《民法典》視角下的商業物業租賃合同談判、租賃意向書、租戶手冊、二次裝修指引、以及法律、商務關系相關問
講師(shi)：講師(shi)團(tuan) 瀏覽次數：2558
課程(cheng)描(miao)述INTRODUCTION
物業租賃合同
培訓講師：講師團
課程價格：￥元/人
培訓天數：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
物業租賃合同
課(ke)程(cheng)背(bei)景
目前解(jie)讀輔(fu)導民法典的(de)(de)課程可謂汗牛充棟，然而(er)大(da)(da)部(bu)分從(cong)理(li)(li)(li)論到(dao)理(li)(li)(li)論，從(cong)條文到(dao)條文。事實上民法典對商(shang)業(ye)(ye)地產(chan)開發與物業(ye)(ye)管理(li)(li)(li)實務(wu)(wu)的(de)(de)關系極為密切，企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)法務(wu)(wu)與招商(shang)和經營(ying)管理(li)(li)(li)人(ren)員，以(yi)及專業(ye)(ye)律師，都有迅速(su)了(le)解(jie)其重要內(nei)容(rong)的(de)(de)需求。民法典大(da)(da)部(bu)分條文是總結匯編以(yi)往的(de)(de)法律法規(gui)(gui)，但確實也有一(yi)些全新(xin)的(de)(de)規(gui)(gui)定。以(yi)商(shang)業(ye)(ye)物業(ye)(ye)管理(li)(li)(li)
的(de)視(shi)角去(qu)解讀民法典，對于實務工作者準確深入的(de)理解立法精神，以提升(sheng)自己的(de)專業能力，防范經營(ying)中的(de)法律風(feng)險，具(ju)有重要(yao)的(de)意(yi)義。
課程收貨
1.通過學(xue)習(xi)知(zhi)道民(min)法(fa)典(dian)以(yi)民(min)商合一立法(fa)體(ti)例優化了商業(ye)物業(ye)管理的(de)(de)(de)(de)營商環境，對物業(ye)運營中如(ru)何進行風險管控(kong)提供了有(you)(you)力的(de)(de)(de)(de)法(fa)律依據。中層(ceng)及以(yi)上的(de)(de)(de)(de)招商人員及物業(ye)負責(ze)人，可以(yi)對本職工作有(you)(you)新(xin)的(de)(de)(de)(de)認識和鞏固，迅(xun)速掌握核心專業(ye)知(zhi)識并運用到自身工作實踐中。
2.租(zu)賃合(he)同(tong)(tong)在(zai)招商中的(de)(de)應用，租(zu)賃合(he)同(tong)(tong)的(de)(de)要點，結(jie)合(he)真實(shi)(shi)的(de)(de)租(zu)賃合(he)同(tong)(tong)談(tan)判(pan)，從概(gai)念(nian)引申(shen)到實(shi)(shi)踐，無論是初次進(jin)入商業(ye)地產的(de)(de)企業(ye)，還是已經有所積累但處于調整周期的(de)(de)企業(ye)，結(jie)合(he)本課(ke)程(cheng)，可以找(zhao)到適合(he)自(zi)身(shen)商業(ye)邏輯的(de)(de)工(gong)作思路(lu)和方法。
3、全程以案例(li)迫(po)析，如何做好風險管(guan)控，并精、準、快地達成招商以及(ji)實現運營品(pin)牌價值的(de)不斷(duan)提(ti)升。
參加人(ren)員
1、各分管物(wu)(wu)業(ye)領導(dao)，物(wu)(wu)業(ye)公司(si)總經理(li)、副總經理(li)、區域經理(li)、項目經理(li)等(deng)(deng)，市場(chang)部、品(pin)質部、運營部等(deng)(deng)物(wu)(wu)業(ye)企業(ye)中(zhong)高(gao)層管理(li)人(ren)員。
2、有商(shang)(shang)(shang)業(ye)地產項目(mu)在開發(fa)或運(yun)營(ying)的(de)開發(fa)商(shang)(shang)(shang)、投資商(shang)(shang)(shang)及業(ye)主(zhu)董(dong)事會成員、高管、項目(mu)總(zong)、項目(mu)副總(zong)、營(ying)銷總(zong)、運(yun)營(ying)總(zong)、招商(shang)(shang)(shang)總(zong)、設計總(zong)等(deng)；
3、有(you)商(shang)(shang)(shang)業地產(chan)招商(shang)(shang)(shang)運營(ying)管(guan)(guan)理團隊的(de)商(shang)(shang)(shang)管(guan)(guan)公(gong)司(si)，以及有(you)商(shang)(shang)(shang)業項目在(zai)運作的(de)資產(chan)經(jing)營(ying)管(guan)(guan)理公(gong)司(si)等。
4、對于商業地產發自(zi)內心的熱愛(ai)、希望長期從事商業地產行業的人士。
課程大(da)綱(gang)
第(di)一天：《民法(fa)(fa)典》視(shi)角下的(de)商業(ye)物業(ye)租(zu)賃合同法(fa)(fa)律(lv)相關問題解析
模塊一、商業(ye)物業(ye)租賃合同糾紛(fen)類型分析
1、租賃合同效力糾紛(fen)
2、租(zu)賃合同履行糾(jiu)紛
3、租賃合(he)同終止及后合(he)同義務
模塊二、商業物業租賃招商運(yun)營期合同類法律風險(xian)點解讀(du)
（以實踐中甲方物業租(zu)賃(lin)合同的(de)類型具體分析(xi)不(bu)同合同條款(kuan)下(xia)的(de)法律(lv)風險(xian)）
第(di)一節、商業物業租賃合(he)同簽訂(ding)的注意(yi)事項(xiang)及合(he)同主體資格的篩選
第(di)二節、租賃(lin)面(mian)積的常見爭議(yi)與風險(xian)控(kong)制
1、計(ji)租面積(ji)的使(shi)用(yong)標準
2、計租面積的確(que)定依據
3、公攤系(xi)數(shu)的確定
4、爭議處理方式(shi)
第三節、租(zu)賃期限(xian)、免租(zu)期及計(ji)租(zu)日(ri)的常見爭議與(yu)風險控(kong)制
1、租賃期限的約(yue)定
2、免(mian)租(zu)期的(de)計(ji)算時間(jian)，合同(tong)解(jie)除情況下的(de)免(mian)租(zu)期計(ji)算
3、爭議處(chu)理(li)方式
第(di)四節、租(zu)金(jin)標(biao)準(zhun)和租(zu)金(jin)支付的常見爭議(yi)與風險(xian)控(kong)制
1、租(zu)金標(biao)準、提成租(zu)金應注(zhu)意的法律問(wen)題
2、延(yan)遲(chi)支付租金的(de)違約(yue)責任
3、開具發(fa)票的從給(gei)付義務
4、拖欠(qian)租金(jin)導致合同解除的責任
第五節、履約保證(zheng)金(jin)的性(xing)質與抵扣
第(di)六節、物業用途的(de)常(chang)見爭(zheng)議(yi)與風險(xian)控制
1、物業(ye)用途、品(pin)牌及經(jing)營范圍
2、責任認定
第七節(jie)、房屋交(jiao)付標準、進場條(tiao)件及進場日常見爭議與風險(xian)控制
1、特殊(shu)業態交付標準
2、主(zhu)力店(dian)的(de)交付標準及認定
3、合(he)同(tong)無效或(huo)解除時裝修(xiu)的評估鑒定
第(di)八(ba)節(jie)、開(kai)業時(shi)間(jian)及(ji)開(kai)業率的常見爭(zheng)議(yi)與風險控制
1、開業時間的確(que)定
2、開業率的計算標(biao)準(zhun)
第九(jiu)節(jie)、物業管理費及其(qi)他費用(yong)承擔的常見爭議(yi)與風險控制
1、物業(ye)管(guan)理費的承擔及增長(chang)標(biao)準
2、公共(gong)事業(ye)費的(de)繳(jiao)納標準和(he)方(fang)式
3、招牌(pai)和廣告(gao)為的使(shi)用(yong)及相關(guan)法律責任認(ren)定
第十節、房屋修(xiu)繕常見爭(zheng)議與(yu)風險控制
第十一節、承(cheng)租(zu)人(ren)優先(xian)購買權(quan)及優先(xian)承(cheng)租(zu)權(quan)常(chang)見爭議與(yu)風險控(kong)制
第十二(er)節、提(ti)前退(tui)租、解約、合同無(wu)效的常見爭議與(yu)風險控(kong)制
1、違(wei)約情況下的權利行(xing)使及賠償責任
2、合同無效情況下，如(ru)何(he)計算房(fang)屋使(shi)用費(fei)
第十(shi)三節、租賃(lin)物的交(jiao)還及逾期(qi)交(jiao)還的違(wei)約責任(ren)（單方(fang)解除后的物業返還處(chu)理）
模(mo)塊三、商業物業租賃合同(tong)的糾紛分析(xi)及規(gui)避措施
（以實踐中(zhong)的(de)案例(li)解讀(du)物業租(zu)賃合同(tong)糾紛法院的(de)判決思(si)路及(ji)作為出租(zu)人的(de)應對措施）
1、建設工程規劃許可證對租賃合同效力的(de)影響
2、侵犯承(cheng)租(zu)人“優(you)先購買(mai)權”的買(mai)賣合同效力
3、商(shang)業地產租(zu)賃中的消防問題責任認定
4、商業物業租賃合同有哪(na)些情形可以提前解決？提前解除有哪(na)些風險？應如何規避(bi)？
5、承租人嚴重違約并拒(ju)絕搬離，出租方如何強制收回(hui)房屋？
6、承(cheng)租人僅實際搬離(li)承(cheng)租房(fang)屋(wu)，未辦理交(jiao)接手續應如何(he)處理？
7、房屋租(zu)賃合同糾紛訴諸法院，出租(zu)人可以做哪些(xie)訴前證據收集工作(zuo)？
模(mo)塊四、《民法典》對(dui)物業租賃的(de)影響
1、租賃標(biao)的物被轉(zhuan)租的異(yi)議期規定
2、承(cheng)租人合同解(jie)除權的民法典規定(ding)
3、承租(zu)(zu)人優先承租(zu)(zu)權(quan)的規(gui)定及共同經營(ying)人的繼(ji)續承租(zu)(zu)權(quan)
（額(e)外贈送30分鐘總結與答疑）
第二天：商(shang)(shang)業地產四個基礎文件及其法務(wu)、商(shang)(shang)務(wu)關(guan)系
1.2.租賃合同
2.1租(zu)賃合同既(ji)是一個(ge)商業合同也(ye)是一個(ge)法律文本；
2.2租(zu)(zu)賃合同(tong)規定了出租(zu)(zu)方和承租(zu)(zu)方對于租(zu)(zu)賃場(chang)地(di)的位置、經營(ying)范圍、經營(ying)資格(ge)、商務條件(jian)（面(mian)積、租(zu)(zu)金、年限等）達成的一致；
案例(li)一(yi)：某商場主力租戶引進時(shi)的選擇，及商務(wu)條款的約定(ding)。
2.3租賃(lin)合(he)同就(jiu)租賃(lin)場地交付給出(chu)了標準；
2.4租賃(lin)合同對于違約(yue)進行了定義(yi)和(he)規定；
2.5租賃合(he)同就重要的法律(lv)原則進(jin)行(xing)了界定。
模(mo)板一(yi)：租賃合(he)同
2.6租賃合同條款在實(shi)際(ji)應用(yong)中的體現
案(an)例(li)二(er)：如(ru)何(he)應用租(zu)賃條款中(zhong)違約責任的規定(ding)，巧妙解決租(zu)戶欠租(zu)問(wen)題。
3.租賃意向(xiang)書
3.1租賃意向書是租賃合同的(de)前奏，對(dui)租賃雙方進行(xing)了限定；
3.2租(zu)賃意向書(shu)對于承租(zu)方(fang)要求(qiu)出租(zu)方(fang)滿足的(de)工(gong)程(cheng)條件提供了細節(jie)，并(bing)作為交鋪條件；
案(an)例二(er)：某(mou)主(zhu)力租戶工程條件的提(ti)出，于租賃(lin)意向(xiang)書時的責任確定。
3.3租賃意向書對雙方不(bu)按條(tiao)件交鋪(pu)或收鋪(pu)作出(chu)了處罰和賠償規定(ding)；
案例三：某租戶在交接(jie)鋪時挖(wa)的(de)“坑(keng)”
3.4租(zu)賃意向書非必須(xu)，但為主力(li)租(zu)戶的簽約(yue)或鎖定(ding)租(zu)賃位置提供了依(yi)據。
模板二：租賃意(yi)向書
4.租(zu)戶手冊
4.1租(zu)戶手(shou)冊是在商場經營期間，出租(zu)方(fang)和承租(zu)方(fang)需要承擔的(de)義務和責(ze)任的(de)規定；
4.2租(zu)戶手冊對于出(chu)租(zu)方(fang)在(zai)經營場所內，涉及(ji)經營氛(fen)圍(wei)（尤其(qi)是公(gong)共區域(yu)）、設(she)施設(she)備完好性、停(ting)車(che)場等標示了應達到的服務水準(zhun)；
4.3租(zu)戶手(shou)冊對于租(zu)戶（承租(zu)方）在經營期間需要遵守(shou)的規范，包括店容店貌、經營貨(huo)品、銷售方式、推廣活(huo)動參與等，作出了規定；
4.4租戶手冊對(dui)于違反規(gui)定的行為的處罰，作出了規(gui)定和標(biao)準；
4.5租(zu)戶手(shou)冊是(shi)出(chu)租(zu)方和承租(zu)方共同(tong)為(wei)經(jing)營場所的(de)經(jing)營質量、服務規范，進而對商(shang)場的(de)市(shi)場口碑、商(shang)業價值(zhi)的(de)提高(gao)作出(chu)共同(tong)努力形成了(le)基本規范。
案(an)例三：經營期顧客對租戶(hu)的服(fu)務行為投(tou)訴導致公共事(shi)件后的處理
模(mo)板三(san)：租(zu)戶手冊
5.二次裝修指引
5.1在(zai)二次(ci)裝修指引中(zhong)，出租方對于商場（尤其是承(cheng)(cheng)租店鋪）的土建、機(ji)電技術(shu)參數，給予了明確標定，方便(bian)承(cheng)(cheng)租方在(zai)租賃店鋪的設計和(he)施工(gong)裝修過程中(zhong)，予以參照和(he)遵守；
5.2二次(ci)裝修(xiu)指引對于裝修(xiu)過程中，承租方需(xu)要(yao)(yao)提交的(de)圖紙及其規范(fan)、裝修(xiu)過程中需(xu)要(yao)(yao)遵守的(de)操作指引及其安全規范(fan)提出了明確的(de)要(yao)(yao)求；
5.3二次(ci)裝修指引特別(bie)提出了承租方在裝修過程(cheng)中，就消防、空調(diao)等專項，需要遵守的規定(ding)及費用繳納標準，予以了明(ming)確。
模(mo)板四：二次(ci)裝修指引
案例四：租(zu)戶(hu)于裝修期(qi)內出現(xian)漏水事件導致其他租(zu)戶(hu)受損事件的處理復(fu)盤
租戶手冊(ce)和二次裝修指引(yin)是(shi)租賃(lin)合同不可分(fen)割的一部分(fen)
（額外(wai)贈送30分鐘總結(jie)與答疑）
講師(shi)簡介
郭老師
現任(ren)上(shang)(shang)海(hai)萬科(ke)集團(tuan)法律(lv)咨(zi)詢(xun)顧(gu)問，曾供(gong)職于綠(lv)地(di)(di)集團(tuan)、新(xin)城控股(gu)、曾供(gong)職于北京盈科(ke)（上(shang)(shang)海(hai)）律(lv)師(shi)事務(wu)所；擔任(ren)北京、上(shang)(shang)海(hai)等(deng)地(di)(di)多(duo)家上(shang)(shang)市房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)與(yu)(yu)建筑(zhu)企(qi)(qi)業(ye)(ye)常(chang)年法律(lv)顧(gu)問，擅(shan)長從事房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)項目(mu)轉讓(rang)、收購(gou)、合作、房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)公司并(bing)購(gou)重組(zu)業(ye)(ye)務(wu)、公司法、合同(tong)法、經濟貿易糾(jiu)紛、商業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)項目(mu)租賃合同(tong)與(yu)(yu)租賃糾(jiu)紛。以向(xiang)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)提(ti)供(gong)全方位的法律(lv)服務(wu)為主，業(ye)(ye)務(wu)領域涉及(ji)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)設立、土(tu)地(di)(di)征(zheng)用、土(tu)地(di)(di)出(chu)讓(rang)和(he)轉讓(rang)、土(tu)地(di)(di)拆遷(qian)和(he)補償、房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)項目(mu)合作、房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)項目(mu)轉讓(rang)、項目(mu)工程建設、房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)預、銷售、房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)融資、房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)租賃、房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)糾(jiu)紛訴(su)訟和(he)仲裁(cai)等(deng)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)發經營的各個環(huan)節。
服(fu)務過的(de)部分客戶：萬科(ke)、綠地(di)集團、萬科(ke)集團、保利(li)地(di)產(chan)(chan)、新(xin)城、時代地(di)產(chan)(chan)、寶龍地(di)產(chan)(chan)、華融地(di)產(chan)(chan)、蘇州工業園區、光明地(di)產(chan)(chan)等等上百場培訓。
范老師
擁有20年商(shang)業(ye)(ye)地產工(gong)作經(jing)驗，成功開發和管理了眾多商(shang)業(ye)(ye)項目，操作過多個位于上海市中心(xin)及(ji)(ji)長三角商(shang)業(ye)(ye)中心(xin)區域(yu)，由(you)國際和香港著名房(fang)地產開發商(shang)投(tou)資運營的的大型商(shang)業(ye)(ye)項目，其中包括數個25萬(wan)(wan)平方(fang)米以上的城市綜合體項目，以及(ji)(ji)10萬(wan)(wan)平方(fang)米以上的商(shang)業(ye)(ye)項目。
在商(shang)業(ye)項目開發、市(shi)場定位、招商(shang)運(yun)營(ying)、物業(ye)管(guan)理及資產管(guan)理等(deng)商(shang)業(ye)地產全過程(cheng)積累了(le)大量成功經驗，對中國市(shi)場有深(shen)刻的認識與(yu)理解，積累了(le)豐富(fu)的品牌資源。
主導開發(fa)與運營項(xiang)目：上海梅龍鎮廣場、上海中信(xin)泰(tai)富廣場、長風景畔廣場、上海老西門新苑、寧波泰(tai)富廣場、英(ying)特宜家。
物業租賃合同
轉載：//citymember.cn/gkk_detail/251110.html
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