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杭州房產建安稅務課程培訓

★一星：這是一堂"與時俱進"系統學習稅收的課程，課程強調"與時俱進"，政策更新度直到講課前一天晚上；
★二星：本課程詳盡講解房地產開發企業全流程，從拿地、規劃、報批報建、建設、預售、清盤、自持經營，一層層抽絲剝繭，將每個節點的節稅技巧和風險控制一網打盡！
★三星：這是一堂破解稅政難局的稅務籌劃課，針對經濟形勢變化，設計個性化的稅收策劃方案；
★四星：這是一堂解決實際問題的答疑課，課程預留答疑板塊，針對學員預先準備好的問題或現場的提問，現場解答疑難問題；
★五星：這是一堂防范稅務稽查風險的課，緊緊跟隨稅務稽查步伐，解析2015年*的稅務稽查風險和2014年所得稅匯繳工作；
★六星：這是一堂注重(zhong)前瞻的(de)規劃課，高度(du)關注房地產建業(ye)’營改增’帶來(lai)的(de)困惑

第1天 房產建安業26項納稅自查與案例
1、企業綜合稅收貢獻率
2、售房收入測試（房款暫時不上賬的評估風險）
3、其他應付款測試
4、銷售傭金測試（傭金倒推收入是常用手法）
5、存貨變動與營業成本比對
6、未完工年度所得稅測試
7、毛利率測算（多少才算正常？）
8、完工年度所得稅測試（結轉成本是個大問題）
9、開發費用測試（企業所得稅與土增稅不同）
10、開發成本測試（開發成本結構性測試技巧）
11、單位建安成本測試（評估的關鍵問題）
12、開發成本項目比例測試
13、建安基本指標比對
14、拆遷補償費真實性測試
15、發票流向查詢（發票對于成本至關重要）
16、預提費用測試（所得稅四項預提費用測試）
17、可售面積測算（有關配套設施成本的問題）
18、固定資產變動測試（房產稅的風險）
19、應收賬款變動率（銷售給股東房產的風險）
20、其他應收款變動率（借錢給老板的風險）
21、應付賬款變動率
22、短期借款變動率（內部集資的稅收風險）
23、職工工資總額變動率
24、注冊資本變動率
25、盈余公積變動率
26、資本公積變動率

第二部分（25個全案例解析）
案例1：營業稅申報表與賬簿不符。
案例2：收取的購房定金未申報納稅。
案例3：部分代收款項未申報納稅。
案例4：A項目以房抵工程款未按稅法繳納營業稅
案例5：以商品房抵頂銀行貸款。
案例6：收取的會所租、金掛往來，未申報納稅。
案例7：利用裝修分解銷售收入
案例8：收到土地返還款未做所得稅收入問題
案例9：完工年度未取得發票，檢查期間取得發票的稅務處理
案例10：混淆項目，加大先期開發成本
案例11：會所開發成本計入產品稅前扣除
案例12：銷售退回不沖回銷售成本
案例13：資本弱化未調整利息
案例14：向集團多支付統借統還利息扣除問題
案例15：土地評估增值虛增開發成本
案例16：資本公積轉增資本未繳納個人所得稅
案例17：股東借款年末未歸還未扣繳個人所得稅
案例18：收到個人所得稅手續費未申報所得稅
案例19：對外促銷禮品的個人所得稅問題
案例20：房屋對外投資未視同銷售繳納企業所得稅、土地增值稅
案例21：轉讓股權損益調整未納稅調增
案例22：自然人轉讓10%股權，未按照公允價格繳納個人所得稅
案例24：免租辦公樓未繳納房產稅和土地使用稅計入地價問題
案例25：土地使用稅繳納時間延遲問題
案例26：城(cheng)市建設配套費的契稅問題

第2天 房產建安業所得稅面對20項重大問題
1、深度解析房地產企業所得稅"匯算清繳"與"土地增值稅清算"這兩個詞的其中奧秘！
2、房地產企業匯算的基礎在于會計與稅收的差異調整，基于九個方面，地產企業必須調整。
3、央視土地增值稅欠繳風波早已散去，大嘴任志強大戰央視，到底誰是誰非，論戰下隱藏著房地產企業所得稅直接相關的稅收政策，深入分析！
4、房地產匯算清繳項目年度調整三要素：預計毛利、稅金及附加、三項費用扣除基數，抓住要點，無往而不利！
5、房地產收入納稅義務發生時間四種方式：一次性收款方式、分期收款方式、銀行按揭模式、委托代銷模式，每種模式下，都有不得不說的故事！
6、住宅地產方興未艾，商業地產異軍突起，這是一個商業地產漸入佳境的時代，商業地產稅務運作關注要點是什么呢？
7、一次性先收租金、后收租金、免租期、轉租業務、售后回租、融資性售后回租，租租有學問，營業稅、所得稅、房產稅，稅稅要學！
8、價外費用困擾企業：代收業主各種費用需交哪些稅種？沒收的定金是否繳納營業稅、土地增值稅？延期交付的款項是否繳納個人所得稅？業主違約收取違約金又是如何納稅呢？
9、計稅成本扣除七大步驟，招招現身手：劃分成本對象、歸集開發成本、分配共同成本、完工標準確認、計算單位工程成本、計算銷售成本、后續成本調整，成本結算詳細講解！
10、公共配套設施扣除大起底，會所、幼兒園。。。。如何合理扣除，如何合理分攤？
11、車位、車位、車位!!!
12、四種情況會引起前期盈利后期虧損，何解決？預計毛利率高于實際毛利率、配套設施未預提而后建、完工年度后又取得成本發票、土地增值稅清算年度沒有收入與清算補稅相配比！
13、"假股權真債權"，私募股權基金如何進行稅務運作，合伙企業又有哪些稅務技巧，2013年41號公告混合性投資實踐技巧有新發現！
14、信托融資、債權融資、股權融資、混合信托融資，托托爆全場！
15、拿地的十六種模式對應稅收籌劃大揭底！
16、賣股權就是賣土地、賣股權就是賣項目、賣股權就是賣大樓，股權轉讓驚濤拍岸，存在大的稅收風險。賣方稅收如何最小化，買方股權溢價如何消化，成竹在胸，方能羽扇綸巾！
17、以土地、房產投資，營業稅？企業所得稅？個人所得稅？土地增值稅？契稅？各個稅種交相輝映，稍有不慎，滿盤皆輸！
18、房地產商的一生，就是借錢（融資）的一生，"資金池"方案構建引起稅收的煩惱，關聯企業間無償借貸，如何利索解決？統借統還有哪些注意要點？項目公司資金如何集約使用？稅收深入到戰略運營中！
19、房地產營改增深度改變地產企業商業模式，稅率如何設置？土地如何抵扣？存量房如何消化？納稅義務發生時間如何設置？營改增下的甲供材該何去何從？
20、左手(shou)資本(ben)，右手(shou)實業，轉型期(qi)的地(di)產(chan)(chan)企(qi)業，更(geng)需要投(tou)融資的稅收規劃，房(fang)地(di)產(chan)(chan)企(qi)業股(gu)權轉讓(rang)，股(gu)息分(fen)紅等問題，如何(he)巧妙(miao)規劃？

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