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房地產合作項目全過程管控

一、課程背景：
隨著土地資源的稀缺，土拍市場競爭激勵，尤其是在限售、限價等一系列調控政策的影響下，房地產企業的生存盈利空間變得越來越狹小，因此，房企間通過合作相互借力、聯合開發緩解資金壓力，降低運營風險，優化資源配置，是未來發展的一個趨勢。但隨著房地產企業合作項目越來越多，合作開發項目的管理問題越發突出。由于合作協議約定不清楚、模糊地帶較多導致后續過程管控困難，由于對于合作項目開發經驗不足，且合作項目缺少一套體系化的管控標準，導致合作項目管控目標出現了嚴重偏差。
本課程(cheng)將從(cong)“選好(hao)合作(zuo)(zuo)(zuo)伙伴”、“選好(hao)合作(zuo)(zuo)(zuo)模式(shi)”、“談好(hao)合作(zuo)(zuo)(zuo)協(xie)議”、“管(guan)好(hao)合作(zuo)(zuo)(zuo)過(guo)程(cheng)”等方(fang)面系統(tong)深入解析(xi)合作(zuo)(zuo)(zuo)項目(mu)管(guan)控之道。

二、課程特色：
1.標桿解讀：萬科、旭輝、陽光城、融創等業內優秀企業合作項目全過程管控*實踐解讀；
2.系統視角：系統闡述合作項目全過程管控的操作手法；
3.量體裁衣：針對不同發展階段及不同規模的企業提供針對性的案例分享及建議；
4.價值導向：基于價值導向的原則重點關注通過管控要點的識別達到效率與風險的平衡。
三、培訓方式: 課堂講授、案例分析、互動答疑
四、課程對象：中高管團隊、項目管理團隊
五、培(pei)訓時長：2天（12小時）

六、課程大綱：
第一天：管理篇：《房地產合作項目全過程管控》
一、引言：是什么樣的形勢及因素引發地產公司合作頻發？
二、房地產行業合作開發趨勢
1、*100各梯隊房企集中度變化趨勢
2、2016年-2018年部分領先企業權益金額/流量金額占比
3、限價政策出臺、土地供應縮減、土地成本升高，導致項目經營壓力大
4、拿地門檻變高、獲取土地難度加大成為企業合作一關鍵因素
5、合作開發作為房企的一種經營方式，主要基于四大目的
6、合作項目全過程管理拼圖
案例剖析：碧桂園前期開發流程及管控要點
三、房地產合作開發模式概述
1、房地產合作項目前期合作模式與后期開發管理模式
前期開發：收購/合作拿地/前期融資
后期開發：我方操盤/對方操盤/聯合操盤
案例剖析：小股操盤、委托代建
2、資產收購模式解讀
3、股權收購模式解讀
4、合作拿地模式解讀
5、前期融資合作模式解讀
四、合作項目全過程管控要點
1、合作開發項目的334要點：
投資研判3大要素
協議簽訂3大管控關鍵點
運營管控4大核心
2、投資研判要點及標桿案例解析
2.1合作方式選擇
案例剖析：旭輝地產——知名標桿型龍頭企業：共同拿地，收益分成，視情況
案例剖析：旭輝地產——專業領先型特色企業：主動引入，合作操盤，控股
案例剖析：旭輝地產——資源優勢型中小企業：積極入伙，優先操盤，小股
2.2合作方選擇
案例剖析：萬科地產合作方選擇因素
案例剖析：中梁地產合作方選擇因素
2.3合作項目要求
案例剖析：萬科地產合作項目要求
案例剖析：中梁地產合作項目要求
2.4合作協議管理——分類談判要點
案例剖析：旭輝地產合作協議管理要點
2.5合作協議管理——重要事項原則
案例剖析：萬科地產合作項目重要事項原則
案例剖析：中梁地產合作項目重要事項原則
2.6合作協議管理——協議標準化
案例剖析：世茂房產合作項目協議標準化管理
3、項目合作運營管控
3.1目標管理：我方操盤的合作項目目標制定
3.2運營機制：通過會議機制、信息報送機制開展
3.3運營機制：明確信息報送類型、時間點、處罰
3.4業務管控制度：合作項目公司的各類制度管控
3.5業務管控點：明確各業務條線管控觸發點
3.6業務管控流程：根據合作模式，明確業務管控流程、管控事項及流轉
3.7業務管控指引：在拓展、運營、財務、監審等重要職能領域，編制對合作項目的管理作業指引
3.8爭議管理-爭議點：項目合作過程中十大爭議點
案例剖析：合作項目人員薪酬與管控落地
五、標桿房企合作開發模式剖析
1、萬科合作開發模式解析
萬科典型“小股操盤”模式
萬科小股操盤的基本原則
萬科小股操盤的操作要點
萬科小股操盤模式的風險
2、旭輝合作開發模式解析
旭輝合作開發的新特征
旭輝進行合作開發的理由
研討(tao)：合(he)作開發項目面臨(lin)的主要問題

第二天上午：實操篇：《合作項目開發業務實操與案例分享》
一、選好合作伙伴（如何找項目）
二、選好合作模式
三、談好合作協議
四、管好開發過程
【案例分析】策略：求同存異，連橫合縱
【案例分析】常見問題及解決方案探討
【案例分析】中(zhong)小房企合作(zuo)項目管(guan)理困局及(ji)破解之(zhi)道

第二天下午：財稅篇：《合作項目開發財稅操作要點與案例分享》
一、合作的前提和目的
1、持有項目方尋找資金方：招商引資及合作方式
2、資金方尋找持有項目方：對外投資及合作方式
3、共同投資：雙方成立合資公司共同對外投資及合作方式
二、合作項目盡調及估值定價
1、合作方盡調：誠信與契約精神，合作方的實力
2、合作項目現狀盡調
3、合作項目市場估值
4、不同交易模式下的交易定價
三、合作過程財務控制
1、資金調配控制：股東借款及項目資金分配的同進同出
2、項目融資、稅收籌劃方案控制：優勢互補，取長補短，合作共贏
3、關聯交易的限制條款：得到股東一致同意
4、財務預算控制：開發進度、成本費用預算，銷售定價、進度預算
5、利潤分配(pei)：同(tong)股同(tong)權或不(bu)按比例分配(pei)，合并報表方約(yue)定

講師介紹
講師一：謝志華
中國房地產管理咨詢業先行者，中國房地產戰略創新與管理升級布道者，中海/華潤/世茂/中梁/中鐵/華僑城/金科/康橋/紫薇等多家百強地產及下屬物業特聘顧問
清華大學、北京大學、上海交大、中山大學、武漢大學、重慶大學等房地產總裁班客座教授；
19年泛地產企業管理咨詢經驗，26年企業管理實戰經驗，曾服務過包括中海、世茂、華潤、復地、華夏幸福、金科、中梁等多家超大型企業集團以及包括康橋、彰泰、華宇等在內的區域性龍頭企業，親自主持參與的咨詢項目200多家；
對房地產行業發展趨勢、戰略規劃設計、跨區域/多項目/多業態管控模式設計、流程優化、運營管理、薪酬改革、績效與激勵機制設計具有豐富的經驗，對泛地產行業如金融、物業、商業、寫字樓、產業園區、文旅、大健康等領域亦有深入的研究和豐富的實操經驗；
主講課程：《房地產戰略轉型與商業模式創新》、《房地產戰略研討工作坊》、《成長型房企快速突破之道》、《房企多元化業務戰略選擇與管理創新》、《千億目標下的房企組織變革》、《成長型房企組織效能提升：效能、效率、效益》、《基于戰略與能力平衡的多項目管控模式》、《房地產合作項目全過程管控》、《房企高周轉實現路徑與方法標桿實踐》、《房地產從計劃運營到戰略運營的飛躍》、《成長型房企計劃運營管理》、《房地產全流程沙盤推演》、《房地產企業風險內控管理》、《規模型房企績效與激勵新思維與新方法》。
講師二：邱老師
鈞涵顧問特聘講師、多家標桿房企項目合作實操經驗，一級建造師、注冊造價工程師
目前任職于某大型央企地產運營負責人，先后就職于碧桂園、正榮、金茂等企業標桿房企，有跨工程、成本、運營等多業務條線經歷，在碧桂園實操過項目管控，融合了多家企業運營管理體系，揚長避短，提煉出“356165”大運營體系、基于頂層設計及開發過程管理合作項目管控要點分析等管理模型。
講師三：張老師
鈞涵顧問特聘講師、資深財稅管理實戰專家、西南財大會計學碩士、高級會計師、中國注冊會計師、對合作項目開發的財稅管理有深入研究與豐富的實操經驗
歷任某大型房企集團財務資金中心副總監、投資集團CFO兼財務運營部總經理、副CFO兼內控執行總經理，主持搭建集團財務體系、投資體系、內控制度設計與監督執行，見證集團黃金二十年發展歷程；
現(xian)任某投(tou)資(zi)集團成員企業CFO，建(jian)立(li)自營及(ji)合作項(xiang)目(mu)的財(cai)務模型，對具體(ti)項(xiang)目(mu)進行(xing)投(tou)資(zi)的財(cai)務測(ce)算(suan)；協助搭(da)建(jian)GP和基金架(jia)構以及(ji)相關基金產(chan)品方案的設(she)(she)計；設(she)(she)置投(tou)資(zi)項(xiang)目(mu)的交(jiao)易結構，擅長(chang)投(tou)融管退的系(xi)統(tong)操作手法。

房地產合作項目全過程管控