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標桿物管風險預控策略公開課

【課程背景】
第一部分、物業公司在進入互聯網時代如何把握時代契機，搞好如何向基礎管理要效益。如何利用互聯網思維創造物業公司新的管理、盈利模式，依托高科技提高管理效能，提高業主滿意度。
本課程第一天從中國物業百強數據出發講解，除去規模優勢的百強企業的管理邏輯、盈利邏輯。分享*的互聯網物聯網在物業經營管理的成功案例。使學員了解什么是物業未來發展的趨勢、什么是物業未來保持恒久發展的管理經營方法。如何在實踐中探索物業經營的路徑？
第二部分、隨著我國房地產市場的發展，物業管理對改善居住環境、促進文明社區和智能樓宇建設、提高城市管理水平發揮了積極作用，但由于物業管理涉及到的利益主體眾多，隨著《物權法》、《物業管理條例》及相關司法解釋的頒布實施，廣大業主的維權意識不斷提高，物業管理糾紛呈現多元化發展趨勢，已經成為社會各界普遍關注的焦點，引起各級主管部門的高度重視。
本課程(cheng)第二天以(yi)(yi)龍湖物(wu)(wu)(wu)業風(feng)險管控為(wei)模板，從物(wu)(wu)(wu)業管理企業風(feng)險入手對學員進行講解(jie)，用超過30個(ge)以(yi)(yi)上(shang)的(de)案例(li)(li)，使學員了解(jie)和基本掌握，物(wu)(wu)(wu)業管理風(feng)險的(de)分類。通(tong)過管理案例(li)(li)講解(jie)物(wu)(wu)(wu)業管理過程(cheng)中風(feng)險產(chan)生的(de)原因及預防糾正措(cuo)施。

【課程收益】
1、最超值：通過標桿學習取得系統突破的物業企業，其投資回報率都在普通物企的三倍以上。
（學員都反映李老師的講解聽得懂、看得見；方法舉一反三回去就能用。）
2、最實戰：用超過30個以上的案例，使學員在兩天的時間里了解和基本掌握，物業管理風險的分類
3、最干貨：重點講解龍湖物業服務運營體系的風險管控關鍵節點，從而使學員理解、掌握風險管控
4、最專業：講師在用案例說明在法律框架下解讀如何防范、規避、抵消風險。
5、案例最經典：講師用自己親身經歷的案例，解析風險管控、經營邏輯。
【課程對象】
1、各房地產企業分管物業領導及物業公司總經理、副總經理、運營總監、項目經理、管理部、運營部、品質部及物業企業中高層管理人員等。
2、各企事(shi)業(ye)單位、政府、學校、醫院以及(ji)軍政機關從事(shi)物業(ye)及(ji)后勤管(guan)理(li)的(de)負責(ze)人(ren)；資產經營管(guan)理(li)公司等

【講師介紹】
李老師：先后在龍湖物業、魯能物業等大型知名企業擔任項目經理、副總經理等職務。對不同物業管理類型（商業綜合體、寫字樓、高端項目、科技產業園、高端住宅、高端別墅等），有豐富的理論造詣和實踐經驗。
現任在香港某地產企業物業副總經理，集團高級講師，高級經濟師。曾參與編寫《物業管理成本控制與精細化管理》、《客戶需求識別與*服務案例》等經典培訓教材。中國八十年代最早期的五星級酒店管理人，十五年以上物業管理資深職業經理人。
李老師擅長從物業管理的理論與實操相結合講解，以實際操作案例來講解物業管理服務中管理的管理與服務的邏輯關系，使學員感到可以學而立刻致用。在企業管理方面擅長將企業文化和運營體系相結合，使學員快速領會企業文化和管理之間的關系，如何將企業文化與實際操盤相結合快速應用到自身的企業管理中去。
在講解物(wu)業(ye)(ye)標(biao)桿企(qi)業(ye)(ye)的(de)管(guan)(guan)理(li)經(jing)驗(yan)中(zhong)，善于抓住標(biao)桿企(qi)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)成(cheng)(cheng)果的(de)要點，引導學(xue)員借鑒學(xue)習，聽過李(li)老師課的(de)學(xue)員都說“回去就能用。”老師會(hui)根據他20多(duo)年的(de)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)經(jing)驗(yan)培養(yang)大(da)家成(cheng)(cheng)為一名優秀的(de)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)者。

【課程大綱】
第一部分：互聯網時代物業公司經營發展趨勢及開拓經營
一、互聯網時代行業發展現狀介紹
1、*行業資訊
2018年中國物業百強經營發展解讀
2、2018年行業內發展狀況之我見
成本上升趨勢不可逆轉。
物業費增長機制尚難成熟
應對成本上升必須要守住基礎物業服務
應對成本上升的工作重心應放在開源和節流上
如何抓住互聯網時代物業公司的變革機會？
二、物業項目經營管理收入與成本構成
1、物業管理基本特性----權屬決定了物業收入的分配
2、物業合同約定是決定物業公司經營生產的最基本要素?
3、物業企業經營收入及成本構成
4、物業管理費測算的依據與服務設計(ji)

三、物業項目基礎業務經營成本管理
1、物業管理基礎業務的成本構成及管理
2、人力資源成本管控與服務
1）人力資源成本的定額管理
2）人力資源成本如何做到效能*化
3、設備管理和能源管理
1）工程管理三要素分析
2）能源管理原則與管控經驗
4、物業管理區域環境清潔費用成本控制與服務標準
1）保潔專業的成本控制與服務品質
2）如何提高保潔的工作效率？
5、綠化管理成本控制與周期性管理要素
6、物業管理秩序維護費用成本控制與服務標準
物業秩序維護管理二十實操要素分析。
7、綜合利用項目資源降低項目運營成本
1）管理要效益
2）通過流程再造，節約人力投入
3）服務集成
4）先進(jin)技術的(de)運用(yong)和先進(jin)工具的(de)運用(yong)

四、物業項目基礎業務經營收入管理
1）如何提高物業管理費收繳率
2）項目經理要掌握的提高收費率的技巧
3）如何收費率分析？
4）如何制定收費率提升措施和計劃？
5）如何培養業主良好的繳費意識？
五、行業傳統標桿企業經營拓展服務介紹
1、香港老牌標桿企業主營業務分析啟示錄。
香港在內地物業的主要經營收入來源
香港標桿企業經營思路的啟示
2、**的物業企業經營業務分析啟示錄
*物業企業經營的特點
*物業行業的特點是否也可能是我們未來的發展方向
當前中國物業智慧化物業發展介(jie)紹

六、互聯網經濟時代物業公司如何把握時代的脈搏？
1、今年來風起云涌的國內OTO成功企業解析
2、共享經濟的盈利模式
1)共享經濟靠什么盈利？
2)共享經濟與傳統物業管理理念的沖撞。
3)物業企業如何把握共享經濟的機會？
3、運用互聯網技術提升守住基礎服務水平
1）互聯網平臺在物業企業的應用
2）移動互聯網給物業服務帶來的新契機
3）物聯網在物業基礎管理中的應用
4）物業公司要做互聯網下的物業服務集成商
5）物業管理(li)軟件引進(jin)應該注意的問題

第二部分：標桿物管風險預控策略與化解方法
一、物業公司經營風險的分類
1、經營財務風險
1）如何管控服務過程中的系統性財務風險？
2）業主不交物業費案例分享：
3）因物業公司的服務瑕疵業主不繳納物業費
4）以未簽訂物業服務合同為由拒不交納物業費的案件。
2、業主委員會風險
1）如何和業主委員會打交道？
3、政府監管風險
1）如何依靠政府促進物業管理提高？
案例：某物業公司與政府關系的方方面面
4、社會聲譽風險
1）媒體管理、媒介管理、社區輿論管理
案例：某物業公司的(de)一次媒體危機

二、物業管理企業在從事管理過程中的風險與運營管理關系處理
1、經營管理風險程度分類：一般風險、重大風險、特大風險
2、經營風險的業務特征及防范
1）安全消防類
2）環境類
3）公共設施設備類
4）房屋主體及附著物類
5）人力資源類
3、服務風險特征及防范
1）語言類
2）流程類
3）技術類
4）傳媒類
三、物業管理企業如何建立風險管控機制
1、風險管理實施的步驟
2、建立物業風險事件與敏感消息通報機制（一般原則、適用范圍、風險認定、通報方式、罰則等）
3、加(jia)強運營風(feng)險管控(kong)

四、如何在品質管理中防范物業管理風險
1、職能在品質管理中風險管控及實操
1）職能的定位
2）職能管控體系的構成
3）職能管控的重要節點
2、項目在品質管理中風險管控及實操
1）品質管理風險管控的重點
2）品質管理風險管控的重要指標
3、適當引入市場化的風險分擔機制
1）保險投保內容及注意事項
2）分供方合同中的風險管理
案例：某公司在保險投保方面的經驗分(fen)享

五、物業管理企業公共責任風險盤點
1、房屋日常管理維護和管理糾紛的防范
1）物業企業對房屋、共用設施設備進行日常維護、養護的法律基礎
2）物業企業對房屋、共用設施設備進行日常維護、養護養護過程中的風險與防范措施
3）物業企業對房屋、共用設施設備進行日常維護、養護養護過程中應當注意的風險
案例1、因物業公司維修不及時所造成的損害應由物業公司承擔責任
案例2、維修共用設施需要出入頂層業主專有部位,業主不配合引發的物業糾紛
案例3、小區共用設施傷人賠償糾紛
案例4、物業公司開展社區活動發生的傷人事件
2、秩序維護管理中的風險及應對
1）物業企業未按照法律法規、文件的規定，以及《物業管理協議》《業主手冊》等約定進行秩序維護工作
2）安全隱患的防范未到位的風險
3）人身傷害糾紛應對及防范
案例1、秩序維護員與業主激烈沖突事件的分析與反思
案例2、業主夜間被奸殺案
3、《侵權責任法》在物業管理中的應用
4、《物業管理條例》中關于物業管理企業的法律規定
5、物業企業財務人員工作中的注意事項(xiang)

六、建筑物與設備安全管理法規重點解讀
1、裝修管理的風險及管控
《住宅室內管理裝飾管理辦法》中關于物業公司的責任
物業企業在業主裝飾裝修過程中的主要職責
2、物業公司注意事項和禁止行為的提示義務
3、明確車位、車庫優先滿足業主需要《物權法》
4、應急使用維修基金的六項情況
案例1、物業公司拆除業主違章建筑的訴訟
案例(li)2、物業公司未動用維修基(ji)金進行(xing)維修敗訴分析

七、安全管理與有限空間管理責任與認定
1、消防管理規定
2、安全生產管理規定
1）物業企業如何應對事故隱患？
2）物業企業承擔何種安全生產管理責任？
案例1、業主財物被盜等損失賠償糾紛
案例2、管理區或內車輛被盜，物管公司未嚴格履行管理責任，被判承擔部分責任
案例3、某高層樓盤因業主不慎起火，判物業公司承擔責任
3、有限空間的規定
1）有限空間分類
2）物業企業在物業管理區域內如何開展有限空間作業
案例：污水井清掏釀成的大禍
4、違章建筑管理規定
案例：違反有關規定裝飾裝修引發的物業糾紛，業主起訴物業公司
贈送資料： 物(wu)業(ye)管理糾紛案(an)例及解(jie)析答疑(yi)（60問）

舉例：
1、房屋質量有問題，業主可以拒交管理費嗎；
2、開發商減免物管費的承諾是否有效
3、房子沒住，交不交管理費；
4、業主動輒就以拒交管理費來對付物管公司，妥當嗎
5、贈送的閣樓，交不交物管費;
6、所雇保安打人，物業公司有責任嗎
7、客戶欠租，物管可以中止服務;
8、停水停暖，物業有責；
9、高層住宅電梯夜間停運該不該;
10、住宅樓上架設廣告牌，收益應該歸誰；
11、衛生間漏水該誰管;?????
12、招聘的員工犯了法，物管公司有無責任；
13、小區里丟車，責任由誰負;
14、車輛在住宅區路邊停車場被盜，責任誰負；
15、業主不在指定地點停車被盜，物業公司要賠償嗎;
16、出租房著火，出租方應承擔賠償責任嗎；......
注：以上案例部分在課程進行中講解。

標桿物管風險預控策略公開課