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房地產開發與精裝修商品房全過程法律風險識別培訓

課程大綱：
第一部分： 房地產開發風險法律
第一問題：房地產開發經營中的應注意的
一、房地產開發的注冊資金與投資總額、項目資本金、資質取得；
大致介紹一下背景。
二、房地產項目開發公司、項目轉讓及其條件與后果；
結合案例：
三、房地產開發聯營及有效條件
四、房地產合作開發的法律風險 
合作開發中的土地使用權轉讓
結合案例：綠地訴蘇州工業園區地方稅務局、蘇州工業園區管委會（涉稅金額8800萬元）
五、房地產開發的規劃許可問題
結合案例：
六、房地產前期開發的房屋拆遷主要法律問題
七、房地產開發項目的竣工驗收法律問題
結合案(an)例：鐵獅門(men)驗(yan)收及御玲瓏驗(yan)收 

第二問題： 房地產公司與建筑公司的法律風險關系
一、工程款結算的爭議解決問題（重點講解）
工期、質量、價款
工期的認定 開工日期 竣工日期 工期順延 停工、窩工爭議的處理
工程簽證的注意事項：簽證程序、簽證范圍、簽證陷阱
結合案例 
二、“陰陽合同”的法律效力認定與沖突處理
陰陽合同的表現形式
陰陽合同的司法認定
陰陽合同的沖突處理 
二、合同履行中因建筑材料或設備大幅度漲價或下跌引起的糾紛處理
結合案例說明。（訴訟路徑和非訴訟路徑）
三、施工合同無效或合同條款無效的法律定性分析及產生的后果
 形(xing)式多(duo)樣，表(biao)現形(xing)式，司法實踐處理：以施工質量合格為(wei)原則

四、如何規避施工單位利用工程款項優先受償權的運用及對策
優先受償權說明、優先受償權表現形式、運用及對策 
五、如何界定建筑工程項目的轉包、分包（專業分包和勞務分包）、帶資承包、掛靠行為及處理
轉包、分包的說明、帶資承包的概念、掛靠的概念、表現形式
結合案例進行說明 
六、建筑施工合同中的墊資條款法律效力的認定及處理
墊資現象十分普遍。
墊資：承包人在簽訂合同后，不要求發包人先行支付工程款或支付部分工程款，而是利用自有資金進場施工，施工到一定階段或完工后，再由發包人支付承包人墊付的工程款。
處理原則：當事人對墊資和墊資利息有約定的，按照約定處理。沒有約定的，按照工程欠款處理。對墊資利息沒有約定的，承包人無權主張利息。
墊資的表現形式。
八、建筑物的質量保修法律問題 
九、工程建設合同擔保和工程風險問題
承包人的工程質量擔保義務：承包人、
十、施工單位不規范施工帶來的法律風險處理
安全責任事故，重(zhong)點(dian)結合案例講解。

第二部分：精裝修商品房概述
了解精裝房的基本概念及相關法規、政策精裝
1、精裝修商品房的基本概念
全裝修是法律概念，闡釋，及全裝修房屋的歷史嚴格和發展趨勢
2、國家、地方政府關于精裝修管理政策解析
列舉(ju)：國家層面(mian)(mian) 省級(ji)層面(mian)(mian) 地(di)方層面(mian)(mian)

第三部分：精裝修商品房銷售的基本模式
學習精裝房的基本銷售模式，了解精裝房的典型糾紛及應對技巧，學習精裝房銷售文本的主要內容及擬定
1、精裝修銷售基本模式
（1）開發商作為精裝修簽約主體
（2）施工單位作為委托精裝修簽約主體
（3）偷面積戶型改造+精裝修模式
2、各種模式典型糾紛案例
（1）萬科民治金域華府糾紛
（2）融創公司甲醛超標糾紛
（3）北京昌平區“路勁世界城”二期新風系統強行搭售事件
（4）東莞市星河傳說延期交房糾紛
3、精裝修銷售文本的擬定
（1）交樓標準和合同附圖的編制和審核
（2）裝修補充協議的編制
（3）裝修銷售培訓管理
（4）客戶個性化要求的(de)處理

第四部分：精裝修商品房銷售法律風險管理及防范
學習精裝房營銷宣傳中常見的風險及風險歸因，掌握精裝房營銷風險防范策略
1、營銷宣傳常見風險
（1）銷售廣告、宣傳資料管理
結合案例
樓書、廣告中的裝修承諾可能構成合同內容
樣板房可能構成合同內容
（2）樣板間管理：樣板房開放前的測試與調整、樣板房驗收和風險評估
樣板房所展示的房屋平面結構、裝飾設備標準，會與合同中的房屋平面圖或裝飾設備文字說明可能不一致，造成交房標準的沖突。
蘇州的經驗：拆除需要公證
結合案例：朗詩與客戶發生爭議
樣板房的規范介紹 寧波 上海 銀川 南京
2、營銷宣傳風險產生原因
剖析列舉 上海一案例涉及到折合每平米的裝修成本，構成不正當競爭，被工商處罰。
3、營銷宣傳風險防范
案例剖析列舉(ju) 律師提(ti)前(qian)介入

第五部分：精裝修商品房質量法律風險管理及防范
學習精裝房質量風險及歸因，掌握精裝房質量風險應對策略
1、質量問題的三個層面
1）輕微質量問題 - 功能使用不便  - 材質污損  - 色差  -開關、插座面板的安裝、接線不符合要求
輕微質量問題的開發商解決方案 – 質量修復  - 修復期間的損失賠償
2）普通質量問題 – 滲漏 – 混凝土及抹灰裂縫 – 空鼓  - 倒泛水 – 墻皮脫落
普通質量問題開發商的解決方案
購房人收房 確定損失的范圍，確定損失產生的原因與維修有直接關系
購房人未收房 有逾期交房的風險，需要簽訂好合同
3）嚴重質量問題 - 主體結構安全的質量問題 （結合別墅精裝房訴訟案例舉例） - 嚴重影響居住使用的質量問題  疑問包括a.是否以房屋存在安全問題為標準？ b. 是否包括基礎設施、配套設施等問題影響居住的情形？c. 是否需要鑒定？
衍生的問題：司法實踐中判斷是否“嚴重影響”的考量因素
-大多數社會公眾無法容忍和接受
-多次修復仍無法解決
-威脅人身安全或健康
  開發商風險：解除合同+賠償損失

2、裝修質量常見風險
（1）裝修工程質量風險
（2）部品質量風險
（3）室內污染質量風險
化學類污染源 物理類污染源 生物類污染源
3、裝修質量風險產生原因
設計階段：設計的專業化程度不高
施工階段：土建質量存隱患  材料采購把關不嚴 半成品、成品化程度不高 施工工藝未創新改革
 監理不嚴 過程驗收不受重視 政府監管未到位
4、裝修質量風險防范
設計要早介入，專業化程度要提升
施工前的驗收檢查
細化施工方案
優化材料采購
施工工藝創新 施工順序合理
嚴格旁站監理和同步監理
實行全過程驗收：重視隱蔽驗收、加強過程驗收
政府強(qiang)化監管（可遇不可求）

5、裝修質量保修
1）保修范圍的確定
- 基礎裝修（包含水電、防水、排水、墻漆等）
- 主要材料（地板、瓷磚、五金、集成吊頂、門窗、潔具等）
- 家具
- 軟裝（窗簾、地毯、燈具、壁紙、裝飾品等）
- 家電
2）保修期限的界定
- 房屋建筑工程質量保修辦法 第七條
- 商品住宅實行住宅質量保修書和住宅使用說明書制度的規定 第六條
- 開發商和工程承包單位的保修期限起算存在時間差
- 設備產品供應商和開發商保修期限起算存在時間差
- 按約定交房日期還是實際交付使用日期存在時間差
3）保修責任的分配與承擔
- 開發商
- 裝修工程承包單位
- 設(she)備產品(pin)的(de)供應商

第六部分：精裝修商品房交付法律風險
掌握精裝房交付的主要條件及標準，了解買受人拒收樓的合理事由，學習精裝房交付的主要風險及歸因，掌握風險應對的策略
1、交付的法律意義
結合法條
2、交付條件與交付標準
結合合同約定
3、買受人拒收樓的“合理事由”
結合案例
4、精裝修交付的特殊性
5、精裝修交付常見風險
從開發商的角度
6、精裝修交付風險產生原因
7、精(jing)裝修(xiu)交付(fu)風險防(fang)范

房地產開發與精裝修商品房全過程法律風險識別培訓