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中國企業培訓講師
土地新政解讀、存量盤活與升值、城市更新操作實戰指引與案例剖析
 
講師:于老(lao)師 瀏(liu)覽次(ci)數:2584

課(ke)程描(miao)述(shu)INTRODUCTION

· 董事長· 總經理· 法務人員

培訓講師:于老師    課程價格:¥元/人    培訓天數:2天   

日(ri)程安排SCHEDULE

課程(cheng)大綱Syllabus

土地新政解讀

【課程背景】
新(xin)形勢(shi)、新(xin)政策,房企及眾(zhong)多投(tou)資企業(ye)(ye)開始發力文旅、康養等(deng)產(chan)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)、城(cheng)(cheng)市更新(xin)、舊(jiu)改、存(cun)量盤(pan)活、收(shou)(shou)并(bing)購(gou)等(deng)業(ye)(ye)務(wu),但(dan)是(shi)大(da)部分企業(ye)(ye)對(dui)于產(chan)業(ye)(ye)拿(na)地(di)(di)、城(cheng)(cheng)市更新(xin)、收(shou)(shou)并(bing)購(gou)、舊(jiu)改、存(cun)量盤(pan)活等(deng)業(ye)(ye)務(wu)前期(qi)拿(na)地(di)(di)建(jian)(jian)設(she)指標緊缺(que)、規劃不(bu)符、土(tu)地(di)(di)痛(tong)點、土(tu)地(di)(di)風險(xian)(xian)、生態觸碰、拿(na)地(di)(di)模(mo)式等(deng)問(wen)題認識程度不(bu)足(zu),導致很多項目無法推進、風險(xian)(xian)重重,耽誤公司(si)業(ye)(ye)務(wu)發展。如(ru)耕地(di)(di)、林(lin)地(di)(di)、園(yuan)地(di)(di)是(shi)否(fou)(fou)可以(yi)建(jian)(jian)設(she)、基(ji)本農田是(shi)否(fou)(fou)可以(yi)建(jian)(jian)設(she)占用、如(ru)何(he)調整(zheng)風景(jing)名勝區(qu)、生態紅線、自然保護地(di)(di)等(deng)邊界、如(ru)何(he)將工業(ye)(ye)用地(di)(di)調整(zheng)為(wei)住宅等(deng)相關土(tu)地(di)(di)問(wen)題。

【課程目標】
本課程將系統講解拿地過程中遇到的各類問題、風險及解決方式。如:如果通過國土空間規劃“多規合一”解決建設用地指標緊缺問題、規劃不符問題;如何通過土地規劃、城市規劃、生態規劃修改解決目前土地規劃問題;如何解讀與實操執行*《土地管理法》及《土地管理法實施條例》,利用集體土地入市模式拓寬公司拿地途徑;如何將公司項目劃入“區片開發”范圍內建設商品住宅;如何操作土地征收、把控收并購土地風險,避免項目大坑。如何控制拿地風險,節約拿地成本,把握《國土空間規劃》時代機遇無償獲取新增建設用地指標。在此,我們站在實操角度,挖掘項目風險,控制項目風險,幫助大家解決拿地棘手問題及痛點。
又結(jie)合(he)實戰案例分享:關(guan)于存(cun)量開發(fa)交易(yi)(yi)(yi)的秘密(mi)、陷阱、策略、博弈、路徑、退出與(yu)城市更新(xin)操作流(liu)程、實務與(yu)風險。致(zhi)力于帶領(ling)各位(wei)優秀事業伙伴,系(xi)統學會“存(cun)量”開發(fa)。本課程從(cong)地(di)塊(kuai)選擇、項目合(he)作、開發(fa)模(mo)式(shi)、協議簽訂、交易(yi)(yi)(yi)價格、開發(fa)流(liu)程、政府談判、心態博弈、退出機(ji)制(zhi)、更新(xin)模(mo)式(shi)、更新(xin)流(liu)程、風險控制(zhi)等(deng)方面(mian)全方位(wei)講授,系(xi)統、易(yi)(yi)(yi)懂。

【課程講師】
于老師
中(zhong)國(guo)地(di)(di)質大(da)學碩士研究(jiu)生(sheng)畢業(ye),曾任職(zhi)于(yu)國(guo)內甲(jia)級(ji)規劃(hua)院土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)業(ye)務(wu)部經理,主要(yao)負責全國(guo)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)類相關業(ye)務(wu),包(bao)括土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)規劃(hua)、土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)整理、土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)評(ping)價(jia)(jia)、土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)利用、土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)估價(jia)(jia)、征(zheng)地(di)(di)補償、基準(zhun)地(di)(di)價(jia)(jia)、基本(ben)農田、耕地(di)(di)保護、增減掛(gua)鉤、土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)政策(ce)研究(jiu)與解讀等業(ye)務(wu)。任職(zhi)于(yu)國(guo)內知名孵化器、科技(ji)(ji)園區、科技(ji)(ji)新城建設集團。主要(yao)負責地(di)(di)產(chan)一二級(ji)開(kai)發(fa)、產(chan)業(ye)勾地(di)(di)、產(chan)業(ye)規劃(hua)、產(chan)業(ye)設計、產(chan)業(ye)招商、項目收并購等業(ye)務(wu)。

【課程對象】
1、土地一級開發公司、城投公司、城市更新投資集團、房地產開發公司、政府平臺投資公司、不動產收購、處置相關企業、國有資產盤活企業、產業地產開發、實業集團、文旅康養、特色小鎮企業、基建投資、施工企業、地產運營、金融機構、律師事務所、土地開發利用單位、土地服務咨詢機構、策劃相關單位。
2、收并購、資產重組、不良資產處置、證券機構、國企改革、片區綜合開發、PPP項目、舊改、城市更新、基礎設施建設、存量挖潛、產業勾地、土地一二級開發等相關企業
3、其(qi)他涉及拿地(di)、土地(di)開發實業集(ji)團(tuan)、制造業集(ji)團(tuan)

【課程大綱】
板塊一:如何參與《國土空間規劃》編制,解決土地痛點,操作項目符合政府規劃,助力快速拿地
(一)土地問題:
1、如何爭取新增指標,將農用地轉為建設用地,布局拿地項目
2、如何挖掘存量建設,進行建設用途變更,突破拿地瓶頸
3、如何參與規劃編制,操作公司項目符合政府原始規劃
4、如何快速修改規劃,解決棘手痛點問題,獲取定制土地
5、如何操作項目進入《成片開發區》進行項目征收
6、如何操作集體轉為國有,做好住宅+產業模式
7、如何操作耕地、林地轉為建設用地,布局建設項目
8、如何利用集體經營性建設用地,做好農村項目布局
9、集體土地未來拿地模式及風險控制
10、如何利用耕地、林地,進行項目布局
11、如何進行“點狀供地”,節約拿地資金
12、如何研判土地現狀建筑合法合規性,決策參與方式
13、如何篩選、盤點合法補償現狀物,出具補償依據
14、土地征收*流程、程序與成本
15、增減掛鉤、占補平衡相關要點分析
16、國有土地入市、集體土地入市
(二)解決策略:
1、認識規劃發展歷程,抓住“機遇”、“窗口”
2、把握土規、城規、生態規關系邏輯,認識“多規合一”,更好對接政府
3、農用地、建設用地、未利用地等地類與土地開發利用系統學習
4、規劃時間、審批程序、工作內容把握,精準對接報批報建部門
5、土地用途區、建設用地管制區深刻理解、利用,確定可開發區域
6、如何確定禁止開發區域,及禁止開發區利用要點,避免后期被拆
7、生態保護紅線利用要點、調整機遇要點分析
8、基本農田利用方向、調整操作方式、空間機遇
9、如何操作項目劃定《成片開發區》,建設商品住宅
10、如何操作項目,達到土地征收前提條件,實現農用地轉用
11、城市開發邊界、成片開發與土地征收關系分析
12、規劃圖件學習提升,地塊規劃要點分析,合法性研判
13、如何讓公司項目符合原始規劃詳操與流程,避免后期修改規劃(結合案例實操講解,包括要點、程序、時間等內容)
14、XX開發商爭取新增建設用地指標操作案例
15、XX縣存量建設用地盤活、周轉案例
16、如何抓住當下政策合理布局產業勾地、城市更新項目
17、土地性質風險如何識破(涉及收并購、城市更新項目)
18、房產性質風險如何識(shi)破(涉及收并購、城市更新(xin)項(xiang)目)

板塊二:存量土地資產盤活路徑、交易模式、升值方法深度剖析與案例核心要點提煉、經驗吸取、”深坑“規避
案例一:存量土地交易的秘密——土地一二級聯動項目收并購案例深度剖析
1、我們該選擇何種項目進行交易?
2、項目交易前提、原則、關鍵點都有哪些?
3、如何全方位做好項目盡職調查
4、存量交易過程中需要注意哪些要點?
5、如何設定合作條款,制定合理方案
6、如何談判條款,落實條款內容
7、如何做好退出機制,管理投資預期
8、如何設定合同違約條款,保障交易利益
9、如何全方位把控土地、資金、政策風險?
10、如何看待項目升值,理性投資
11、如何預判市場、確定投資目的
12、如何選擇合作伙伴,確定合作目標
13、土地一二級聯動全流程解析
14、土地一二級聯動成本測算
15、土地一二級聯動拿地策略
16、土地一二級聯動排他設定
17、土地一二級聯動風險規避
18、土地一二級聯動要點分析
案例二:開發”陷阱“躲避的策略——土地變性開發受限(訴訟)案例深度洞察
1、案情情況解析
2、案件遺憾、注意、補充之處
3、土地發展問題分析(過去、現在、將來)
4、土地本身問題分析(現狀、規劃、所有權、使用權、手續)
5、土地供地、交易、開發手續合法性分析
6、所涉協議合法、合規性分析
7、土地閑置要點及風險點把控
8、如何避免土地閑置,規避投資損失
9、如何發現閑置土地風險,避免投資失誤
10、閑置土地未來能否開發、如何開發?
11、土地閑置開發應對措施有哪些?
12、哪類存量地塊可以收購、參與法拍?
13、存量收購、參拍需要注意哪些關鍵要點
14、哪些存量地塊可以直接開發?
15、哪些存量地塊屬于風險、違法開發?
16、與政府合作關鍵注意要點
17、如何簽訂與政府的合作協議,規避未知風險
18、如何判斷下一步不可預測風險
19、存量開發相關證據、政策、文件、要求梳理
20、類似案例其他關鍵要點結合、剖析、洞察、規避(法拍、深圳)
21、案件對于開發企業的學習、借鑒意義
22、未來開發如何控制“未知、不可靠”風險
案例三:”黑鐵“時代的另辟蹊徑——工業用地再開發案例
1、工業用地盤活路徑都有哪些?
2、工業用地能否轉讓?
3、工業用地能否變性?
4、工業用地變性前提是什么?
5、工業用地變性需要做哪些工作?
6、土地變性周期有多久?
7、工業用地變性出讓方式有哪些?
8、工業用地變性風險有哪些?
9、工業變住宅操作流程與要點
10、工業變住宅拿地方式
11、如何確定工業用地價值
12、如何合理確定溢價空間
案例四:城市更新的”博弈“——”城中村“改造案例常見誤區
1、全方位項目介紹
2、城中村改造項目全流程解析
3、城中村改造項目整體邏輯分析及要點
4、城中村改造項目土地問題分析及解決周期
5、城中村改造項目投資協議簽訂及風險規避
6、城中村改造項目資金注入及回收邏輯
7、城中村改造項目資金注入方式及風險規避
8、城中村改造項目政府關系及手續辦理
9、城中村改造項目征地、拆遷、整理痛點解決
10、城中村改造項目規劃設定及可售物業操作
11、城中村改造項目排他設定,保障拿地
12、城中村改造項目安置房回購要點
13、城中村改造項目投資、研判、分析
14、土地問題應對措施分析
15、協議問題應對策略分析
16、資金問題應對策略分析
17、政府談判應對策略分析
18、案例(li)其他(ta)核心要點提煉、經驗(yan)吸取、深坑規避(bi)

板塊三:城市更新操作模式、流程、要點、實務、風險把控與痛點深度剖析
(一)西安城市更新政策解讀、要求、發展及演變
1、系統城市更新拿地流程及工作要點指引
2、城市更新概念、涉及項目、西安理解內涵
3、各城市更新概況介紹(廣州、深圳、南京、合肥、上海等更新模式、機構設置、更新對象、土地獲取、政策特點、風險要點等)
4、西安城市更新體系建立與政策發展演變
5、西安城市更新開發要點、收儲要點、出讓要點分析
6、西安更新路徑、土地獲取、資金來源分析
7、西安*《城市更新條例》模式解讀、要點及特殊點
8、如何參與《城市更新專項規劃》編制,落位公司項目
9、如何參與《城市更新年度實施方案與計劃》,落實西安要求
10、如何做好城市更新與產業升級結合利用
11、其他西安城市更新政策解讀
(二)城市更新主要操作方式、模式、流程、要點和操作實務、風險把控(結合西安講授)
1、城市更新全流程解析、操作步驟與注意要點
2、城市更新項目立項前提、要點
3、城市更新改造方式、模式介紹
4、城市更新主導單位介紹、主導單位特點
5、城市更新政府主導征拆方式介紹、流程、優缺點
6、城市更新政府主導整治項目方式介紹、流程、優缺點
7、城市更新政府+市場方合作方式介紹、流程、優缺點
8、城市更新市場主導方式介紹、流程、優缺點
9、城市更新全面改造模式、微改造方式涉及主要內容、要點及項目介紹
10、全面改造模式方向、報批流程、手續辦理、痛點難點、風險把控、拿地模式
11、成片連片改造模式方向、報批流程、手續辦理、痛點難點、風險把控、拿地模式
12、城市更新微改造整治類方式、手續、流程、方向、痛點、難點、投資要點
13、城市更新項目計劃申報前提要求、審批、主體確認、要求、征地拆遷、土地獲取
14、城市更新土地問題及建設情況分析調查(現狀、規劃、勘測定界、農轉用、建設用地預審、占補平衡)
15、城市更新政府收儲模式、土地整治模式講解
16、城市更新方向與未來獲地用途方式
17、城市更新獲地價格確定與資金來源
18、城市更新土地風險把控(土地所有權、使用權、現狀、規劃、評估等等)
19、城市更新項目風險把控(立項主體、資金、土地、合作者、手續、施工等等)
(三)城市更新實操案例及關鍵要點分析(結合實際項目梳理)
1、城市更新范圍單元確定及問題分析
2、城市更新土地用途、土地問題分析梳理
3、城市更新現狀地上物調查情況分析、規劃情況分析
4、涉及項目各類面積匯總分析(涉及權力人、土地權屬狀況、土地性質、占地面積、建筑面積、房屋結構、房屋類型)
5、居民點狀況分析(房屋、庭院、圍墻(面積、高度、墻厚、基礎厚材質))
6、項目征地補償拆遷狀況分析、流程把控、要點把控
7、土規、城規、控規情況分析及協調調整
8、城市更新歷史遺留問題處理及各類手續辦理
9、城市更新改造方式、改造模式、更新主體確認
10、城市更新復建標準、規模及安排分析
11、融資渠道分析及資金成本測算
12、城市更新地價確認方式及評估要點分析
13、城市更新改造成本分析及測算
14、城市更新開發周期確認及分析
15、城市更新全項目復盤

板塊四:城市更新操作案例深度解析與全流程風險把控
1、西安XX城中村改造案例(項目情況、改造主體、開發模式、項目規劃業態、土地問題、地方正常、項目痛點、風險把控、項目成效)
2、西安XX舊廠房改造案例(改造主體、改造模式、拿地方式、招商模式、運營模式)
3、北京市XX城中村改造項目(改造主體、主要工作、項目手續流程、注意要點、征地拆遷)
4、北京XX舊廠房改造案例(改造主體、改造模式、拿地方式、招商模式、運營模式)
5、上海XX城中村改(gai)造(zao)案(an)例(項(xiang)目情況、改(gai)造(zao)主體、開發模式、項(xiang)目規劃業態、土地問題、地方正常、項(xiang)目痛點、項(xiang)目成(cheng)效(xiao))

土地新政解讀


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