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房地產企業涉稅風險培訓

課程背景及培訓必要性
2013年兩會期間*提出了機構職能轉變十大舉措：1.減少和下放投資審批事項；2.減少和下放生產經營活動審批事項；3.減少資質資格許可和認定；4。減少專項轉移支付和收費；5.減少部門職責交叉和分散；6.改革工商登記制度；7.改革社會組織管理制度；8.改善和加強宏觀管理；9.加強基礎性制度建設；10.加強依法行政。這對于企業來說有什么利好消息？企業認繳資本的工商登記改革后相應的稅收政策怎樣變化？社會組織管理制度除去了行業主管部門審批這樣一個行政監管，給我們企業留下了怎樣的空間？稅收上有什么可以操作的空間呢？
對于企業的財務總監或總經理來說，不可能對國家稅務總局每一個文件都研究學習，怎樣能夠通過報表的形式動態掌握企業的涉稅情況及涉稅風險情況？怎樣知道企業是否進行了合理避稅？并取得怎樣的業績，同時了解企業的涉稅風險大小，這些是每個企業家都必須掌握的信息。
本課程就是通過運用管理學的理論，用報表的語言，來規范企業的稅收管理，規避企業的稅務風險，進而開展合理避稅，達到風險可控，節稅有制的目標。同時介紹 大量案例，從企業設立到企業融資、采購材料、運營、銷售產品等環節進行分析，通過案例讓企業老板了解其中的涉稅風險節點及稅收籌劃的關鍵節點。從而實現更好地控制企業涉稅風險及合理規避稅收負擔這樣一個目標。
經濟合同是企業從事經營活動的前提，合同一經簽訂、備案，必須按規定條款執行，必將產生不可逆轉的納稅義務。合同是納稅義務確認的載體，負責起草合同的律師或企業相關部門往往不清楚稅法是如何規定的。由于納稅申報人員對合同涉稅條款關注甚少，延遲納稅的現象時有發生。稅務機關的稅務檢查（稽查）大多從企業的合同、發票、支付結算等方面入手，如果不在合同簽訂的環節進行相應的事前審核和稅務安排，通常會給開發商帶來重大稅收和經濟損失。
本課程就是在宏觀上打壓房地產、控制房價增長過快這樣一個背景下，試圖更深入、更準確地把握房地產企業相關稅收政策焦點問題，通過合同的簽訂來規避涉稅風險，實現企業價值增值這樣一個目標。
與此同時，建立“四道防火墻”來確保納稅人企業財務人員的自身涉稅刑罰風險。更為期待的是，幫助財稅人員建立相應的激勵機制，運用政策為企業節稅，并促成股東支付相應的物質與精神激勵。本課程主要幫您解決以下問題：
1.為什么我們的企業會被稽查？
2.稅務機關要求我們企業自查，什么樣的自查稅務機關才能滿意？
3.我們企業哪些涉稅合同可能會存在問題？我們企業有哪些稅收政策執行的不到位
4.只有財務人員才能觸犯涉稅犯罪，遭受刑罰處罰嗎？
5.“四道防火墻”到底是什么？怎樣幫助財務人員規避自身涉稅風險？
6.稅收籌劃搞了這么多年？為企業節稅與財務人員有關系嗎？老板為什么不給你獎勵？
7.我們的新發票管理法、刑法修正案（七）（八）、資產損失管理辦法等等法規到底有什么新含義？
8.怎樣說(shuo)服總經理或股東(dong)建立稅收籌劃激勵(li)機(ji)制，讓(rang)股東(dong)心情愉(yu)快地(di)拿出(chu)錢來激勵(li)相關人員(yuan)？

培訓收益
1.幫助您準確分析和認清企業所面臨的2013年稅收征管和稅務稽查形勢；
2.幫助您厘清相關刑法對財稅人員自身涉稅風險節點的確認及規避；
3.哪些合同簽訂存在涉稅隱患？
4.幫助您從管理的角度來監控自己企業的涉稅風險，用四道防火墻來屏蔽相應的風險；
5.財務總監等管理者實現用報表來監控企業涉稅風險；
6.財務總監等管理者可以建立合理避稅的激勵機制并激勵企業財稅人員做好本職工作，實現賞罰分明的激勵效果。
7.關注并了解企業的經營全過程中的涉稅風險節點及籌劃節點，注意每個決策之前對涉稅風險的分析。
 課(ke)程特點(dian)：課(ke)程不僅(jin)關(guan)(guan)注即時稅務機關(guan)(guan)的(de)(de)稽查重點(dian)，幫助您分析你(ni)單位的(de)(de)稅務風險短板，更重要的(de)(de)是運用(yong)大(da)量(liang)案例(li)來說明(ming)幫助您正確(que)安(an)排企(qi)業合(he)同的(de)(de)簽訂。

引言：
案例1.【某金融街控股公司簡單錯誤造成巨額損失，財務總監被辭的背后原因分析】
（1）擁有稅務經理把關為什么會犯這么低級的錯誤？（2）稅務總局與財政部每年都 下發1000個文件怎么處理？財務總監分身乏術又怎么監控？（3）公司管理者怎么監控企業納稅情況及是否存在涉稅風險？
案例2.【巨額違約金支付的風險到底由誰來承擔？】
（2）合同法下的違約金雙倍返還的背后到底隱藏著什么樣的交易？
（3）這種做法是稅收規劃嗎？避稅合理嗎？
（4）這種風險到底是總經理承擔，還是財務總監來承擔？還是另有其人？深度解析刑罰修正案七。
（5）企業購入奇花異草、奇石、古懂特別是假古懂的涉稅風險點在哪里？怎樣管控？
案例3.【財務總監首要的服務對象就是老板，然而給老板個人所得稅籌劃失誤了怎么辦？】
對于這種風險應如何規避？
發生了這樣的問題怎樣處理？
案例4：認繳資本制度的稅收政策調整？
新的社會組織登記制度改革(ge)給企(qi)業稅收籌(chou)劃留下了怎樣的空間？

第一講，企業稅務風險與風險管控
一、企業稅務風險的內容及形式
1企業涉稅風險的內涵
2企業涉稅風險的具體表現形式
二、企業涉稅風險產生的原因探析
1企業涉稅風險的內在根源
1.1企業稅務管理缺乏相應的崗位及職能定位
案例4：【老板決策帶來的風險】
案例5：【合同簽訂過程中的稅務風險】
案例6：【招待局長的費用的稅務風險】
案例7：【新政策不懂造成的稅務風險】
案例8：【財務人員故意犯錯造成的稅務風險】
案例9：【財務人員發現錯誤不糾正的稅務風險】
結論：1.領導決策；2.合同簽訂；3.會計處理；4.信息不對稱;5、缺乏有效監控、6、缺乏激勵機制都會造成企業涉稅風險
1.2企業涉稅風險預警和內部控制機制不健全
（1）缺乏對涉稅風險的認知
風險到底有什么的危害程度，刑罰、罰金？
案例10：【堅決不繳稅案】給我們的啟示？
案例11：【兩次行政處罰案】對刑法刑事處理的理解？
（2）稅收遵從成本的管理缺位
（3）尚未建立起涉稅風險預警體系
（4）缺乏定期檢查和評估制度
2企業涉稅風險的外部誘因
 2.1稅收制度設計存在不合理和不完善之處，誘發稅務風險的產生
 2.2稅收征管方式上的不適宜做法使稅務風險的出現成為可能
 2.3稅務機關稅務稽查的局限性增加了稅務風險出現的概率
（1）稽查指令性計劃與指導性計劃
（2）稽查檢查面低
（3）選案過程抓大放小
三、企業稅務風險的相關測定
1稅收檢查率與企業罰款率的關系
1.1滯納稅款時間對偷稅罰款倍數的影響
1.2檢查概率對偷稅罰款倍數 影響
2稅收檢查率與企業套利空間的分析
3企業內部稅務風險控制指標體系建立
3.1持續經營假設下的納稅監控體系
3.2準確納稅假設下的納稅監控體系
3.3納稅評估指標項下的納稅監控體系
四、企業稅務風險 的規避與控制
1企業稅務風險的規避
1.1轉移涉稅風險的管理模式 （哪些可以通過技術進行處理，哪些風險是不可以規避？不同模式 下的比較）
1.2自我管理的涉稅風險管理模式
1.3自我管理與外包相結合的管理模式
2企業稅務風險的控制
2.1以稅務風險預警的標準結合總經理的風險偏好確定預警標準
2.2*風險承擔能力監測
【案例12】【一個會計人員的兩套賬掌控的涉稅風險分析】
2.3內控機制的建立與涉稅風險
案例1.買一贈一的內控安排與涉稅風險分析
案例2.房開企業取得發票與內控機制的涉稅風險分析
結論：涉稅(shui)風險要用制(zhi)(zhi)度進行控(kong)制(zhi)(zhi)1.建立(li)(li)控(kong)制(zhi)(zhi)體(ti)系2.建立(li)(li)適當的內控(kong)機制(zhi)(zhi)3.建立(li)(li)有效的內控(kong)機制(zhi)(zhi)？

第二講  企業稅收規劃與制度創新
一、企業稅收規劃的內涵：
案例13【最簡單的稅收規劃方案介紹】給我們的啟示？
1.很簡單，但跟我財務人員有關系嗎？2.既然沒有關系，一旦失敗發生危險又何苦？
二、企業稅收規劃的方式
1．自我管理
【案例14】【為老板兒子留學進行的稅收規劃】
2．聘請稅務顧問
【案例15】如何規避刑罰風險？
三、企業稅收規劃的制度缺陷
1缺乏激勵機制
2缺乏考核基礎
案例16【某國有銀行財務總監拒絕退回多繳稅款】
四、企業稅收規劃的制度創新
1．設立機構、明確職能、定崗定員
2．建立全面預算的考核機制
3．與外部專家結合進行稅收規劃
4.建立信息搜集與使用監控體系
5．加強激勵機制建設。
案例17：某企業(ye)集團的考(kao)核(he)制度。第94頁

第三講   合同簽訂與稅收的關系
一、規避招商引資過程中的無效合同條款
二、避免合同語句歧義
三、合同要素與稅法要素的關系（包括各個稅種）
四、包稅條款的法律效力(li)與涉稅風險規避

第四講、合同管理與涉稅風險控制、稅收規劃
一、投資設立階段合同風險及規劃（章程協議）
1.投資者身份的選擇（母子、母分、境內境外、合伙、自然人）、總分機構*政策解讀及稅收規劃
2.股權轉讓所得與持有收益的涉稅差異
3.出資方式（貨幣、非貨幣）與出資不到位的涉稅風險
4.抽逃出資的認定：法律后果與涉稅風險
5.債權債務分紅（國稅函[2008]267號）
6.收購100%股權風險
7.股權轉讓、合并分立風險
8.企業架構與土增稅的稅收規劃與涉稅風險管
二、拿地合同中的涉稅風險控制與稅收規劃
1.招拍掛
2.拆遷補償（貨幣/實物）
3.購買股權
4.取得在建項目
5.土地出讓金返還條款【一級代開的收入處理】
6.標的物交割時間條款
7.土地使用權受讓合同簽訂合同主體涉稅條款
8.拆遷補償政策解讀
三、前期設計合同涉稅風險及稅收規劃
1.戶型設計與土增稅
2.勘察設計監理合同
3.前期工程中的稅收籌劃空間
四、施工階段七大合同涉稅風險及稅收規劃
1.大包（供貨方安裝）
2.甲供與甲控爭議
3.總包分包
4.裝修、安裝、綠化
5.違約金條款
6.承擔對方稅收如何處理
7.票據結算
8.不同的貨物供應商提供材料的賬務處理
五、材料采購合同涉稅條款
1.發票取得時間（完工前、完工后）
2.房地產企業裝修，承包方清包
3.房地產企業自購料稅前扣除爭議
4.采購材料無法取得發票的處理
5.瑕疵發票成本列支處理
6.設備合同涉稅條款
六、完工驗收與竣工結算涉稅風險分析
1.備案時間的選擇
2.完工條件決定計稅成本
3.物業自營過程中的稅收
（1）自用
（2）資產轉移與公司分立
（3）酒店委托經營管理合同
4.租賃合同（不等額租金、無租、免租）
（1）出租房屋包稅的處理
（2）先裝修后出租還是先出租后裝修
（3）轉租的涉稅
（4）分解租金、收取押金
七、銷售合同的稅收風險及規劃
1.銷售與裝修分離如何操作
2.付款方式與納稅義務
3.促銷方式中的稅收
4.代收款項
5.地下室、車位/庫（地上車庫、地下車庫、人防車庫）車位轉讓合同
6.違約金條款
7.代理銷售合同、銷售策劃合同
8.銷售房屋面積違約涉稅條款
9.廣告宣傳合同、傭金涉稅條款
10.訂金、定金、誠意金、VIP會員費涉稅條款
11.售后回租/售后回購涉稅條款
12.銷售房屋免3年物業管理費涉稅條款
八、融資合同涉稅分析
1.無息借貸
2.無息借貸的變通方式
3.擔保
4.統借統還與委托貸款
5.關聯方借款
6.個人借款
九、項目投資合同——開發方式
1.代建（定向開發）
2.聯合開發
（1）以土地投資                      （2）以貨幣投資
（3）收益方式（分房、固定收益、分紅）（4）掛靠開發合同
（5）土地過戶與票據
3.項目轉讓合同涉稅條款規范與籌劃技巧
（1）在建工程轉讓合同（2）完工項目轉讓合同
十.其它經營合同涉稅條款規范與風險控制
1.與退休職工簽訂合同（工資薪金支付的制度）
2.利用勞務派遣合同免責條款【*勞動法的法律風險節點是什么？】
3.產權交易與資產交易
十一、房地產企業*稅收政策
1.征管法改革與納稅人的關系問題？涉及哪些風險點？
2.房產稅改革與個人理財的關系？黃金、股票、外匯和房產投資的宏觀政策導向？
3.營業稅改征增值稅的意義及對房地產開發企業的影響？
4.租賃會計準則調整與融資租賃業務的稅收與會計政策協調？
5.將要下發的幾個政策文件的討論稿學習。
【現場特別奉獻】你問問題，專家答疑，來者不拒，精心回復。
房地產開發項目結算、土地增值稅清算鑒證暨營改征與稅收規劃高級研修班
房地產開發企業在開發項目過程中存在著會計處理與所得稅處理的差異，同時土地增值稅扣除項目及加計扣除項目與所得稅也有差異，如果準確地將會計核算內容轉換為土地增值稅計算相關項目而不錯不僅需要技術支持，而且還要科學地進行業務處理。會計與稅法的協調才是解決問題的關鍵。
針對不斷變化的市場環境，經濟增長乏力，稅收收入任務變得更為艱巨。強化征管成為目前稅收工作的重中之重。同時稅制改革也為企業遵從稅法帶來困擾，涉稅風險越來越考驗著財稅管理人員的能力和耐力。如果用一種簡單有效的方式監控涉稅風險成為管理者的一種追求和向往。本次課程不僅僅提供一些案例分析，更重要的是的提供一種管理手段，即用管理報表的方式來監控和管理涉稅風險 。同時對一些爭議的問題特別是企業所得稅與土地增值稅差異問題進行深入分析，規避誤判造成的損失與風險。
通過本課程的學習可以獲得如下收益“：
1.學會用管理報表來監控和管理涉稅風險；
2.學會區分所得稅匯算與土地增值稅清算過程中對相關成本費用的劃分，避免誤判造成的損失和風險；
3.學會并掌握土地增值稅清算程序、清算過程需要的資料、清算鑒證報表使用及與會計賬目數據的切入、及鑒證報告的出具；
4.在清算過程中正確把握和準確運用現存的有效的文件開展稅收規劃并規避風險；
5.及時解決工作中存在的問題。
引言：營業稅改征增值稅對房地產行業的影響
1.營業稅改征增值稅對房地產開發企業的影響
2.8月1日后的最重要的變化
3.租賃會計準則變化與融資租賃營業稅改征增值稅的稅務處理
4.一些特殊問題的處理
5.甲方供料的營業稅改征增值稅的發票及會計處理
第一節  房地產開發項目結算及會計核算實務
一、項目開發的三個階段
準備階段、行政審批階段（五證的獲得）和權屬初始登記階段。此階段稅務風險分析判斷。包括十余種拿地方式的稅收規劃。
二、項目開發結算的四個程序
工程預算（包括全科目介紹、預算表格設計及編制）、工程結算、竣工結算與竣工決算
三、開發成本的歸集范圍及會計核算賬戶設置、程序、方法
開發成本組成內容、開發成本核算程序、成本分攤方法
四、開發間接費用的10大內容
五、房屋開發成本與土地開發成本的核算
成本核算對象六原則、    房屋開發成本項目核算、   土地開發成本核算
六、企業所得稅開發成本與會計成本5大不同點
成本對象確定原則具體應用、計稅成本內容所得稅與土增稅處理不同點、   計稅成本核算的一般程序、    成本分配方法 及應用、   預提費用及后續費用處理
七、土地增值稅開發成本與會計成本3大不同點
清算項目對象的確定、開發成本內容、    扣除項目分配方法
第二節  開發項目土地增值稅清算實務解析
一、土地增值稅的征稅對象 
二、土地增值稅的預征、清算和核定征收 
預征率、及宏觀政策變化后預征率的調整、國五條出臺后的預征率。土地增值稅清算、   核定征收的條件及前提
三、清算的兩種類型 
通知清算與自行清算
四、清算收入的范圍及3步確認法 
五、清算5大扣除項目詳細解析 
（一）取得土地使用權所支付的金額；
（二）開發土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；
（四）與轉讓房地產有關的稅金；
(五）財政部規定的其他扣除項目（加計扣除）
六、扣除項目的5種分配方法 
七、特殊事項的土地增值稅處理 
八、土地增值稅項目清算的鑒證 
（一）清算前期準備（二）采集相關部門信息（發改部門、土地管理部門、規劃部門、建設部門、房產管理部門）（三）企業應收集的10項資料（四）項目及財務等信息27項（五）項目清算前土增稅測算（六）項目定價方法（七）清算申報表
第三節  企業所得稅與土地增值稅比較
一、匯算清繳與項目清算差異 
二、應稅收入差異 
三、開發成本差異 
四、開發費用差異 
五、預提費用差異及后續費用  
六、相關的清算鑒證表格的填制
第四節  企業主要稅收規劃方法及稅收風險控制
一、土地增值稅反避稅政策分析及應對 
二、稅收優惠政策的規劃及風險分析
三、收入的規劃及風險分析
四、開發成本及其他的稅收規劃及風險控制
土增稅的轉移定價安排與稅收風險控制
五、企業股權轉讓稅收規劃 
六、企業合并轉移不動產稅收規劃
七、企業分立轉移不動產稅收規劃
八、用報表來監控涉稅風險（管理者必用的有效方法）
九、土增稅鑒證報告的出具與稅務機關鑒證結論
第五節  房地產企業常(chang)見稅收(shou)問題解答

房地產企業涉稅風險培訓