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樓市投資培訓

課程背景：
       是否有話題新鮮、主題鮮明，內容與客戶利益休戚相關、直抵客戶痛點的產說會方案助力產說會銷售戰果*化呢？
       中(zhong)國(guo)中(zhong)產(chan)及以上客(ke)戶(hu)80%+的(de)資產(chan)在房(fang)(fang)子里，講(jiang)房(fang)(fang)子，客(ke)戶(hu)個個感(gan)興趣(qu)、聽得懂、有共鳴，以房(fang)(fang)子作為話題(ti)切(qie)入點引(yin)人入勝。講(jiang)清房(fang)(fang)子、講(jiang)透房(fang)(fang)子，結(jie)合(he)當下“房(fang)(fang)主(zhu)不炒”的(de)大背景，融入房(fang)(fang)地產(chan)稅(shui)、遺產(chan)稅(shui)開(kai)征預期等法(fa)稅(shui)內容，還(huan)囊括(kuo)房(fang)(fang)產(chan)繼承、財(cai)富傳承難題(ti)等內容，將(jiang)話題(ti)水到渠成切(qie)換到人壽保單和年(nian)金險產(chan)品上，堪(kan)稱四兩撥千斤，通(tong)過(guo)高(gao)反差對比凸顯保單價(jia)值(zhi)，將(jiang)助力您的(de)產(chan)說會(hui)實現銷售戰(zhan)果(guo)*化！

課程收益：
● 以客戶聽得懂、感興趣、有共鳴的房子（更可定制當地樓市*分析）作為話題點，讓客戶透徹了解房子是什么、現在房子怎么了、房住不炒到房主不“保”的變化，挖掘客戶家庭資產結構失衡的痛點；
● 從房子切(qie)入年金險和(he)人壽保(bao)險，客戶迅速理解保(bao)單的價值，并認(ren)同(tong)配置保(bao)險的重要性和(he)緊迫性，大幅提(ti)高(gao)產(chan)說會銷售戰果。

課程對象：
年金險準客(ke)(ke)戶、大額保(bao)單準客(ke)(ke)戶

課程方式：
講師講授+案例分析+專業研報+高(gao)質量(liang)互動

課程大綱：
導引：千人搶房視頻
1. 疫情以來中國樓市調控過山車
2. 疫情以來中國房價的任性上揚
視頻：CCTV專題視頻
1）*的樓市供給側調控
思(si)考：為什么(me)有錢人(ren)買房子(zi)趨之若鶩？

第一講：認真聊聊房子
互動：疫情期間全球上演了疫、金、供、油四殺，房價呢？
研報：疫情期間全國房價變化
一、買房子的兩性三要素
1. 買房子買的就是兩性--稀缺性、預期性
案例：三亞的房子值得投資嗎？
2. 影響房價的三要素--土地、貨幣、人口
思考：您所在的城市3要素情況如何？
二、哪五類房子不能買
互動：其實是四句廣告詞不能信
1. 面朝大海春暖花開--海景房不能買
1）海景房的坑--審美疲勞、海鹽侵蝕、并不宜居
2）旅游地產、度假地產*是偽需求
2. 用一座城感動一座城--超級大盤不能買
1）核心地段沒有超級大盤
2）超級大意味著稀缺性不足
3）持續新盤上市就是業主在替開發商站崗
案例：碧桂園十里銀灘
3. 一鋪富三代--商鋪不能買
1）再交易成本
2）稀缺性評估難度
3）空租期
4）租售比
5）杠桿率與加杠桿成本
案例：小李的金鋪夢碎了
4. 城市中心財富引擎--公寓不能買
1）再交易成本
2）政策性風險
3）租售比
4）不宜居
5）稀缺性不足
案例：廣州解綁商服政策一日游
5. 把固定資產賣成快消品的不能買
案例：房地產界的高周轉之惡
三、買房子的兩個不相容需求--自住vs.投資
1. 自住類購房的五原則
1）生活半徑原則
2）交通線延伸原則
3）買預期不買成熟
4）踮腳抬手原則
5）重宏觀輕微觀原則
案例：擰巴的決策通常不是最優決策
2. 投資類購房的七原則
1）視角升維到全國地圖
2）*稀缺性原則
3）買預期不買成熟
4）杜絕一切自主代入感
5）多踩盤多走二級市場
6）別對投資品有感情
7）關注資本&人才雙虹吸效應
案例：首先確保不能掉坑里
四、房票的技術性解決方案
1. 理解了人口競爭就理解了房票的實質
2. 先找一手資料后看解讀文章
3. 做自由中國公民杜絕戶籍情結
4. 先買房后結婚
案例：技術性突破限購
第一講小結：不懂(dong)房子的(de)投資人并不懂(dong)金(jin)融，不懂(dong)房子的(de)理財(cai)顧(gu)問賣不好(hao)保險 

第二講：房子是什么
互動：房子到底是什么
一、房子的金融定義
1. 家庭財富承載資產
2. 鮮明的金融投資品屬性--復利、杠桿
互動：為什么買房子
二、買房子的四大理由
1. 復利增長資產
互動：房價上漲模型
2. 最容易加杠桿的投資標的
互動：沒有對比就沒有傷害
3. *成本加杠桿的投資標的
研報：*利率匯總表
4. 有較高的使用價值--最樸素的投資理念
三、貸款買房的四大誘惑
互動：為什么有錢人要貸款買房
1. 更高的投資回報率
2. 更健康的家庭現金流
3. 更具靈活性、流動性的家庭資產結構
4. 更低的投資風險
研報：全款買房 vs. 貸款買房
第(di)二講總結：理解了(le)房子的財富密碼(ma)，您已經(jing)是(shi)半(ban)個(ge)金融(rong)專(zhuan)家了(le)。

第三講：房子怎么了
研報：價格倒掛不止發生在深圳
一、新房vs.二手房價格倒掛的3個原因
1. 一邊市長一邊市場
2. 一邊低交易成本一邊高拓展空間
3. 一邊稀缺搖號一邊自由交易
研報：如果關注租售比沒有人會買房子
二、持有投資性房產的兩個黑洞
1. 租售比黑洞
2. 租金年化收益率黑洞
觀點：假如房價停止上漲，意味著資產將復利減值
三、收房租的稅務成本--2020年包租婆該交稅了
案例：李*的被動收入
1. 2020自主報稅元年--你可以不報但稅務局知道
2. 房租的稅收計算
3. 房租的稅收稽查路徑
4. 租售比和租金年化收益率進一步惡化
案例分析：張總的抉擇
四、房子的交易成本--買房容易買房難
1. 滿五*成為關鍵
2. 賣給兒子竟然是最優選擇
3. 張總兒子再交易的3個條件--滿5、自主、*
五、房子的持有成本--持有稅相當可怕
研報：房產稅*資訊
1. 房產稅3大特點
1）一城一策
2）多套起征
3）持有即征
案例：杜老師是中國房產稅的首批納稅人
六、房子的傳承風險與成本
1. 張總的4個選擇分析--風險與成本皆高
1）18歲--此路不通、傳承風險、交易成本、再交易成本
2）婚前--傳承風險、交易成本、再交易成本
3）婚后--傳承風險、交易成本、再交易成本
4）身后--繼承風險、繼承成本、遺產稅
研報：遺產稅*資訊與全球開征情況
2. 三種傳承方式下的稅費計算--沒有一種便宜
1）買賣
2）贈予
3）繼承
第三講總結：房子不(bu)僅是業(ye)主的(de)資(zi)產也是被征稅的(de)資(zi)產

第四講：房住不炒與房主不保
一、突如其來的調控加碼--交易高位被凍結
1. 深圳7.15新政
2. 東莞、南京7.25調控升級
3. 房地產市場供給側調控加碼是精準施策、釜底抽薪
研報：從這樣的指標將房企分類還是第一次
二、現階段房子呈現的四大新特征--房住不炒
1. 持有期鎖定
2. 租售比畸低
3. 交易凍結
4. 稅收在路上
三、房子的過去、現在、將來--房主不保
1. 過去：持續高速增長
2. 現在：危機四伏
3. 將來：充滿不確定性
第四講(jiang)總結：房住不(bu)炒(chao)房主(zhu)不(bu)保

第五講：除了房子財富如何安放
案例分析：張總的房子如何換成人壽保單會怎樣
一、人壽保單的不一樣--傳承工具
1. 人壽保單四大功能--傳承、控制、杠桿、免稅
2. 人壽保單的特殊性--控制權與受益權分離
二、人壽保單的不一樣--剛性兌付
1. 106號文件階段
2. 給付條件剛性觸發--最本質的區別
三、灰犀牛風險更應該被關注--必然將至
引用：米歇爾·渥克《灰犀牛：如何應對大概率危機》
1. 人生兩大類風險--黑天鵝、灰犀牛
2. 人們普遍的誤區--過分關注黑天鵝而忽略灰犀牛
3. 為什么管理灰犀牛風險更重要
1）剛性發生
2）習以為常到忘記它的存在
3）嚴重影響
四、當面對不確定性人類的本能
視頻：瘋狂原始人
引用：吳曉波對保險工具的描述
1. 過去投保的行為爭取無比--已經在用金融工具轉移未知風險
2. 現在您應該堅定地用金融工具管理已知必然將至的風險--教育、養老
五、年金險對沖灰犀牛風險的*金融工具--沒有之一
1. 保額計算方法--以終為始法、以始為終法
2. 核心價值--沒有任何可選替代工具
1）復利增長金融資產
2）剛性兌付
3）未來靈活提取的持續正向被動現金流
3. 復利的三個條件--初試投入、收益率、時間
1）初始投入--資金具有鮮明的稀缺性
2）收益率--高收益意味著高風險
3）時間--只有時間最可控，今天能決定明天
4. 種一棵樹最好的時間是十年前--其次就是現在
思考：請問您什么時候最年輕？
第五講總(zong)結：年(nian)金險是無可(ke)替代的金融工具，投保就是現在，就是今天！

樓市投資培訓