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成本全過程管理培訓

主要內容：
一、2020年商業地產現行政策影響及前景判斷
土地政策變化對項目成本的影響
金融政策變化對投資項目成本影響
中國房地產開發行業變化趨勢
商業地產開發企業全面成本構成 及控制體系
構成及所占比例
全過程管理對成本管理的重要性
全過程成本管理核心內容：（管控前置）
成本目標體系的建立及責任分解(落實到人)
成本組織體系的建立（打破部門壁壘）
案例分析：某項目成本分析 
 
二、 商業地產策劃與定位階段的成本控制
問題：  項目策劃書“復制、粘貼”現象普遍存在，調查沒有針對性及可操作性，數據不準，成本風險較大，
控制點：  建立項目策劃系統
關鍵點：  
1、項目策劃管理流程
2、客戶定位（客戶細分與市場調研）
3、造價定位及成本測算（正算法與倒推法）
4、產品功能定位（關鍵點）
討論：經典策劃案例分享 
       
三、 項目報建及政府資源對接與成本的關系管理
問題：報建進度慢，大大影響開工及開盤，
控制點：將報建管理視為項目管理；建立規范操作流程
關鍵點： 
1、五證的辦理要點
2、配套資源對接
3、后期權證(zheng)辦理

四、商業地產規劃與設計階段的成本控制
問題：很多開發商只有設計委托而沒有設計管理或不會管理，造成設計出圖滯后或圖紙錯、設計成果與定位不匹配，碰、丟、漏嚴重，設計過于保守，限額設計指標難以確定，直接造成成本增加，怎么解決
控制點：三度設計管理系統
關鍵點： 
1 設計委托流程管理
2設計合同
3總平的完善和優化（貨值**大）
4設計不同階段與“各算”的編制關注點
5設計評審與各階段優化（限額設計是關鍵）
6設計跟蹤服務
7設計變更

五、商業地產招標合同管理與成本控制
問題：標書針對性不強，計價模式存在較大成本風險，合同簽訂不嚴謹，關鍵條款存在風險和漏洞，關鍵點合同分析及交底針對性不強，合同履約過程失控
控制點： 招標策劃及計劃，評標定標，合同談判與簽約及履約歸檔期間的管理
關鍵點： 
1標書編制的重點，評標注意事項
2 “清單”存在的問題與對策
3、商業地產開發涉及的主要合同類型和內容
4、商業地產企業不同階段的合同控制要點
5、標桿地產合同標準版本
6、如何簽訂一份“雙贏”的合同
7、合同簽約、履約與歸檔控制重點
案例(li)：標段劃分，合(he)同簽約

六、 商業地產施工階段的成本控制
問題 ： 成本控制上存在誤區；成本控制體系不夠完善；疏于計劃與材料管理；缺少反索賠意識
控制點： 建立“三全”成本控制體系，做好動態管理
關鍵點： 
1、建立完善控制體系
2組織的建立與總平圖的完善優化
3計劃管理（總包與分包計劃，材料計劃，開盤計劃。。。）
4、施工不同階段成本控制要點
5、變更與簽證的管理
6、合同與反索賠管理
案例分享

七、 商業地產竣工階段的成本結算與控制
問題：結算階段施工單位普面存在無中生有，虛報，冒報；簽證變更等時效性，合法性，完整性等問題居多；對同一問題解釋各方資料有歧義；
控制點： 三個關鍵點的解析
關鍵點： 
1、明確結算依據與結算程序
2、細審結算內容
3、規避“假、冒、虛”簽證的技巧
4、過程資料完整詳實
案例分享

八  增值稅率調整對商業地產影響及對策
1對商業地產銷售的影響
2對商業地產企業增值稅稅負的影響
1）.對老項目稅負的影響
2）對新項目稅負的影響
（1）對銷項稅額的影響
（2）對進項稅額的影響
（3）對增值稅稅負的影響
案例分享

九、營銷與物業階段成本管理
問題 ：面對低迷的房產市場，銷售辦法不多，廣告沒少打，錢沒少花，銷售效果不明顯
物業介入晚，與各部門對接存在障礙
控制點： 組織架構 力求簡約，高效
關鍵點：
1、銷售流程優化，過程監控
2、組織框架優化
3、項目推廣有效使用
4、物業的開源與節流
案例分享，討(tao)論  

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