《房地產發展現狀及未來趨勢》
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課程描述INTRODUCTION
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課程(cheng)大綱Syllabus
房地產發展現狀及未來趨勢
【課程背景】
2020年對房地產三道紅線，2021年經營貸違規流入樓市的調查；2022年不能“哀莫大于心死”……
住宅已經過剩，商業地產將成為未來賽道，商業地產又分為綜合體、商鋪、工業用地等，商業模式皆不相同；
ABS、REITs會否成為新的房地產融資渠道；
【課程收益】
-梳理房地產在宏觀背景下的發展
-分析商業地產未來發展趨勢
【課程大綱】
上篇：宏觀經濟、區域經濟背景
一、 2022年的“穩增長”
1、 經濟增長目標確定
2、 財政發力
-財政政策更加積極，預計 2022 年赤字率安排 3.2%-3.5%，新增專項債限額在 3.65 萬億
-在支出端，財政發力節奏將明顯前置，基建投資為主要抓手
-在收入端，減稅降費是今年財政工作的重心，聚焦于小微企業、個體工商戶減負紓困與制造業的技術創新
3、 貨幣政策定調
-貨幣政策充足發力、精準發力、靠前發力，為寬信用創造條件
-本次寬信用有三個發力方向：基建、制造業、房地產
4、 穩就業，促消費
-人口老齡化的背景下，年輕人的就業狀況愈發重要
5、 房地產調控會發生什么變化
-房地產各項數據有望在年中筑底回升
6、 反思：區域經濟發展模式
-華夏幸福為何吃虧？燕郊為何不比中關村？
-上海、廣州、深圳、成都、鄭州等都有“外溢效果”，中心城市帶周邊，為何北京不行
-結論一：短期來看，北京調控延續常態化，新房市場延續量增價穩趨勢；環京片區城市調控加碼預期不高，市場仍處于調整恢復階段，部分城市房價上漲動能偏弱；
-結論二：中長期來看，京津冀城市經濟基礎、產業發展、規劃定位等情況各異，市場分化加劇；天津、廊坊和保定經濟產業基礎穩固下成交規模或穩步上升，房價繼續回調的空間縮小；張家口和承德經濟和產業基礎較弱且人口持續流出，市場回調壓力較大；獨立節點城市中石家莊和唐山加快產業高質量發展，市場存在持續恢復基礎；邢臺和邯鄲推進城鎮化建設對成交規模有所支撐
下篇：房地產發展趨勢
二、 房地產面對的宏觀背景
1、 回顧：2020年以來的政策調控
-2020年8月20日：三道紅線
-2020年12月31日：貸款比率
-2021年嚴查違規經營貸流入樓市
案例：深房理
2、 回顧：2020年房地產情況
-2020年全國地塊推出及成交情況
-高總價及高溢價率地塊的城市分析
-各省市土地出讓金統計
案例：房企排名梯隊
3、 十四五規劃指出：區域協調發展，突出重點城市群
-城市群發展趨勢
-長三角城市群
案例：杭州明顯發展更快
-珠三角城市群
案例：東莞、佛山為何崛起（明顯比中山、江門快一些）
-京津冀城市群
案例：河北的黃驊會是下一個風口嗎？
案例：華夏幸福失敗的原因
-總結：什么樣的城市未來更有發展
三、 現狀：2020年商業地產頭部企業
7、 2020 中國商業地產百強企業
8、 商業地產百強企業發展特點
-規模表現：城市拓展與資本整合并舉，推動經營規模穩步壯大
-經營質量：互聯網化與技術革新助力運營水平持續提升
-成長性：布局核心城市及重點城市群，提質增效，推動企業穩健增長
-穩健性：負債結構相對穩定，積極拓展融資渠道
9、 初步判斷
-趨勢一：線上線下加速融合，商業互聯網、全渠道模式趨勢加強
-趨勢二：社區商業價值獲得提升，“上門化”、“無接觸服務”成為趨勢
-趨勢三：構建綠色運營體系，商辦物業管理和衛生、服務標準將升級
-趨勢四：商業地產運營管理分拆潮有望開啟
四、 商業地產多角度分析：商鋪
-萬達的套路：承諾未來招商，算IRR
-*商鋪買賣的游戲規則：長期穩定租約、資本化
案例：老宋經歷，海外地產投資咨詢的教訓：國內投資者不夠理性
五、 商業地產多角度分析：寫字樓
1、 寫字樓業態特性分析：區域分化顯著，核心城市寫字樓價值突出
2、 供給層面：總體供給過剩，近兩年壓力有所緩解
3、 需求層面：需求短期觸底，多重改善因素助推需求回升
案例：金融街、萬通地產
六、 商業地產多角度分析：綜合體
1、 商業地產：大消費價值鏈下的萬億租金市場
-商業地產：坐擁大消費價值鏈
-行業集中度仍分散
2、 成長邏輯：從三大因子看行業規模的驅動因素
-購物中心銷售額的三大因子：客流量、提袋率、客單價
-客流量增長：城市下沉與線上沖擊減小
-提袋率與客單價提升：全國中產階級崛起與消費升級
3、 優質購物中心：可復制、高門檻
-供應增多，競爭加劇，盈利能力分化，方顯護城河之重要
-為什么成功的商業地產項目可以被復制
案例：新鴻基地產的九龍綜合體、長安街的東方廣場、大望路的華貿
七、 商業地產多角度分析：展望未來
1、 商業地產簡介及成熟市場發展經驗
-商業地產：相比住宅地產具備更強的持續經營屬性
-成熟市場發展經驗：轉型抗周期、低風險、高利潤率的商業地產
2、 中國商業地產的發展現狀和空間前景
-中國商業地產的發展歷程：銷售思維向持有意識轉變
-如何應對“結構性過剩”：聚規模、調業態、更下沉、精運營
-未來趨勢：購物中心數量和運營收入規模空間較大
3、 “住宅+商業”逐漸成為內地房企的主流操作
-頭部房企的戰略表述中商業地產地位凸顯
-內地開發商已占得購物中心領域重要席位
-內地房企開發購物中心的三大模式
房地產發展現狀及未來趨勢
轉載：//citymember.cn/gkk_detail/278672.html
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- 宋柏允
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