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房地產開發風險管理培訓

【培訓對象】董事長、總經理、分管副總經理、財務總、投資總、相關模塊負責人、公司法務及律師。
【培訓價值】解析原(yuan)理(li)、明確(que)方法、突破(po)重點、學以(yi)致用。

【課程大綱】
第一部分：“術篇”——房地產合作開發法律風險防范
一、合作開發模式
1、房地產聯建；
2、直接轉讓土地使用權；
3、組建項目公司；
4、整體產權轉移；
5、房屋參建；
6、其他模式。

二、合作開發操作要點
1、合作主體：合作方盡調六大維度：綜合實力；經營理念、資信情況；經營能力、風險情況及管理情況；
2、公司設立：設立時間；入股時間；
3、法人治理：股東會、董事會職權及表決機制；總經理職權；非操盤方派駐人員職責；
4、操盤模式：單方操盤；聯合操盤；保底收益；
5、退出機制：退出方式、退出時間；
6、僵局處(chu)理：僵局處(chu)理之萬(wan)能公式。

三、合作開發協議核心條款設計
1、合作模式：
（1）財務投資&戰略投資；
（2）聯合操盤&單方操盤。
2、項目公司設立與股比：
（1）公司設立時間節點的法律意義；
（2）股權比例的法律意義：67%、51%、50%、34%、20%。
3、項目公司經營管理：
（1）權責劃分；
（2）管理費、營銷費的鎖定。
4、資金籌措與資金管理：
（1）封閉式管理；
（2）滾投式管理。
5、利潤分配：
（1）兜底條款；
（2）分配節點。
6、退出機制：
（1）退出節點；
（2）退出方式。
7、僵(jiang)局(ju)處理：僵(jiang)局(ju)處理萬能(neng)公(gong)式。

四、合作開發常見法律風險與防范
1、合作主體不合法的法律風險：
（1）開發資質；
（2）自然人&法人。
2、名為投資實為借貸、保底收益的法律風險：
（1）保底條款；
（2）明股實債。
3、合作拿地的法律風險：
（1）聯合競拍；
（2）單方競拍。
4、合同法律風險：
（1）簽約過程中的法律風險；
（2）合同履行中的法律風險。
5、土地來源法律風險：
（1）劃撥土地使用權；
（2）并購項目；
（3）招拍掛項目(mu)。

五、投資并購模式
1、股權收購：交易結構、交易步驟、交易風險；
2、資產收購：法律要件、項目完善；
3、并購項目操作要點與實戰技能；
4、合作開發：簽約技巧與操盤模式；
5、項目收購常犯的9大錯誤；
6、項目投資考察10大要(yao)訣。

第二部分：“道篇”——對標標桿房企（RC、ZL、HD、BGY)
一、頂層機制：成就共享、風險共擔；
二、制度建設：戰略漏斗、市場漏斗、財務漏斗、法務漏斗、稅務漏斗；
三、流程設計：項目評審及決策流程；
四、投后(hou)管理：項目跟(gen)投、獎懲機制與風險控制。

第三部分：“勢篇”——房地產投資并購的八大趨勢
趨勢一：錢重要，比錢更重要的是拿地的綜合能力；
趨勢二：對手變伙伴，“聯合體”拿地成潮流；
趨勢三：拿地主渠道之變：從“招拍掛”到“并購”；
趨勢四：賣方重就業和城市升級，買方轉型城市運營商；
趨勢五：2017年拿地聚焦核心一二線城市和衛星城市；
趨勢六：多項目并購，少企業并購；
趨勢七：彎道超車，N種創新拿地模式頻出；
趨勢八：三大維度提煉適合進入城(cheng)市(shi)的8項(xiang)新指標。

【經典案例】
案例1：北京XX地產項目之聯營模式
深度解析：保底性條款的法律效力；名為聯營實為借貸；辨析房屋買賣、房屋租賃、借款合同與土地使用權買賣之區別。
案例2：浙江XX項目之單方操盤模式
深度解析：管理費、營銷費范圍與界定；營銷收入與總貨值界定；管理制度銜接；人員工資承擔；資金使用及銷售指標。
案例3上海寶山XX合作開發糾紛案
深度解析：簽約主體、地塊限價、轉股節點、項目管理、退出機制、排他性條款、違約責任、糾紛解決及其他注意事項，展現某地產“10強”房企如何玩轉“金蟬脫殼”。
案例4：沈陽XX合作開發項目之僵局處理
全景解析：合作項目中跟投機制的嵌入與應用；資金籌集及資金管理；退出機制；僵局處理之萬能公式。
案例5：浙江XX300客戶群訴案
以道(dao)馭術(shu)、禪(chan)劍合(he)一：道(dao)、術(shu)、勢(shi)多元思維(wei)破(po)解(jie)棘手群訴，打造集事前(qian)預(yu)防(fang)、事中控(kong)制、事后補救之立體式企(qi)(qi)業法律風(feng)控(kong)體系。為(wei)之于(yu)未有(you)，治(zhi)之于(yu)未亂，打造企(qi)(qi)業法律風(feng)控(kong)之最高境界：防(fang)患(huan)于(yu)未然！

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