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城市更新培訓

【課程背景】
近期，北京市就城市更新行動發布《北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見》（京政發〔2021〕10號，下稱“ 10號文”）及四個配套實施細則〔統稱“ 配套細則”，分別為《關于首都功能核心區平房（院落）保護性修繕和恢復性修建工作的意見》（京規自發〔2021〕114號）、《關于老舊小區更新改造工作的意見》（京規自發〔2021〕120號）、《關于開展老舊廠房更新改造工作的意見》（京規自發〔2021〕139號）、《關于開展老舊樓宇更新改造工作的意見》（京規自發〔2021〕140號）。10號文及四個配套細則聚焦六類更新方式--老舊小區改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區平房（院落）更新以及其他類型，同時明確了城市更新行動配套的規劃政策、土地政策及資金政策。
繼《深圳經濟特區城市更新條例》后，8月25日，上海市十五屆人大常委會第三十四次會議表決通過《上海市城市更新條例》，作為上海創制性地方法規，為城市更新正名。上海、北京、深圳作為全國一線城市，相繼出臺城市更新的系列政策，標志著城市更新已進入新發展階段。
為防止沿用過度房地產化的開發建設方式，大拆大建，急功近利等問題，住建部發布《住房和城鄉建設部關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63號）。可見，全國地產行業呈現出越來越明顯的“存量化”“產業化”“金融化”特征的時代，隨著全國城市化進程的不斷加快推進，城市更新作為一項重大而復雜的系統工程，現有的管理方式已遠遠不能滿足未來高質量發展的要求。
為了幫助政(zheng)(zheng)府(fu)有關部門、平臺公司、各(ge)金融機(ji)構(gou)、參與(yu)(yu)政(zheng)(zheng)府(fu)項目(mu)的(de)央企、國企、民(min)企及投(tou)資(zi)類企業(ye)系(xi)統學習掌握(wo)政(zheng)(zheng)府(fu)融資(zi)體制機(ji)制的(de)轉變(bian)、地方政(zheng)(zheng)府(fu)項目(mu)的(de)謀(mou)劃(hua)與(yu)(yu)落地、詳解各(ge)級(ji)政(zheng)(zheng)府(fu)可(ke)使用的(de)*投(tou)融資(zi)工(gong)(gong)具，做好項目(mu)風險管理以(yi)及*政(zheng)(zheng)策工(gong)(gong)具的(de)實務提高地方經(jing)濟可(ke)持續發展能力，北京中建政(zheng)(zheng)研(yan)信(xin)息咨詢中心定于11月24日-27日在(zai)深圳(zhen)舉辦專題培訓班。現將有關事項通知(zhi)如下：

【課程內容】
第一天 
一、地方政府隱性債務與片區開發、城市建設運營  
1.化解地方政府隱性債務
2.政府投融資和債務管理的源頭
3.隱性債務的認定原則
4.近期一些文件回顧解析
5.合規的投融資模式有哪些？
二、“管委會+平臺”模式實施片區開發項目的應用  
（一）“管委會+平臺”操作模式簡述
（二）“管委會+平臺”模式中管委會與平臺公司的核心權責界定
（三）平臺公司的轉型與重組
（四）平臺公司如何介入園區一二級開發從而實現上市的目標
（五）ABO模式在園區開發項目中的應用
 1. ABO模式合規性分析及市場化融資運用要點
 2. 在片區開發項目中，“ABO+投資人+EPC”模式相結合的要點分析及操作流程安排
 3. 片區綜合開發ABO模式如避免政府“固化支出”？如何設置“績效評價”？
 4. 片區開發中ABO模式中如何進行土地收儲整理？如果合規使用土地出讓收入？
（六）片區開發項目如何包裝合規經營性現金流進行市場化融資
（七）相關案例分享
三、社會資本方市場化投資片區開發項目的應用  
（一）《政府投資條例》的配套安排
（二）政府投資與企業投資在片區項目中的比較與應用
（三）如何運用企業投資模式市場化承接片區開發項目
（四）真假“投資人+EPC”模式如何判斷
（五）“投資人+EPC”模式在片區開發項目操作的合規性要點
（六）“投資人+EPC”模式下收益性分析，投資者出資、退出風險分析及案例
（七）“投資人+EPC模式”政府補貼擇怎么補才合規
（八）平臺公司+社會資本方市場化投資模式下資源補償的應用
（九）相關案例分享（社會資本投資片區開發項目高度依賴項目自身的盈利能力和社會資本的資金籌集能力）
四、片區開發項目的融資分析  
（一）片區開發項目融資的主要特點
（二）項目資本金的難點與解決思路
（三）土儲基金在片區開發項目的創新運作模式
（四）片區開發項目采用綜合實施模式的案例解析
（五）“以租代建”、“建辦分離”等模式資本性支出轉化為經常性支出增信的應用
（六）以投資促進產業導入的模式分析
五、TOD與XOD模式實操要點及經典案例解析    
（一）TOD模式要點
 1. TOD模式的主要理念
 2. T+TOD的理念
 3. “三位一體”的前期工作
 (二）TOD、XOD模式典型案例
（三）XOD模式典型案例
（四）實施XOD模式的要點
 1. 如何總體謀劃？
 2. 長期價值眼光？--做時間的朋友
 3. 多大輻射空間范圍？
 4. 參與主體和責權利分配？
 5. 項目資金平衡和投融資方案設計？
六、基建供應鏈金融    
1.基本問題討論 
2.供應鏈金融平臺與數字化債權 
3.保理 
4.供應鏈金融資(zi)產(chan)證(zheng)券化

第二天
一、國家政策及各地政策解讀
1.國家*土地管理法解讀
2.住建部《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》解讀
3.四項底線解讀-拆舊拆建等
4.一線城市政策-京滬廣深
5.二線城市政策-長沙、成都、昆明等
6.國土空間規劃下城市更新的破局方向
二、城市更新項目價值判斷
三、城市更新項目報批報審
1.城市更新準入條件解讀
2.城市更新前期開發報建核心風險點梳理
（1）范圍劃定的風險管理
（2）分期線確定的風險管理
（3）總規、土規、控規的風險管理
（4）拆遷安置的風險管理
（5）金融機構關注的風險及控制要點
3.城市更新報建關鍵環節審批突破策略及案例解讀
4.城市更新項目四證辦理手續及開發報建技巧
四、城市更新項目前期操盤要領（作為一個合規的城市更新項目總，如何操盤？）
1.城市更新項目基本情況的深入調研及評估
2.項目團隊組建及前期工作部署
3.啟動意愿征集委托和談拆同步進行
4.報批立項流程分解及要點分析
5.專項規劃申報流程說明及制作要點分析
6.項目拆遷過程中的流程梳理及要點分析
7.業主舊改法律關系的確認及相關法律文書的擬定
8.項目談判及拆遷核心難點分析與破解方法
9.城市更新項目案例分析和總結
案例一、老舊小區城市更新報批要面臨的核心問題思考
1.是報棚改，還是報城市更新？
2.是報單個項目，還是報片區統籌更新？
3.是先拿合法進入身份，還是先調進拆除重建區？
4.是自下而上一層一層報，還是找個高層關系從上往下推？
5.拿什么作為報批敲門磚，是意愿，還是產業，抑或是貢獻？
6.是依托溝通渠道自己報，還是外包有“料到”者拿批文？
案例二、某一線城市的城市更新項目解析
1.項目老屋村認定
2.項目歷史遺留用地處置
3.項目專規審批
4.如何做好居民（企業）關系及簽約拆遷
5.搬遷(qian)談判的(de)關鍵(jian)要領

第三天
一、經濟數據分析
1.*經濟數據回顧
2.如何理解*政治局會議精神
3.現階段為何出現“雙減”、“居者有其屋”、“防范游戲沉迷”等政策落地
4.重點分析“專精特新”
二、土地開發全流程解析
1.土地一級開發三階段
2.前期手續階段關鍵事項
3.組織實施階段關鍵事項
4.土地二級開發范圍
5.二級開發各階段-可研、審批等
6.土地開發實施證件-使用權、拆遷許可證、選址、方案設計等
7.土地三級開發
8.地產、產業模式案例介紹-張江與金地等
三、現階段城市更新的方式
1.綜合整治為主的城市更新收益構成及來源
2.拆除重建為主的城市更新收益構成及來源
3.更新流程細解
4.融資方式選擇
四、城市更新與三舊改造融資方案
1.如何做好拆遷環節貸款選擇
2.重建新建二級開發的貸款如何對接
3.股權投融資方式
4.一二級聯動方式及分離方式
5.某城市更新融資案例
五、城市更新項目融資要點解析
1.融資方式的選擇-ABO、PPP、采購等
2.15號文后如何規避隱性債務, 項目投融資應對實操
3.地產企業的“三道紅線”
4.產業勾地的選擇方式
5.如何做好產業對接
6.銀(yin)行(xing)參與產(chan)融結合趨勢分析

【參會對象】
（一）企業：謀求戰略轉型的大型房建、基建企業，綜合城市運營商，大型工商產業企業，各類專業服務運營商，規劃設計研究單位等
（二）政府：地方政府財政、發改、住建及PPP項目的主管部門人員，各類高新區、開發區管委會領導及核心管理人員等
（三）投融資方：各類金融機構，各地方平臺公司負責人，政企合作綜合開發項目財務或者戰略投資人
（四）金融機(ji)構、運營公(gong)司、銀(yin)行等(deng)其他人員

城市更新培訓