避免給年青人帶來影響（深圳因此類問題引發的投訴非常普遍）
小區內應設立兒童游戲場所，以利兒童的健康成長，但要做好安全防護（某花園就因兒童游樂設備安全設置不到位而導致兒童死亡事件的發生）
設立院內幼兒園，便利兒童游戲和學習，幼兒園的出入口應避開機動車道，保證兒童及家長安全；
設立院內小(xiao)學校(xiao)，便利住(zhu)區小(xiao)孩茁壯成長和教育。同時也可(ke)提(ti)升企業品牌渲染力。

九．文化、體育場所工程設計和施工通病
小區閱覽室
小區球場
小區其他體(ti)育設(she)施

十．單元門雨棚工程設計和施工通病
小區的單元門應符合《住宅建筑規范》，應設雨棚；
嚴禁用玻璃雨棚，避免被破壞和清潔無法打掃；
未設雨棚的，事后要做遮雨板，并安裝護網防擊碎；
小區的單元門外部應高于室外地坪300mm以上；
建(jian)議立面(mian)管(guan)道、空(kong)調(diao)百葉、采(cai)光井在設計時，應考慮采(cai)用防止盜竊攀爬的方案。

十一．屋面避雷帶工程設計和施工通病
小區的防雷設施應根據分類采取相應的防雷措施；
小區的防雷接地應與交流工作接地、安全保護接地等共用一組接地裝置；
接地裝置應優先利用住宅建筑的自然接體，接地裝置的接地電阻值必須按接入設備中要求的最小值確定；
小區的防雷應經得起行家(jia)檢查(cha)。

十二．木作安裝工程設計和施工通病 
小區的院內做的木地板要離土地面300mm高，避免受潮腐爛；
小區的室外木柱應高于地坪上150mm，
小區的室外花架木料不應靠墻安裝，避免靠墻腐爛和污染外墻，應預埋鍍鋅鐵件距墻面50mm后安裝；
小區的的木材工程應定期進行檢查保養，做好防白蟻和防腐措施。
小區的室外區域工程(cheng)盡量(liang)少用慎用木材；

十三．外墻裝飾裂縫的時間與施工通病
外墻上的裂縫王
不合格的砌體導致裂縫
GRC線條引發的裂縫
保溫層不能直接在混水毛墻面層上
外墻裂縫的治理頂磚邊和中心、門窗邊應加砌混凝土塊
管道預埋件、電盒周邊應用細石混凝土塞縫
外墻結構砌體應作混凝土反坎
7度及以內抗震區應滿膠粘保溫層
7度以上抗震區外墻保溫板應和主體一起現澆
外墻苯板保溫；伸縮縫
廚房抽油煙機、衛生間排氣口防水工法
螺桿洞(dong)、腳手架(jia)鋼(gang)管洞(dong)防水封堵工法

十四．樓板結構裂縫設計和施工通病
寒冷氣候效應
暑熱氣候效應
建筑物樓板防寒、暑天氣效應治理！
混凝土梁板裂縫的成因
混凝(ning)土樓板(ban)的治理(li)

十五．裝修抹灰裂縫設計和施工通病 
輕質墻體的現象
輕質墻體裂縫的成因
輕質墻體裂縫的治理
塞縫預防：頂砌實際做法分析；細石混凝土用注入棒
頂砌預防：內外勾縫三角頂砌采用預制混凝土塊頂實
砌體預防：必須的管道預埋和混凝土腰線
砌(qi)體裂縫的(de)案例反思

十六．地面下沉設計和施工通病
華東用垃圾回填造成地面裂縫下沉空鼓！
華南回填土下淤泥回填，造成地面裂縫下沉空鼓！
西北濕陷性黃土造成地面裂縫空鼓、下沉塌陷
華北用垃圾回填不實，造成地面下沉、空鼓，裂縫！
西南回填土塌陷，使建筑物周邊的構筑物下沉！
山地回填土——防水、防塌陷治理方法！
房屋有衛生間灌水——造成地面裂縫、下沉、空鼓！
室內淤泥回(hui)填土——防裂縫、防下沉治理方(fang)法！

十七．空調臺防水設計和施工通病
室外空調盒防水設計和工法
室內空調安裝工法
空調盒(he)（臺(tai)）安裝(zhuang)工(gong)程工(gong)法

十八．衛生間排污管道堵塞設計和施工通病
普通衛生間應設換氣扇
浴室地溝、衛生間門檻和踢腳
混凝土防水反坎是防水主要關鍵節點
衛生間不能用聚氨酯做墻面防水
衛生間安裝防水工法介紹排水管會遺留物件堵塞管道！
支管道應安裝清掃口和存水彎
排污管堵塞原因分析
排污管堵塞的維修處理(li)

十九．鋁合金窗防水體系設計和施工通病
鋁合金門窗施工節點及輔材
鋁合金門窗工程防水工法
近現代：青島棧橋王子飯店窗戶
現代：窗下部結構應做外斜坡
防水線條、滴水和鷹嘴
地下室(shi)天(tian)窗——頂部與墻體工(gong)法

二十．內外門安裝設計和施工通病
案例特征和原因
現代也應該門檻掩門，可避免小動物、外水、噪音、臺風不入室
南方的陽臺門降板150mm以上
衛生間門應安裝石材下坎；室內門應安裝換材下坎
衛生間玻璃門三折打開寬敞
出屋(wu)面門混凝土(tu)反坎高于屋(wu)面300

二十一．地暖安裝設計和施工通病
窗下安裝暖氣片連接方式
地板采暖地面增加鋼絲網的做法
地暖縮小伸縮縫尺寸；采用兩道鋼絲網
增加混凝土厚度

二十二．室內空間尺寸投訴處理
等邊線、等高線、墻面測量
地面、墻上埋有管線應有標示
地面結構厚度

二十三．電器安裝設計和施工通病
強電插座與電視、電話插座距離太近，會有干擾
規范：燈具、開關、插座、探頭預埋定位原則
多個開關并列安裝間距
強、弱電插座間距定位示意
依照行規，處理室外防水插座安裝(zhuang)

二十四．設備房工程設計和施工通病
配電房應避免漏水入室；
要做好門檻、防鼠板；橋架等處要密封防鼠；
應設置通風系統，包括送風和排風；
水泵房應設在低層，房間應做好防水、防震設施；
發電機房應設置排煙過濾系統；
樓梯間做的消防栓要明示；
電梯房頂應做好滿足機械的通風設(she)施

二十五．煙道安裝構造設計和施工通病
出屋面煙道工法五要素
在室內煙道工法五要素
煙道安裝案例和滲漏原因
煙道室內外安裝工法：鋼筋混凝土護圍
合格的煙道工程
維修處理和案例反思

二十六．強電、弱電、室外插座設計和施工通病 
燈具、開關、插座、探頭預埋定位原則
強、弱電插座間距定位示意
室外防水插座安裝工法

二十七．電梯、樓梯設計和施工通病
電梯門檻如何防止外水進入
消防樓梯結構、地坪應比電梯間低
室外防水插座不規范，太近會受潮返水
樓體踏步(bu)用瓷(ci)片提高樓梯(ti)邊防水線

二十八．房屋變形縫構造設計和施工通病
案例特征和原因
屋面變形縫應出屋面高度
外墻變形縫應出墻柱

二十九．地下室防水構造設計和施工通病
地下室車道口的構造設計和關鍵工法
地下室車道口伸縮縫、車道阻水帶、排水溝、道牙墻
非人防地下室陽光空氣頂蓋
大地下室漏水原因分析和治理方案
砌塊保護地下室室外防水
別墅地下室防水施工四大主要問題
別(bie)墅地下室防水工(gong)程治理

三十．露臺陽臺防水體系設計和施工通病 
露臺砌體應設混凝土反坎
露臺保溫層內安(an)裝排(pai)水管

三十一．GRC、EPS防水設計和施工通病
GRC構建安裝在圓形窗戶上
GRC構建安裝應壓在窗戶框底下
GRC線條安裝各種錯誤
GRC線條安裝應在現澆混凝土板底下
EPS是保溫材料，不是結構材料
女(nv)兒(er)墻雨板和線條EPS材料容易出(chu)問(wen)題(ti)

三十二．綠化工程的設計和施工通病
小區應符合《住宅建筑規范》GB 50368－2005之條款；綠化面積應與廣告數量相符，按規范要求不少于30%；小區的綠化公共綠地指標不應少于1平方米/人；
為降低后期使用成本，小區的綠化的用水和景觀用水盡量避免使用自來水，提供使用收集的雨水、泳池廢水等；
小區綠化景觀無護欄水體部分近岸2米范圍內水深不應大于0.5米；
水景觀在施工過程中應按要求做好防水，避免滲漏而增加管理難度
水景觀應設置相應的標識系統，提示用戶注意安全；
且有養殖功能水體景觀的設置建議與住宅保持一定的距離，以避免青蛙、蚊蟲等對住戶造成滋擾；
如利用自然河、湖作為住區部分景區及水深超過90cm的人工水體景觀區，建議在自然河、湖靠住區方向的岸邊及人工水體景觀區周邊設計配置欄桿和救生圈或救生桿等救生器材；
住區與城市道路接駁處，應種植高大密集的樹木，便于隔音、隔光降噪和擋塵；
 小區的公園(yuan)桌椅、休閑長(chang)廊不適用木質，建議改(gai)用仿木或(huo)石材。

三十三．欄桿工程的設計和施工通病
樓梯踏步：
樓梯踏步上部應做隔水邊，下部應設滴水和鷹嘴；
小區環境中的欄桿應用熱鍍鋅；
規范：欄桿垂直間距不大于110mm；
水平欄(lan)桿下應設混凝土反坎(kan)

三十四．電梯工程的設計和施工通病
電梯門檻必須按照行規，提高門檻；
電梯前室必須按照行規，高出消防梯；
電梯前室與消防梯若設門，不得設門檻；
電梯(ti)門裝修時(shi)，防擁擠將外邊的(de)石材裝修成八字(zi)形

三十五．道路和管井防水的設計和施工通病
過水的陰角應用細石混凝土做R園角
路面上不得用毛片石
管溝雙蓋板——藝術井蓋合格
路上的管溝要安排在靠邊位置上
路沿石是圓弧形
植物上應做二次管井覆蓋
道路上盡可能用側壁地漏

三十六．室外散水的設計和施工通病
混凝土散水
縮小變形縫
混凝土暗散水

三十七．工法樣板對防水質量的管控
施工場地大門兩側的施工樣板墻
未抹灰毛坯房構造做法
毛坯房室內實體構造做法
戶外構造做法戶內
室外關鍵部位構造現場做法
選材用料樣板
交樓樣板內容
用7對眼(yan)睛做會(hui)診

三十八．工程質量投訴集中處理原則
工程質量維修方式探討
法律規定溝通要點
一般工程質量保修兩年
防水工程質量保修五年
標(biao)桿地(di)產商的維修(xiu)模式

民用建筑通病防治培訓