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購物(wu)中心經營管理核(he)心公(gong)開課(ke)

課程背景
截至2022年末，全國購物中心存量項目達5685個，同比增長5.24%。目前商業綜合體仍處于擴張狀態但增速逐年放緩。商業地產供需兩端均表現趨弱，全國商業營業用房銷售面積、辦公樓銷售面積出現下降，重點城市主要商圈的租金也出現下跌，但中國超大規模市場優勢依舊存在，這意味著商業綜合體行業內的競爭更加激烈，要求企業在戰略上相應地做出調整。
當下項目增量放緩是必然趨勢，行業關注點正從每年的新開數量轉到經營的質量。這就對現有的人才素質要求更高。作為一名優秀的購物中心管理人員，不僅要有一個好的商業頭腦，懂招商會運營，有品牌資源，同時還要擁有以下技能：
項目定位能力：市場調研/項目定位/業態組合/品牌組合等
數據分析能力：銷售數據/客流系統/會員體系/營銷數據/店鋪經營等
營銷企劃能力：消費者研究/消費趨勢與喜好/線上運營/場內流量/活動美陳等
招商管理能力：租戶洽談/租約簽訂/品牌優化/業態配比等
跨部門溝通能力：如何看懂財務收益表/如何開商戶進場裝修會/如何更好地服務與管理租戶等
課程圍繞購物中心(xin)(xin)/商場(chang)從開(kai)業(ye)到運營(ying)的(de)各個知(zhi)(zhi)識模塊(kuai)，涵蓋了每(mei)個崗位的(de)工作范(fan)圍和核(he)心(xin)(xin)要(yao)點，課程以提高業(ye)主的(de)中長期目標，即(ji)租金收入、店鋪銷售額、商場(chang)客(ke)流(liu)和市場(chang)認知(zhi)(zhi)度等方面，展開(kai)講解。系統且(qie)專(zhuan)業(ye)化地學習購物中心(xin)(xin)經營(ying)管理的(de)核(he)心(xin)(xin)邏(luo)輯。

課程收益
1、系統全面地學習購物中心從籌備期到經營期的全流程知識要點，以提高業主/投資方的中長期目標為課程設計主軸；
2、即使您零基礎零經驗，想要系統地學習購物中心的知識理論體系，加入培訓，學完即可了解購物中心的大運營體系；
3、如您已有多年工作經驗，想要提高橫向協作力，消除跨部門協作之前的溝通壁壘，讓當下的工作效率更高；
4、亦或是您即將(jiang)晉升(sheng)(sheng)為購(gou)物中心的(de)管(guan)理層，需要系統了解各個業務線核心邏輯，提升(sheng)(sheng)全局視野，全面拉動業績提升(sheng)(sheng)。

課程對象
晉升：已經在商場某一條業務線工作多年，即將晉升為項目總
轉崗：公司內轉崗，需要了解不同業務線的復合型專業人才
專業：想要系(xi)統的學習購物中(zhong)心運營管理

課程講師
Echo老師：
現任某新加坡旗艦跨國公司中國零售業務負責人
曾先后就職于世邦魏理仕、香港南豐集團（上海虹橋南豐城總經理）、黑石基金下屬平臺公司等，擁有從第一線到戰略管理層的豐富實踐經驗，專注于在項目周期不同階段的投資組合資產管理、零售租賃、零售營銷、商場運營管理和物業管理。
在商業地產領域，擁有20余年豐富的從業經驗，曾先后就職于全球知名房地產代理公司、外資地產基金及香港地產開發商等不同性質的房地產機構。她即負責過集團的資產管理，也曾深入參與過項目的運營管理。曾負責多個大型綜合體項目的整體運營和預算控制，全程參與商場的策略定位、品牌落位、租賃洽談、營運管理、市場推廣和物業管理。在負責多個改造和新建項目的全過程中，積累了從前期設計規劃、工程改造、開業籌備、到開業初期的完善、中期的提升，及成熟期的突破，等不同階段的經驗。
英(ying)國皇家(jia)特許測量師(shi)協會會員(yuan) （MRICS）、*國際(ji)注冊商業房地產投資(zi)師(shi) （CCIM）、*國際(ji)注冊商業房地產資(zi)產管(guan)理師(shi)候(hou)選人 （CPM）

課程內容
為便于提前了解學習內容，以下為簡版，具體以現場授課內容為準
一、引言：購物中心概述
1) 商業體的類別及其特性；
2) 購物中心管理的三個階段：開業前的籌備/開業后的穩定期/成熟期的提升；
3) 購物中心經營管理的核心邏輯；
4) 單(dan)體項目的團隊架(jia)構；

二、購物中心開業前期的核心工作內容
1、市場調研：
① 項目周邊客群分析和競品調研，如何完成“數據”-“信息”-“策略”
② 市調的目的，市調的方式，市調的渠道，市調的報告，市調的應用
2、項目定位：所有方案的基礎立足點，本質是對客群的定位及需求分析
【案例】XX商場品牌定位中期提報
3、業態組合：根據定位/目標客戶/周邊競爭，確認各業態的比例和樓層落位
【案例】XX商場平面圖與定位
4、品牌組合：項目業態與品牌組合案例分享
5、項目預租洽淡與招商進度管理
③ 品牌落位圖
④ 單元租金定價
⑤ 主力店的洽談和確認-開業前12個月
⑥ 次主力店的的洽談和確認-開業前9個月
⑦ 第一批有代表性的品牌明確意向-開業前9-6個月
⑧ 60%-80%的簽約率階段節點-開業前6-3個月
⑨ 目標開業
6、詳解租約談判時的5個關鍵步驟
【案例】品牌落位及租賃計劃
7、項目租約簽訂
① 解讀租賃合同的關鍵條款及在營運中的應用
② 租賃意向簽訂+意向金--關鍵條件要明確
 ③ 租賃(lin)合約確認+押金(jin)--此階段涉及(ji)的各種工程交付標(biao)(biao)準、機電指標(biao)(biao)、營運(yun)時時、推廣營銷、付款周(zhou)期(qi)、風(feng)險把控(kong)等(deng)等(deng)均一(yi)一(yi)與各部門進行確認

三、市場營銷
1、市場推廣部的工作范疇：公關媒體、宣傳推廣、公員管理、銷售促銷、活動體驗、畫面設計、物料制作
④ 活動的分類：主題活動、配套活動、市集、美陳、周未演出
⑤ 媒體的選擇：傳統媒體、社交媒體、區域媒體、戶外廣告
⑥ 銷售促進（SP）：常規促銷、新店促銷、周年慶
⑦ 會員CRM：如何通過有效的市場營銷增強會員粘性，提升會員忠誠度
⑧ 設計：市場部設計與第三方設計公司的分工，印刷與制作相關的類別
2、市場費用預算的各項分類及比例
3、市場部和營運部的配合
【案例】市場營銷全年預算
【案例】市場活動后的有效性分析
【案例】創(chuang)意(yi)性營銷活動分享(xiang)

四、購物中心 IT 系統：
1、IT系統整體介紹：底層基礎建設、前臺客戶交互、公司內部系統支持
2、購物中心IT系統的應用：
① 1租約數據系統：出具帳單、合同管理、租約續租時間計劃、租金分析等
② 公共Wifi系統：此處略
③ 客流計數系統：此處略
④ 銷售數據 Pos 系統：此處略
⑤ 會員CRM系統：此處略
⑥ 車庫管理/停車費/車輛進出；
3、各類IT系統的整合及應用，如何更全面的滿足商場所需；
【案(an)例】某購物中心的IT系統案(an)例應(ying)用

五、購物中心營運管理
1、營運管理的工作覆蓋面：
① 新店開業準備：
二裝（協同物業部）、開業前的營銷宣傳（協同市場部）、開業前的證照辦理、店員培訓等等
② 租戶商鋪日常管理：開店前檢查、巡查、閉店后巡檢等等
③ 經營數據分析：客流分析、車流分析、銷售額分析、租售比分析等等
④ 催繳租金：付款通知單流程管理、相關法律等等
⑤ 店鋪撤離：具體流程及重點關注點
2、商家/租戶管理-協助提升銷售額
① 據據不同業態的特性：餐飲/零售/兒童/娛樂及配套
② 店鋪經營狀態及提升：貨品/店員/營銷/連鎖品牌店鋪間的比較/同業態品牌間的比較
③ 連鎖品牌管理：對比在不同商場內同品牌
④ 商場內部：對比場內同業態不同品牌
⑤ 租戶的風險預警及應對
3）營運管理團隊的預算
4）營運團隊的管理
5）營運團隊和市場/租賃/物業的協作；
【案例】某購物中(zhong)心的租(zu)戶撤場

六、購物中心經營期的租金收入提升
思考業主和股東方的小目標與大目標是什么？
1、項目定位的精準性
2、租戶的持續替換
【案例】某商場將主力店替換，單元分拆
3、增加有效和粘性客流
【案例】某商場改變平面動線設計，引導客流動向
4、提升整體銷售額
5、公區的品質提升
【案例】某商場的局(ju)部改造

七、購物中心的物業管理
1、物業管理工作范圍的覆蓋
① 基礎設施管理：此處略
② 配套服務管理：此處略
2、物業管理團隊的人員架構
3、物業費用的各項分類
4、物業成本管控
【案例(li)】物業管理公(gong)司合作方(fang)式及費(fei)用

八、購物中心的財務管理
1、財務報表：資產負債表、現金流表、利潤表
2、財務管理：持有型商業項目的收入、支出與資本費用
3、項目年度預算
4、金融投資的專用用詞和計算公式：和貸款相關、和投資相關、和營運相關
5、投資回報的測算
6、項目估值的方法
詳細介紹國際通行的資產價值評估方法：市場比較法、成本法和收入法
【案例】資產管理指標綜合推演(yan)，輕資產管理的角度和價值(zhi)

九、購物(wu)中心各部門(men)之間的協作與合作：租賃/市場/營運/物(wu)業/財務(wu)/IT

購物中心經營管理核心公(gong)開課