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房地產開發風險防范培訓

【培訓對象】董事長、總經理、分管副總經理、財務總、投資總、營銷總、相關模塊負責人、公司法務及律師。
【培訓價值】解(jie)析(xi)原理、明(ming)確方法、突破重(zhong)點、學以致用。

【課程大綱】
一、土地獲取階段常見法律風險識別與防范
1、土地獲取方式：出讓、劃撥、并購、變性、一二級聯動；
2、合作開發模式下法律風險管理：合作主體、公司設立、法人治理、操盤模式、退出機制、僵局處理；
3、股權并購模式下法律風險管理：交易模式、交易流程、盡職調查、協議談判、稅務籌劃；
4、項目收購常犯九大錯誤；
5、項目投資考察十大要訣(jue)。

二、建筑工程階段常見法律風險識別與防范
1、建設工程施工合同效力認定：
（1）未取得建設審批手續的施工合同的效力；
（2）如何認定是否屬于必須招標的建設工程；
（3）勞務分包合同的效力如何認定；
（4）“黑白合同”效力的司法認定；
（5）如(ru)何認定建筑(zhu)企(qi)業的內(nei)部承包行為。

2、建設工程價款的確認與支付：
（1）當事人在訴訟前已就工程價款的結算達成協議，一方要求重新結算的，如何處理；
（2）承包人項目經理在合同履行過程中所施行為的效力如何認定；
（3）當事人工作人員簽證確認的效力如何認定；
（4）固定總價合同履行中，當事人以工程發生設計變更為由要求對工程價款予以調整的，如何處理；
（5）固定價合同履行過程中，主要建筑材料價格發生重大變化，當事人要求對工程價款予以調整的，如何處理；
（6）“黑白合同(tong)”中如何結算工程價(jia)款。

3、建設工程工期和質量責任的認定：
（1）當事人就工程款結算達成一致后又主張索賠的，如何處理；
（2）工程開竣工日期如何確定；
（3）工期順延如何認定；
（4）發包人主張工程質量不符合合同約定的，應按反訴還是抗辯處理；
（5）如何認(ren)定承包(bao)人對建設(she)工程質量缺陷存在過(guo)錯。

4、工程造價鑒定：
（1）當事人申請對工程造價進行鑒定的，如何處理；
（2）當事人在訴前共同委托鑒定的效力如何認定；
（3）工程(cheng)造價鑒定中法(fa)院依職(zhi)權判(pan)定的事項(xiang)包括哪(na)些(xie)。

5、民事責任承擔：
（1）承包人同時主張逾期支付工程款的違約金和利息的，如何處理；
（2）施工合同約定對承包人違約行為處以“罰款”的條款的性質如何認定；
（3）承包人以發包人拖延結算或欠付工程款為由拒絕交付工程的，如何處理？
由此造成的損失如何承擔；
（4）合作開發房地產項目(mu)中，承包人主張(zhang)欠(qian)付工(gong)程(cheng)款的，如何(he)處(chu)理(li)。

三、房屋銷售階段常見法律風險識別與防范
1、廣告宣傳與售樓廣告常見法律風險管理；
2、認購意向書性質認定及風險管控；
3、商品房買賣合同補充協議的關鍵條款設計；
4、商品房交付條件與交付標準；
5、房屋面積差的處理；
6、房屋質量責任的三個層次；
7、設計變更處理與應對策略；
8、貸款擔保糾紛應對策略，貸款不能是否屬于情勢變更；
9、格式條款司法認定與應對策略；
10、交付通知的法律(lv)意(yi)義與風險管理(li)。

四、物業管理階段常見法律風險識別與防范
1、建筑物區分所有權糾紛：車位、會所、露臺、花園的權屬；
2、建設單位長期租賃車位的隱患；
3、物業管理中的主要障礙來自哪里；
4、物業公司有無維護小區秩序的權力；
5、物業費是誰的財產；
6、業主能(neng)不能(neng)以拒交物業費的方式來“維權(quan)”。

五、結束語：
上士聞道，勤而為之；中士聞道，若存若亡；下士聞道，大笑之，不笑不足以為道。------老子
【經典案例】
案例一、武漢XX項目股權并購
深度解析：并購交易流程、交易模式、交易結構、盡職調查、風控措施以及目標公司的管理與控制。
案例二、上海XX項目合作開發糾紛案
深度解析：簽約主體、地塊限價、項目管理、退出機制、糾紛解決及其他注意事項。
案例三、沈陽XX項目工程合同糾紛案
遠交近攻，圍魏救趙，出奇制勝，別有洞天。
案例四、杭州XX項目300業主群訴案
道、術、勢多元思維破解棘手群訴，打造集事前預防、事中控制、事后補救之立體式企業法律風控體系。為之于未有，治之于未亂，打造企業法律風控之最高境界：防患于未然！
案例五、以拒交物業費方式維權糾紛案
厘清法律關(guan)系，明確權利義務。

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