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城市投資地圖課程

結合城市基本面和市場環境，對城市和板塊投資價值的分析，以及投資策略的制訂
課程背景：
房地產市場上行周期中，土地市場處于賣方市場，眾多房企為了快速擴大規模和市場份額，實現跨省或全國化布局的目標，在自己并不熟悉的城市進行了土地投資。從結果來看，失敗的案例要多于成功的案例，這凸顯出在非深耕領域中房企投資管理能力不足、投資決策機制不成熟的問題。
事實上，每一個城市的投資價值和投資方向均有不可復制的*性，這取決于城市自身的基本面、市場特征、客戶需求習慣等，不能簡單粗暴的用一個地方的成功經驗套用在另一個陌生的城市和板塊，而應該尊重科學的分析方法有針對性的對擬投資的城市和具體項目進行投資價值分析，以增強具體投資項目在房地產市場周期波動中的安全性和收益的穩定性。特別是在市場下行周期，房企的投資決策需要更加審慎，更要珍惜每一次土地投資出手的機會，把每一次的拿地都當做是企業生死攸關的決定。
通過城(cheng)市投(tou)(tou)資(zi)地圖的編制，可以(yi)對(dui)(dui)擬(ni)投(tou)(tou)資(zi)城(cheng)市進(jin)行有(you)深度(du)的全景分析(xi)，同時運(yun)用科學(xue)的方(fang)法對(dui)(dui)城(cheng)市進(jin)行板塊拆解和投(tou)(tou)資(zi)價(jia)值(zhi)排序，明確擬(ni)投(tou)(tou)資(zi)項目(mu)在城(cheng)市中的價(jia)值(zhi)地位，提前錨定可投(tou)(tou)資(zi)區域(yu)及范圍。

核心提示：
市場下行周期，如何判斷擬投資項目所在城市和具體板塊的投資價值？
項目投資的變化趨勢：
1.城市發展向外擴張，項目投資向內收縮。回歸主城，回歸核心板塊成為眾多房企的一致選擇。
2.回歸生意本質，強調項目可實現的利潤率，強調項目的資金運轉效率。
3.回歸經濟學市場邏輯，從需求和供應的角度來確定定價，即對于客戶的分析和競爭的分析要更加充分，產品定價和投資出價要更加合理。
4.項目投資管理要向精細化研判要效益，避免為了拿項目而拿項目。
5.需規(gui)劃(hua)滯重(zhong)產(chan)品如(ru)辦(ban)公、商業(ye)、公寓、酒店等業(ye)態(tai)要(yao)更加(jia)慎重(zhong)。

課程收益：
1.城市投資地圖編制的方法論和邏輯
2.城市基本面的分析維度及分析方法
3.城市發展方向的分析和推演
4.城市房地產市場競爭環境的分析
5.城市土地市場研究的側重點和關注點
6.城市房地產市場研究的側重點和關注點
7.市場周期和政策周期下投資時點的研判方法
8.合理進行城市板塊劃分的方法
9.城市板塊現狀特征和發展潛力的歸納總結
10.城市板塊投資價值要素因子的選取和價值排序
11.投資策(ce)略的制定

培訓對象：
1.房地產開發公司董事長、總經理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、營銷副總。
2.前期(qi)/拓展部門負(fu)(fu)責(ze)(ze)人、投資部門負(fu)(fu)責(ze)(ze)人、策(ce)劃(hua)部門負(fu)(fu)責(ze)(ze)人、營銷部門負(fu)(fu)責(ze)(ze)人以(yi)及前期(qi)、拓展、投資、策(ce)劃(hua)、營銷等部門精英從(cong)業者。

課程大綱：
前言：城市投資地圖編制的方法論和邏輯
第一部分：關于城市基本面的分析
Part 01：城市頂層架構
1、城市地緣區位和地形的重要性
2、從城市發展的歷史沿革看出端倪
3、國家對于城市的戰略定位決定了過去、現在和將來
4、城市之間存在競合，要明確城市的競爭力水平和潛在競爭對手
5、從政府的主政班子看施政方向
Part 02：經濟、產業和人口
1、經濟發展基礎決定一切
2、經濟結構看發展問題
3、政府財政和債務決定了對房地產的依賴度
4、產業結構和產業規劃看未來的發展潛力
5、產業布局影響了人口的遷移和購買力的差異
6、人口動能的重要性
7、從人口增長和結構中看投資價值
8、人才吸引力對于城市競爭力的影響
Part 03：城市基礎設施配套
1、高鐵、航空、軌道、道路與橋梁對于城市、板塊投資價值的影響
2、最重要的配套資源，商業、教育和醫療對于城市、板塊投資價值的影響
Part 04：城市規劃和發展方向
1、城市規劃格局的解讀
2、行政區劃的競爭力強制性排序
3、城市(shi)發展方向的分析和推演

第二部分：關于城市市場環境的分析
Part 01：城市房地產市場競爭環境的分析
1、從市場發展的歷程看目前所處的階段
2、分析開發商進駐的時間點與市場周期的都重疊性
3、關于典型競爭對手的分析和對標
Part 02：城市土地市場研究的側重點和關注點
1、城市土地市場政策及典型特征分析
2、不同區域的土地供求分析
3、公開地/非公開地的供求結構
4、主要開發商的土地儲備情況
Part 03：城市房地產市場研究的側重點和關注點
1、城市房地產市場政策及典型特征分析
2、庫存及去化周期
3、成交結構分析
4、典型項目分析
5、商業、辦公、公寓市場的分析
Part 04：市場周期和政策周期下投資時點的研判方法
1、宏觀經濟長周期研判（康波周期）
2、宏觀經濟中周期研判（朱格拉周期）
3、宏觀經濟短周期研判（基欽周期）
4、房地產行業周期研判（庫茲涅茨周期）
5、經濟周期疊加分析（熊彼特綜合分析）
6、城市房地產(chan)市場周期（四季周期）

第三部分：城市投資地圖的編制和投資策略的制定
Part 01：合理進行城市板塊劃分的方法
Part 02：城市板塊現狀特征和發展潛力的歸納總結
Part 03：城市板塊投資價值要素因子的選取和價值排序
Part 04：投資策略的制定

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