項目總核心能力提升暨項目總視角的項目開發關鍵點管控
講(jiang)師：張建(jian)軍 瀏覽次(ci)數：2550
課程描述INTRODUCTION
公司項目管理課程
培訓講師：張建軍
課程價格：￥元(yuan)/人
培訓天數：2天
日程安(an)排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
公司項目管理課程
課(ke)程大(da)綱
一、房地產企(qi)業管理(li)系統(tong)概述(shu)
基于三個鏈條的房企管理(li)系統：
1、管控鏈——企業(ye)管理
2、價值鏈——項目管(guan)理(li)
3、供應鏈——外(wai)包管理
二、項目(mu)總在房企管(guan)理系統中的(de)定(ding)位&責任辨識
基于不(bu)同(tong)經(jing)營規模的(de)(de)房企(qi)，項目(mu)總的(de)(de)定位不(bu)同(tong)，導(dao)致對能力要求不(bu)同(tong)：
1、單一層(ceng)級項目(mu)公司
2、多層(ceng)級管控(kong)下項目公司
（財務(wu)管(guan)控型）
（職能管控型）
（職(zhi)能支(zhi)持性）
3、多(duo)層級區域（城市）公(gong)司下屬項目公(gong)司
（項(xiang)目公司(si)/項(xiang)目部）
4、特殊(shu)法人(ren)治(zhi)理結構(gou)管控下項目(mu)公司
（股東(dong)會/董事(shi)會）
（項目(mu)托管/項目(mu)代建）
三、房地產企(qi)業項(xiang)目(mu)總核心(xin)能力概(gai)述
基于房(fang)地產(chan)開發項(xiang)目(mu)的(de)經(jing)營管(guan)理責(ze)任，項(xiang)目(mu)總(zong)履職的(de)核心能力：
1、經(jing)營管(guan)理能力（對(dui)項(xiang)目開發目標設定和結果負責）
項目開發經(jing)營計(ji)劃系統（7個(ge)關鍵計(ji)劃）：
（1）項目開發進(jin)度計劃(hua)
（2）項目目標(biao)成本計劃
（3）項目投資計(ji)劃
（4）項目銷售收入計劃
（5）項目(mu)銷售回款計劃
（6）項目經營利潤計(ji)劃(hua)
（7）項目現金流平衡計劃(hua)
財稅金融管理(li)系統(tong)：
（1）項目全成本管理(li)
（2）稅務籌劃
（3）融資管理
2、項(xiang)目管理能力（對(dui)開發項(xiang)目全生命周期各階段、各專業的業務管理、決(jue)策(ce)和成果(guo)負責）
突破(po)個人專業背景局限，調動團隊各(ge)專業資源，實現綜(zong)合(he)的專業判斷力和決策力：
（1）財務、營銷、成本、設計(ji)、工程、人力資源、行政管理(li)、物管、商管……
（2）土地拓展(zhan)、定位策劃、報批報建(jian)、招標采購、客戶關(guan)系
構建(jian)甲方管理團(tuan)隊(dui)的(de)資源(yuan)整合能力，借力供應鏈(lian)協助業務(wu)決策并達成開(kai)發(fa)目標：
（1）勘察院(yuan)、設計院(yuan)、施工企業、監理公司、銷售代理、物業公司……
（2）調研機構、策劃公司(si)、咨詢(xun)公司(si)、商管公司(si)、各類外包公司(si)……
3、組織(zhi)管理能力（對項目開發團隊的組織(zhi)建設及(ji)人(ren)力資源管理負責）
學習(xi)、掌握、運用(yong) “管理(li)學”，從(cong)業務(wu)能(neng)手——組織高手：
（1）組織架構、管理資源配置、責(ze)權(quan)劃(hua)分、制度流程設計……
（2）定崗定編、人力資源(yuan)、績效考(kao)核……
四、項目(mu)總企業管(guan)理能力:開(kai)發商的四基(ji)管(guan)控系統
管控(kong)系統的四個基本點:
1、開風商企業的資源配置（管(guan)好人(ren)） ; 架構(gou)管(guan)理系統
2、開發(fa)商企(qi)業的(de)系統(tong)(tong)運營（管好事） 計劃管理系統(tong)(tong)
3、開發商企業的投入(ru)控制（管好投入(ru)） 成本管理系(xi)統
4、開發商(shang)企業的產出控(kong)制（管好產出） 績效管理系(xi)統
1、組織架構管理
問(wen)題(ti)：開(kai)發商架構(gou)管理(li)中普遍存在(zai)資源配置不合理(li)，職責不清，扯皮推(tui)諉，效率低下(xia)， 管理(li)成本高企等問(wen)題(ti)。
怎么解決(jue)這(zhe)些問題(ti)？
創新點(dian)：1、以專業優化組合(he)配(pei)置(zhi)資源配(pei)置(zhi) 2、簡約、精細化架構(gou)管理系統
要點:
專業(ye)優化(hua)組合
專(zhuan)業(ye)設(she)置(zhi)及組合
簡約管理架構設計(ji)
職能工作細分
部門(men)職(zhi)能的工作清單(dan)
操作(zuo)部(bu)門的(de)接口
崗位責任(ren)系統
定(ding)崗(gang)定(ding)編
職(zhi)務說明書
運作權限系統
部門職責權限
各種審批流程
2、計劃管理
問題(ti)：開發(fa)商運營中普遍存在(zai)工作銜接不暢， 人員忙于(yu)奔命，效(xiao)率低下，成本高(gao)企等問題(ti)。
怎么解決(jue)問題？
創新(xin)點： 1、完(wan)(wan)善(shan)項(xiang)目開發計劃體系 2、完(wan)(wan)善(shan)計劃管理機制
要點：
四級計劃體系的內容：
一(yi)級計劃：企(qi)業戰略規劃
二級計(ji)劃：項目開發經營(ying)計(ji)劃/公司年度經營(ying)計(ji)劃
三級計(ji)劃(hua)：部門(men)月度工作計(ji)劃(hua)
四級計劃：個人月度（周）工作計劃
計劃的編制：
計(ji)劃主要節(jie)點的分層管(guan)理(li)
主要節點之間標準工(gong)作周期
計(ji)劃的(de)分解與運行
計劃的(de)監(jian)控與考(kao)核
3、三全成本管理
問題(ti)：開發商普(pu)遍缺(que)失成本管理系統， 各種浪(lang)費， 極大地(di)吞噬了(le)項目的利潤。
怎么解決問題？
創新點： 1、建立(li)全(quan)(quan)程、全(quan)(quan)員、全(quan)(quan)成本管理系(xi)統 2、市(shi)場倒推式的造(zao)價定位方法(fa)
要點：
建設前期成本控(kong)制
目標成(cheng)本與責任成(cheng)本
成(cheng)本(ben)控制指(zhi)導書
建設過(guo)程成本控制
動(dong)態(tai)成(cheng)本控制
建設后期的成本控制(zhi)
結算、決算與成本考核
4、績效管(guan)理
問題：團隊管理中普(pu)遍(bian)存(cun)在能力與動力不 足，團隊執行(xing)力低(di)下， 項目不能取得預期(qi)利潤(run)等問題。
怎么解決問題(ti)？
創新點： 1、過程與結(jie)果并重(zhong)的(de)雙重(zhong)績效管理 2、量化簡單的(de)績效考(kao)核指標
要點：
項目績效考核
項目績效(xiao)考核中的(de)二次分(fen)配
項目績效考核指標
骨干人員的長期(qi)激勵機(ji)制
月度目標管理考核(he)流程：
計劃(hua)考核指標的量化
績(ji)效(xiao)工(gong)資體系的建立(li)
多(duo)元考核主體(ti)的(de)考核辦法(fa)
五(wu)、項(xiang)目(mu)(mu)管理能力: 項(xiang)目(mu)(mu)開發全過程(cheng)管控9大(da)關(guan)鍵點 房(fang)地產項(xiang)目(mu)(mu)開發的(de)九大(da)關(guan)鍵點構(gou)成項(xiang)目(mu)(mu)的(de)價(jia)值(zhi)鏈(lian)，每(mei)個點都要為項(xiang)目(mu)(mu)增值(zhi)。
1．項目決(jue)策(ce)
問題：傳統拿地的風險在于,項目能否(fou)賺錢基本取(qu)決于房價上漲。
怎么解決問題？
創(chuang)新(xin)點: 1投資(zi)決策(ce)系統、 2投資(zi)分析模型(xing) ;
要點：
項目論證管理流程
項目初步設(she)計分析(xi)
項目(mu)成本(ben)估算方(fang)法
土(tu)地的(de)投(tou)資價值(zhi)
《可行性研究報(bao)告(gao)》的編制和評審(shen)
2．項目策劃
問題：策(ce)劃報告普遍嚴(yan)重脫離市場和成本(ben)要(yao)求(qiu)。沒有可(ke)操作性。
怎么(me)解(jie)決問題？
創新點(dian): 四維項目(mu)策劃系統
要(yao)點：
項目策(ce)劃管理流(liu)程
項目策(ce)劃任務書
項目策劃外包管理
客戶定位（客戶細分與需求調(diao)研）
造價定位及(ji)項目成(cheng)本測算
產品定位（項(xiang)目主題及物業發展建議）
項目運營定位；
四維項目策劃
市場需求分析(xi)
造價標準定位
設(she)計技術建議（概念設(she)計）
項目運作策略(lve)
《項目定(ding)位策劃報(bao)告書》的編制和成(cheng)果評審
《產品(pin)建議書》
《項目經營計劃指導書》
3．招商(shang)管理
問題：很(hen)多開發(fa)商雖重(zhong)視(shi)招(zhao)(zhao)商，但不知道如何把招(zhao)(zhao)商和項目策劃(hua)、設計、工(gong)程、運管等業務(wu)有效(xiao)結合。
怎(zen)么解(jie)決問題？
創新點：貫穿(chuan)始終的招商(shang)管(guan)理系統
要點：
開(kai)發(fa)前期(qi)招商管理
拿地決策階段的意向調查
項目策(ce)劃階段的招商(shang)策(ce)略(lve)管理
方案(an)設(she)計階(jie)段的招商管(guan)理
開發中(zhong)期招商(shang)管(guan)理
施工圖設(she)計階段的招商對接(jie)
施工(gong)過程(cheng)中(zhong)的招商(shang)配合服務(wu)
商家進場及裝(zhuang)修對接
開發后(hou)期招商管理
交付驗(yan)收階(jie)段的招商配合
開業籌備組織
持續運營期招商管理(li)
商管公(gong)司的導入
4．設計管理
問題：很(hen)多開發(fa)商只有(you)設計委托，沒有(you)設計管理。
怎(zen)么解決問(wen)題(ti)？
創(chuang)新(xin)點：“市場、技術(shu)、造(zao)價”三(san)度設計管理 系統
要(yao)點：
設(she)計管理流(liu)程
各階段設計任(ren)務書
（規(gui)劃及建(jian)筑(zhu)方(fang)案(an)、擴(kuo)初、施工圖、精裝修、園(yuan)林(lin)景觀、管(guan)網綜(zong)合(he)）
各(ge)階段設(she)計成果評審及(ji)優化(hua)
交工標準設(she)(she)計、示范區、精裝修交工樣(yang)板(ban)房設(she)(she)計及材(cai)設(she)(she)選(xuan)型(xing)選(xuan)樣(yang)
設計跟蹤服務(wu)
設計變更
5．工(gong)程管理(li)
問(wen)題：甲方不會作甲方，造成(cheng)進度(du)失控、 質量(liang)失控、成(cheng)本失控。
怎么解決問題？
創新(xin)點: 1、甲方工程(cheng)關鍵點管理(li)系(xi)統 2、甲方工程(cheng)管理(li)的角色
要點(dian)：
甲方工(gong)程部的角色與作用
甲方工程人員的四(si)大角(jiao)色
工程管理(li)流程
工程管理指導書及工程管理標(biao)準
甲方(fang)工程管理十二大關鍵點(dian)
客戶敏感質量問題的防治
物(wu)業移交管(guan)理(li)
保修期內的維修管理
6．營銷(xiao)管(guan)理(li)
問題：銷售服務不到位，是買方市(shi)場銷售的基本問題。
怎么解決問題？
創新點(dian)： 1、服(fu)務(wu)營銷系統 ，2、一站式銷售服(fu)務(wu)
要點：
營銷策劃管理
案場內部管(guan)理
銷售(shou)服務管(guan)理
銷(xiao)售價格管理
銷售費用(yong)管理
客戶事務管理
銷售變更的管理
7．客戶管理
問題(ti)：開發商普遍輕(qing)視客戶(hu)管理，既丟了財，也丟了人。
怎么(me)解決問(wen)題？
創新(xin)點： 1、三(san)位一體的客戶(hu)服務系(xi)統 ，2、客戶(hu)資源(yuan)管理與經營
要點(dian)：
客戶(hu)滿意度(du)提升計(ji)劃
產品服務(wu)
銷售(shou)服務
物業服務
商(shang)管(guan)服務
8．商業運營管(guan)理
問題：開(kai)發商(shang)如何組織持續的商(shang)業運(yun)營管理(li)。
怎么(me)解決問(wen)題？
創新點： 1、商管等機構的外包管理 ，2、客(ke)戶資源管理與經營
要(yao)點(dian)：
項(xiang)目前期管理外包(bao)
項目(mu)中期外(wai)包對接(jie)
項目開業籌備及試運營(ying)
項目持續運(yun)營管(guan)理
9．報批(pi)報建及政(zheng)府配(pei)套資源(yuan)對接(jie)管理
問題：開發商如(ru)何(he)組織對(dui)外的報(bao)批報(bao)建和(he)配套資源(yuan)對(dui)接。
怎么解決問題？
創新(xin)點(dian)： 1、視作項目管理 ，2、建立規范化操作流(liu)程(cheng)
要點：
項(xiang)目前期五證辦(ban)理
《建設(she)用(yong)地(di)規劃許可證》
《國有土地使用(yong)證》
《建設工程規劃許可證》
《建設工程施(shi)工許可(ke)證》
《預(yu)售許可(ke)證》
項目中期(qi)配套資源對接
自(zi)來水、排(pai)水、電力、燃氣、供熱(re)、
項目后期(qi)權證辦理
竣(jun)工(gong)驗收(shou)備案、準住證
不動產權證
六、甲(jia)方的外包(bao)管理能力：開發(fa)商的供應鏈(lian)管理
問(wen)題(ti)：不(bu)會管(guan)理外(wai)包供方，不(bu)能借力(li)賺錢是開發商普遍存在的(de)短板。
怎么解決問題(ti)？
創(chuang)新點： 供(gong)應鏈管理系統(tong)
要(yao)點：
1．外包(bao)管理流程(cheng)
2．招(zhao)投標管理(li)
招投(tou)標管理流程(cheng)
工程采購招投標
甲(jia)供(gong)材設(she)采購招投標(biao)
3．外包業(ye)務任務書
項目策劃任(ren)務(wu)書
設計委托任務書(shu)
工程管理指導(dao)書
營銷策劃(hua)任務書
4．外包合(he)同
設計類合同(tong)
工程類合同
營銷類(lei)合同(tong)
5．外包成(cheng)果評審(shen)
各類(lei)外包評(ping)審的流程
各類外包(bao)評審的標準
各類外(wai)包成果(guo)的驗收
七(qi)、項目總核心能力提升的關鍵：管好自己
房地產開發項目是房企的(de)基本經營(ying)單元，在項目經營(ying)管理團隊(dui)中，項目總只是一個人，因(yin)此個人的(de)自我(wo)管理能(neng)力(li)才(cai)是關(guan)鍵核心(xin)能(neng)力(li)：
1、自我管理能力
2、領導力
公司項目管理課程
轉載：//citymember.cn/gkk_detail/36481.html
已開課(ke)時間(jian)Have start time
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- 項目的需求、整合、和成本管 方瑩
- 項目征地拆遷實戰課程 鄭文強(qiang)
- 《項目管理思維與全過程控制 張現鋒
- 《微權環境下成功項目管理與 張(zhang)現鋒
- 《項目管理*實踐實戰演練》 張現鋒
- 《華為IPD研發項目管理* 張(zhang)現鋒
- 以考促管、全程把控——項目
- 《非職業項目經理的項目管理 張現鋒(feng)
- 《卓越物流項目管理實踐》 張冬(
- 《物流網絡規劃與物流項目管 張(zhang)冬(
- 《OMO學習項目設計與運營 文熠
- 新能源項目工程管理 張(zhang)存彪