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土地出讓政策解讀與房地產企業應對

一、22城“兩集中”供地新政的推出
1、全國22城市一年只能出讓三次宅地，房地產調控長效機制伸向土地供應
2、新政覆蓋北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等22個城市。
3、集中掛牌與集中出讓，將如何傳導到樓市？“雙集中”制度對行業的影響重大，不亞于此前的三條紅線和限貸政策。
4、雙集(ji)中賣(mai)地政策(ce)，就像東北在冬天賣(mai)白菜(cai)一樣，貴不起(qi)來，不像南方的蔬(shu)菜(cai)全年(nian)常有，能隨行就市。這一政策(ce)對地方政府、對企業自上而下的壓力都很大(da)。

二、22城“兩集中”供地新政進展和實施效果解讀：基于北京、杭州等城市土地出讓實踐
1、北京首批集中供地解讀
（1）反思：“陪跑團”和“老白干”
（2）房企面臨未來更多的挑戰：再戰高標準，入圍房企需提交高標準建設方案
（3）中標經驗：從北京集中土拍首日看，聯合體成為拿地主體的主要形態
（4）不能為拍地而拍地：提前算好拍地商業賬
2、杭州首批集中供地解讀
（1）杭州樓市景氣度依舊高漲：封頂的溢價率、刷新紀錄的高自持率
（2）土地市場的火熱情緒迅速傳導到了二手房交易市場
（3）集中供地的火熱程度遠遠超出房企的預料
3、深圳的首場集中供地解讀
（1）密集集中供地下，利潤空間的壓縮逼使房企投資邏輯分化
（2）賺個流量
（3）投資邏輯
4、廣州首批集中供地解讀：集中供地的競爭火力冷熱分化
——67家房企圍獵廣州首批48宗宅地：馬甲圍地、開拍前競價與遠郊地塊流拍
（1）開發商比較踴躍
（2）熱點地塊遭搶
（3）馬甲圍地
（4）六幅宅地流拍
（5）誰是贏家
5、從7大城市集中供地來看，這場集中供地潮變成了一場“囚徒困境”
6、房地產企業的市場取舍：天津和長春土地市場遇冷
7、大(da)買家(jia)： 7個城市4600億元(yuan)成交(jiao)金額(e)中(zhong)，央企和國企背景(jing)房(fang)企及聯合體拿地金額(e)2050億元(yuan)

三、22城“兩集中”供地新政的反思
1、樓市“集中供地”的假象與真相
2、集中供地下(xia)房企(qi)(qi)分(fen)化加劇：龍(long)頭房企(qi)(qi)和國企(qi)(qi)的下(xia)半場

四、 22城“兩集中”供地新政之后的土拍市場，房地產企業如何應對？
1、22城宅地迎來集中競拍，房企買地錢從哪兒來
（1）降低融資成本，應對房企分化
（2） “拿地保證金融資”都是一個全新的融資概念
（3）房企區域融資負責人四處尋找短期融資之道
（4）資金調配
（5）保證金融資和前融需求開始大幅增加
（6）前融受制
（7）找錢
2、積極研判各地土地集中出讓規則：以上海、成都為例
（1）上海首批集中供地52宗 限定溢價率不超10%
（2）上海制定新競價規則
（3）上海設計機制，杜絕多個“馬甲”“圍標”搶地
（4）成都新規：禁止“三條紅線”超標的房企參與土拍
（5）杭州： 9月底前，試點開展“競地價競品質”的土地出讓方式
3、房地產企業應對：根據每個城市的供地結構，匹配合適的應對策略
4、不改就等死：土地供給集中制下小房企的生存之戰
5、房地產轉向城市更新領域
（1）城市更新不是房地產開發
（2）拆除重建、有機更新、綜合整治三個概念辨析
（3）案例：成都的猛追灣改造項目，是EPC+O模式（即設計、采購、施工及運營維護一體化的總承包模式
（4）企(qi)業(ye)參(can)與(yu)城市更新有五個關鍵要點(dian)：科技為力、產業(ye)為核、文化為魂、設(she)計為美(mei)、運營為要

五、 22城“兩集中”供地新政的應對：“聯合體” 合作拿地，開展項目合作開發
1、合作已成常態，房企權益比呈下降趨勢
2、房企合作開發中常見的五種模式
（1）合資成立項目公司獲取土地
（2）與土地持有方進行股權合作
（3）集團層面的戰略合作
（4）小股操盤
（5）代建
2、房企在合作開發中扮演的角色
（1）項目的獨立操盤與聯合操盤
1）獨立操盤
2）聯合操盤
（2）項目的并表選擇
1）上市房企優先并表
2）實際控制方優先并表
3）股權一致則協商并表
3、不同類型房企規模發展的四種模式：合作開發對企業發展的作用及意義
（1）獨立操盤能力強、項目權益高的房企
（2）品牌能力強、項目合作較多的大型房企
（3）通過合作開發推進全國化擴張的房企
（4）操盤及項目管理能力較強的房企
4、實際合作運營也同樣會存在一些潛在的問題
（1）在多房企合作特別是聯合操盤的項目中，由于不同房企的開發要求、測算標準、對項目定位的判斷不同，甚至是企業文化存在差異。都會不可避免地提高溝通成本、降低合作效率、進而拖延項目進度，在增加財務成本的同時也平添了風險。
（2）由于合作開發項目涉及的企業主體較多，在項目后期竣工交房以及物業等問題上可能會存在的責任界定問題，也是不容忽視的。
5、房企在參與項目合作開發的前期，應該盡力規避潛在的風險
（1）各合作方需要明確各自在項目開發中的職能和責任，以高效推進項目的有序開發。
（2）需要做好財務核算和工程進度的管理。地產開發作為資金占用大、開發流程復雜、周期較長的系統工程，潛在的風險可能會帶來較大的負面效果。
（3）需要建立高效的溝通和決策機制，以降低因合作開發帶來的溝通成本。
6、案例：卓越置業未來將以合作操盤模式開發北京4宗宅地
7、關于項目合作開發(fa)的極簡(jian)解釋

六、22城“兩集中” 土地新政展望
1、到底缺不缺地？土地供應會不會加大？
2、蔡繼明： 《關于取消對城市建設用地不合理限制的建議》
3、 土地供應會加大，但地方政府會繼續采取“擠牙膏”的方式供地
4、“2213”土地出讓“兩集中”政策會繼續“打補丁”
5、如果房價預期控制不住，會有更多的城市采取22城類似政策，比如西安和徐州
6、房(fang)地(di)產企業“用腳投票”：多數房(fang)企開始戰略收(shou)縮(suo)，投資的重心(xin)逐步向(xiang)核(he)心(xin)城市、核(he)心(xin)地(di)段傾(qing)斜

七、22城“兩集中”供地新政的學習與思考
——當前土地政策背景下，房地產行業/企業如何應對？
——深耕湖南、長沙市場的基礎上，開拓22個城市及其都市圈市場
——研判長沙等城市集中供地、準備充足資金、聯合體拿地……
——與22城GDP接近、市場潛力接近的城市，會成為房企拿地的潛在目標
——給國企的策略建議

土地出讓政策解讀與房地產企業應對