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房企投資過程管理

一、 地產投資流程總述
對房地產投資的主要意義、主要目標與主要模式做整體的概念，并討論房地產投資部門的主要職責和工作范圍
房地產投資的主要意義與導向
主要意義：合理利用公司現金流創造規模和利潤
投資導向：規模導向/利潤導向/資源導向/現金流導向
2、地產投資的主要模式：公開市場招拍掛/產業勾地/舊城更新/收并購
3、地產投資管理的主要階段與主要目標：
投前管理：對項目進行經濟可行性判斷，并結合公司整體現金流明確投資額度、投資收益與投資打法
投中管理（以公開市場招拍掛為例）：合約簽署與投資合作
投后管理(li)(li)：投資(zi)復盤(pan)與投資(zi)協(xie)議(yi)追蹤(zong)管理(li)(li)

二、 投前管理的主要流程與內容
投資測算工作的流程與實際案例演練--如何完成一個項目的投資測算工作，什么流程，涉及哪些部門，如何組織（通過一個住宅開發案例，在假定的條件下帶各個部門完成投資測算工作的整理流程）
投資測算的主要定義與成果展示
定義：通過輸入信息的不斷更新和成本條件的不斷夯實，測算項目的各類經濟指標以指導項目的獲取決策、商務條件、落地優化、成本修正等
投資測算的成果內容構成：投資測算表+強排方案+成本估算方案
投資測算表拆解：內容項、關聯項、總體構成與原則
投資測算中(zhong)的專(zhuan)有術語名詞(ci)釋義

投資測算工具的設計與應用原則
階段性原則：前期重效率，中期重運營，后期重成本
條線原則：投資測算表填寫的前期性準備工作
公司的(de)差異化視角(jiao)：公司的(de)能力構建對于投資(zi)測算(suan)的(de)主要影響及優(you)化方案(an)

投資測算工作的組織全景圖
組織構架
設計部門與主要職責
主要工作流程

投資測算工作實戰
項目信息的收集：區位信息/土地信息/價格信息/政策要素
項目價值的判斷：城市價值/市場指標/去化預測/競品分析
項目工作的組織：
投資部：土地信息的收集與預測
設計部：強排方案與設計要點
客研部（營銷部）：產品定位與產品定價
銷售部：銷售方案與流速預測
成本部：成本預測表
運營部：全周期項目節點排布
財(cai)務部：資金安(an)排與稅務籌(chou)劃(hua)

投資測算工作組織的要點和投資人員的主要職責
資料信息收集
組織與扎口
合作方案

三、 投中管理的主要流程與內容
以土地確權和公司設立為核心，探討在項目獲取土地后，不同語境下的合作方式與協議重點及要點
土地的確權與公司的設立
簽訂土地成交確認書
成立項目公司
設計融資方案與合作方案
簽訂土地合同與繳納土地出讓金
組織交地驗收

不同語境下的合作管理的主要流程與內容
招拍掛土儲語境下的合作方式
保證金融資：融資主體，融資金額與方式，抵押物，利率，周轉效率，面向對象
聯合操盤：合作主體，工作界面，條線選擇，利弊分析
招拍掛語(yu)境之下的(de)(de)合作企業的(de)(de)選取與基本工作流程(cheng)：金融機構、供應鏈融資、房地產企業的(de)(de)競(jing)合關系，國企的(de)(de)合作

勾地語境下的合作方式
產業資源方面的合作要點：勾地鐵三角的開發角色，房地產企業的主要作用，房地產企業與產業資源的合作空間
勾地語境下的資金合作要點：土拍保證金、土地出入金、工程投入、銷售回款，產業補助，招商獎勵，產業物業的移交與轉移
勾地語境下(xia)的合作企業選取與一般流程

收并購語境下的合作方式
股權合作與工程收購的優劣分析
股權合作下盡調工作的主要要點：股權關系、債權關系、償還優先級、有票成本/無票成本對項目估值的考慮、交易方式對項目獲取的風險與影響
工程收購下盡調工作的主要要點：地方土增稅政策的計算規則、在建工程收購啟動的主要政策支撐、稅務籌劃、資金計算實務
一般股(gu)權交易的(de)(de)設(she)計要點：資金支付節(jie)奏(zou)、資金支付的(de)(de)條(tiao)件、股(gu)權交易中的(de)(de)股(gu)權變更的(de)(de)路徑和確認辦法，公司交易章程

四、 投后管理的主要流程與內容
針對投資完成之后，追蹤項目協議的履行情況，并結合投資狀況和市場情況，進行投資復盤
協議履行跟蹤及要點回顧
投資復盤

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