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房地產企業所得稅匯算清繳與稅務籌劃課程

一、房地產企業所得稅匯算清繳
（一）完整把握匯繳要求，疏理基本業務事項。
1、企業所得稅匯算清繳的基本方略。
2、銷售收入的基本確認。
3、稅前扣除的主要項目。
4、關注年度新政策要點。
5、重視把握有效扣除憑證(zheng)。

（二）抓住行業政策要點，把握匯繳重點難點。
企業所得稅的重點難點問題：
1、“拆一還一”的銷售價格問題。以同等面積的開發成本作為銷售收入（文件號？）。
2、銷售價格偏低問題。如新疆供銷社案例
3、銷售“車位”問題。《房地產公司“車位處置”的4種形式，應該如何納稅？》
4、可售面積與成本分配問題。可售不一定辦產權（如儲藏間、車庫等）。
5、公共配套設施的銷售與產權問題。《你必須知道的房地產項目內公共配套設施的法務與稅務處理》
6、資金借入與借出的利息問題。如上海某集團公司資金拆借利息收入巨大。
7、企業房產銷售“毛利率”的征收方式問題。是查帳征收下的核定征收。
8、土地出讓金返還的財稅處理問題。
9、拆遷補償費的財稅處理問題。核定征收與查帳征收下的財稅游戲。
10、開發成本的分配問題。
11、產品銷售成本配比如何。很多企業多攤成本導致庫存數量與成本金額如何處理？
12、開發成本的項目標準問題。
13、房產銷售代理傭金的扣除問題。
14、股權轉讓的定價問題。
15、建筑工程費的稅務管控標準問題。如江蘇某地稅局預警標準。
16、開發完工產品的收入結轉問題。《國稅函[2010]201號 關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》
17、研發費用加計扣除政策問題。如上海某集團公司（徐州分公司）研發問題。
18、未銷售房產的后續稅務問題。增值稅，土增稅，企業所得稅。
土地增值稅的重點難點問題：
19、股權轉讓土地的征納稅問題。（2015）5號文的理解
20、開發產品計稅成本對象問題。《國家稅務總局公告2014年第35號》。開發資質與分期開發、合并開發及占線開發問題。
21、“二分法”、“三分法”、“四分法”的合法性問題。
22、開發(fa)成(cheng)本的分(fen)類分(fen)攤問題。按(an)照(zhao)(zhao)銷售價格、建設(she)成(cheng)本和使用功能分(fen)配，不完全按(an)照(zhao)(zhao)建筑面積(ji)法。

（三）及時處理涉稅事項，準確進行納稅申報。
1、不征稅收入和免稅收入。
2、財產損失的確認。
3、企業所得稅優惠政策的適用。
4、虧損彌補的處理。
5、企業所得稅的征收管理。
6、準確(que)進行(xing)納稅(shui)申報(bao)。

二、房地產企業的稅務籌劃
（一）關注“金三”稅務風險，把握未來風險控制。
1、深度解析“金三”下的稅務風險。
2、稅務風險無處不在。
3、稅務風險的來源。
4、如(ru)何降低稅務風險(xian)。

（二）著力企業內控管理，有效降低企業稅負。
1、營改增后的“五最”決定企業稅負。
2、把握專用發票的稅務風險問題。
3、把握“三流一致”的稅務風險問題。
4、把握合同降稅的基本要點。
5、房地產增值稅的稅負管控。
6、土地增值稅的稅負管控。
7、企(qi)業所得稅(shui)(shui)的(de)稅(shui)(shui)負(fu)管控。

（三）重新認識稅務籌劃，解析若干籌劃案例。
1、重新認識“金三”和增值稅下的稅務籌劃。
2、成本項目與成本結構是稅務籌劃的“度”。
3、業務模式的稅務籌劃。
4、股權轉讓納稅籌劃。
5、建筑材料設立分公司納稅籌劃。
6、股東分紅個稅籌劃。
7、采購定價的稅務籌劃。
8、甲供材的稅務籌劃。
9、房產租賃的稅務籌劃。
10、庫存房產的稅務籌劃。
11、建筑成(cheng)本的稅務籌(chou)劃。

房地產企業所得稅匯算清繳與稅務籌劃課程