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項目投資決策

一、 典型房地產企業的投資情況概覽
（一） 市場背景
當下最前沿的市場分析咨詢和趨勢預判
（二） 投資項目拓展的幾個趨勢
招拍掛項目，溢價率與流拍率雙重提升，頭部企業競爭激烈，前融資金成本不斷提升
“地產+X”項目，項目推出率增加，項目出讓制度不斷完善，部分城市開始逐步標準化規則化
一二級開發聯動項目，需求不斷增加，城投從實操平臺逐步轉變為融資和協調平臺
收并(bing)購，大(da)魚吃小魚，大(da)宗資產交(jiao)易和混改交(jiao)易的總(zong)量提升

（三） 造成業績分化原因
 城市量級的選擇與城市板塊輪動
 產品定位和產品結構
 增長方式對業績影響
 開發模式對企業業績影響
 股權開發，并購(gou)重(zhong)組(zu)課快(kuai)速提高業

二、 投資決策的維度和要素概覽
（一） 投資決策的三要素
戰略；資源；利潤

（二） 投資測算的主要階段與作用
初判可研階段：確定是否獲取項目并執行何種商務條件的談判
全策定案階段：制定項目的整體開發方案并對各部門設定開發目標
 落地調整(zheng)階(jie)段：監控項目運(yun)營情(qing)況并適時調整(zheng)項目成本(ben)優化方向

（三） 投資決策的三個維度
單項目層面的利潤率考量：市場預期、產品成本壓縮、項目整體利潤率與管理利潤率，自由資金使用效率
區域層面的資源掉配：資金資源、人力資源、品牌資源、區域戰場分析
戰(zhan)略維度的考慮要素：品牌塑造、能力構建(jian)、資源沉淀

（四） 投資決策的設計與途徑方式
戰略維度能力的培養：產業勾地、一二級開發
區域維度的授權下放：預期上調與防御性獲地
單項目維(wei)度的合作方式(shi)：股權(quan)投(tou)資、債券(quan)投(tou)資與自由資金效率

三、 投資決策的核心指標的意義解析
（一） 投資測算的成果展示
投資測算的成果內容構成：投資測算表+強排方案+成本估算方案
投資測算表拆解(jie)：內(nei)容項(xiang)、關(guan)聯項(xiang)、總體構成(cheng)與原則

（二） 投資測算工具的設計與應用原則
階段性原則：前期重效率，中期重運營，后期重成本
條線原則：投資測算表填寫的前期性準備工作
公司的(de)差異化(hua)視角(jiao)：公司的(de)能力構(gou)建對于投資測算的(de)主(zhu)要(yao)影響及(ji)優(you)化(hua)方(fang)案

（三） 核心指標的意義解析
IRR的意義與運用范圍
FMPV的意義與運用范圍
核心(xin)參考指標體(ti)系篩選的維度

四、 實際案例解析
（一） 案例一：防御型招拍掛土地出讓的計算方式與差異
（二） 案例二：合作方案下自有資金使用效率提升的優化方案
（三） 案例三：產業勾(gou)地方案的(de)主要構建方式與(yu)主要決策要點

項目投資決策