2020房地產開發項目稅負測算與全價值鏈稅負優化實戰專題班
講師(shi)：于仁德 瀏覽次數：2663
課(ke)程描述INTRODUCTION
培訓講師：
課程價格：
培訓天數：日程安排(pai)SCHEDULE
課程大綱Syllabus
【課(ke)程背景】
房地產項目(mu)開發周期長，稅(shui)(shui)(shui)種多，綜(zong)合(he)稅(shui)(shui)(shui)負重。營(ying)改增(zeng)后，隨(sui)著國地稅(shui)(shui)(shui)機構合(he)并(bing)、金稅(shui)(shui)(shui)三期數據并(bing)庫和(he)發票(piao)管理系(xi)統全(quan)面(mian)升級，稅(shui)(shui)(shui)收(shou)征管全(quan)面(mian)查帳征收(shou)從嚴(yan)監管，稽查力度重新整合(he)提升，企業稅(shui)(shui)(shui)收(shou)風(feng)險(xian)(xian)暴露無遺。央行金融嚴(yan)管、非法支付(fu)入(ru)刑，實名制和(he)保障農民工(gong)工(gong)資支付(fu)條(tiao)例全(quan)面(mian)實施，發票(piao)嚴(yan)打持(chi)續推進，伴隨(sui)新項目(mu)開發周期到(dao)來(lai)，房地產行業綜(zong)合(he)稅(shui)(shui)(shui)負上升突顯，稅(shui)(shui)(shui)務籌劃空間越(yue)(yue)來(lai)越(yue)(yue)小，風(feng)險(xian)(xian)越(yue)(yue)來(lai)越(yue)(yue)大。
現(xian)金(jin)流是企業(ye)長命百歲的(de)關(guan)鍵，保證現(xian)金(jin)流穩定安全(quan)，離(li)不(bu)開項(xiang)目精準(zhun)測(ce)算(suan)(suan)，項(xiang)目測(ce)算(suan)(suan)離(li)不(bu)開稅(shui)(shui)負(fu)測(ce)算(suan)(suan)。新開發項(xiang)目稅(shui)(shui)負(fu)上升趨勢(shi)嚴(yan)峻，只有在(zai)項(xiang)目啟(qi)動階段，結合(he)(he)市場(chang)行情(qing)和行業(ye)運(yun)(yun)營(ying)(ying)規律(lv)及房(fang)地產(chan)行業(ye)相關(guan)稅(shui)(shui)種核算(suan)(suan)原理，提(ti)(ti)前測(ce)算(suan)(suan)開發項(xiang)目整體(ti)稅(shui)(shui)負(fu)，針對測(ce)算(suan)(suan)發現(xian)的(de)問題結合(he)(he)項(xiang)目實際(ji)及時(shi)提(ti)(ti)出(chu)應對預(yu)案(an)。同(tong)時(shi)在(zai)項(xiang)目運(yun)(yun)營(ying)(ying)中精算(suan)(suan)調控(kong)，全(quan)面(mian)規范業(ye)務運(yun)(yun)營(ying)(ying)和財務核算(suan)(suan)。通過架構搭建、商(shang)業(ye)模(mo)式更新、合(he)(he)同(tong)控(kong)稅(shui)(shui)、業(ye)稅(shui)(shui)深度融合(he)(he)，提(ti)(ti)前防控(kong)全(quan)面(mian)規劃渉稅(shui)(shui)價(jia)值鏈，才能最終實現(xian)房(fang)地產(chan)企業(ye)財務收益*化。
【課程(cheng)收(shou)益】
掌握房地產企業項目啟動前和運(yun)營全程(cheng)全稅種稅負測(ce)算(suan)方法和實施(shi)技巧；
針對稅負測算(suan)發現問題結合行業特(te)點和房(fang)地產企業稅種核算(suan)內在原理，進行全價值(zhi)鏈納稅管(guan)控和籌(chou)劃應對；
幫助學員樹立(li)起增值稅時(shi)代房地(di)產(chan)新項(xiang)目啟動前先(xian)期整體稅負測試和項(xiang)目運營中全程(cheng)有效稅負管控的業稅深度融合(he)新思(si)維。
【課程內容(rong)】
第一節：開發項目整體稅負測(ce)算
一(yi)．為什么需要進行開發(fa)項(xiang)目整體稅負測算？
1．監管模式趨嚴(yan)、違法成本越來越高(gao)：
⑴ 央行金融嚴管、非法(fa)支(zhi)(zhi)付(fu)入刑、建(jian)筑行業(ye)實名制和保障農民工工資支(zhi)(zhi)付(fu)條
例全面(mian)實施
⑵“金(jin)三”上線帶來涉(she)稅違規新革命
⑶“雙(shuang)隨(sui)機一公開”稽(ji)查執法模式全面(mian)鋪(pu)開
⑷ 稅警聯(lian)合嚴(yan)打發票虛開虛抵、黑名單制度(du)廣泛(fan)落實(shi)……
2．房(fang)地產企業收(shou)入規避難：
⑴ 房地(di)產企業開發成(cheng)本顯(xian)性(xing)化
⑵ 融資成(cheng)本虛高
⑶ 核定征收征管(guan)模式已成歷史
⑷ 高暴(bao)利帶來的增值稅(shui)、企業所得稅(shui)、分配個(ge)人所得稅(shui)、土地增值稅(shui)等高稅(shui)負困境
⑸ 如(ru)何結合(he)行業運(yun)營特(te)點合(he)理降低稅負？
⑹ 項(xiang)目(mu)整(zheng)體(ti)稅(shui)(shui)負測算是合法(fa)優化房地產項(xiang)目(mu)總(zong)體(ti)稅(shui)(shui)負的前提
二．如何進行項目整體稅(shui)負(fu)測算
1．稅負測算概要(yao)
⑴ 為何要做項目(mu)稅負測(ce)算？
⑵ 什么時候需做稅(shui)負測算？
⑶ 如何(he)做好項(xiang)目整體(ti)稅負測算(suan)？
⑷ 稅負測算(suan)精度要求有(you)哪些？
⑸ 稅負測算(suan)難點在哪里？
⑹ 稅負測算常見誤(wu)區有(you)哪(na)些？
2．稅負(fu)測算(suan)流(liu)程與(yu)方法及(ji)應用
⑴ 如(ru)何確定稅負測算(suan)的順序？
⑵ 稅負測算數據如(ru)何提取和(he)整理？
⑶ 如何(he)應對數據風險？
① 常見(jian)成(cheng)本類指標(biao) ◇ 主(zhu)要成(cheng)本項(xiang)目占(zhan)比(bi) ◇ 開(kai)發變動(dong)成(cheng)本主(zhu)要構(gou)成(cheng)指標(biao)占(zhan)比(bi)
◇ 成本項目構成指(zhi)(zhi)標(biao)占(zhan)比 ◇ 土建成本指(zhi)(zhi)標(biao)占(zhan)比 ◇ 期(qi)間費用指(zhi)(zhi)標(biao)占(zhan)比
⑷ 如何建測算模版，實現高效測算？
⑸ 稅負(fu)測(ce)算(suan)綜合分析報告核心(xin)要點
⑹ 稅負測(ce)算(suan)應(ying)關注哪(na)些風(feng)險點？
3．稅負測(ce)算實(shi)操(cao)應用
⑴ 增值(zhi)稅稅負率測算
⑵ 土地增值(zhi)稅稅負測(ce)算
⑶ 企業所得稅稅負測算(suan)
⑷ 其他稅種稅負(fu)測算(suan)（含契(qi)稅、印花稅、土地使用稅、房(fang)產(chan)稅、城建稅、教育
費附加、車船稅、個人所得稅）
⑸ 房地(di)產企(qi)業綜合稅負率測(ce)算與(yu)實務案例分(fen)析(xi)應用
① 案 例：房地產新項目真帳數據模版全程全稅種稅負測算及發現問題全面分析與籌劃應對
第二節：開發(fa)項目全程稅負優化
一．公司架構優化概述
1．房地產(chan)開發流程及各環節(jie)渉稅切入點全方位實例解析
2．公司整體(ti)架構(gou)稅(shui)(shui)負優(you)化(hua)設計分析(xi)及創新商(shang)業模式(shi)的財稅(shui)(shui)規劃新走向
二(er)．房地產(chan)企(qi)業全價值(zhi)鏈(lian)架構優化、商業模式創新和核算管控實(shi)操演(yan)練
1．設立(li)階段
⑴ 設(she)立階(jie)段應提前規劃好哪些(xie)稅費？
⑵ 項(xiang)目(mu)公(gong)司和公(gong)司項(xiang)目(mu)如(ru)何規劃？
⑶ 投資主體如何(he)規化？
⑷ 投資(zi)比例如何規劃？
⑸ 如(ru)何從戰略運(yun)營(ying)視角規劃(hua)投資類(lei)型和商業(ye)運(yun)營(ying)模式(shi)？
2．籌資階段
⑴ 中(zhong)小(xiao)房地產企業籌資面臨(lin)哪些問題？
⑵ 如何進行商業(ye)模式更新(xin)以破解(jie)房地產企業(ye)融資(zi)瓶頸？
⑶ 如何解決關聯(lian)企業間融資利息產(chan)生(sheng)的增(zeng)值稅(shui)稅(shui)負增(zeng)加問(wen)題？
⑷ 如(ru)何將超銀(yin)行(xing)同(tong)期(qi)貸款利率的利息在所(suo)得稅前合法扣(kou)除？
⑸ 如何將房地(di)產企業的應稅收入(ru)轉化成免稅收入(ru)？
3．拿地階段
⑴ 不(bu)同方(fang)式取得(de)土地時，如何進行商業模(mo)式創新和合(he)同規劃使(shi)其綜合(he)稅負(fu)*？
⑵ 不同方式(shi)返(fan)還土(tu)地出(chu)讓(rang)金(jin)案例解析和商業模式(shi)規(gui)劃
⑶ 土地的不同(tong)資本運作模式實例解析
⑷ 案例1：投資和劃轉的財稅政(zheng)策應用
⑸ 案例2：股權并購(gou)
⑹ 案(an)例3：接盤方式取得開發(fa)項目
⑺ 案例4：母公(gong)(gong)司拿地，子公(gong)(gong)司如何(he)開發能夠(gou)實現(xian)稅負最優
4．開(kai)發階段
⑴ 增值稅體(ti)制下如何進行招(zhao)投標(biao)？
⑵ 工(gong)程發包模式(shi)如何(he)規劃(hua)能(neng)使開(kai)發和(he)建(jian)筑雙(shuang)方綜(zong)合稅負(fu)最優？
⑶ 如何采購(gou)定價優選供應商？
⑷ 如何防范(fan)采(cai)購中的票(piao)據風險(xian)？
⑸ 實例(li)解析開(kai)發成本如何規(gui)劃和管控(kong)？
5．預(yu)售(shou)、銷售(shou)階段
⑴ 預售階段和(he)銷售階段增值稅核算、報表(biao)填(tian)報和(he)發票開(kai)具實例解析(xi)
⑵ 預售階段和銷售階段企業所得稅核算管控、報表填報及實例應(ying)用
⑶ 廣告合同(tong)如何簽稅負能最優(you)？
⑷ 買(mai)房贈送(song)如(ru)何處理和稅收籌劃？
⑸“老帶新”銷售(shou)模式如何(he)處理？
⑹ 交房前后物(wu)業費、取暖費如何處(chu)理？
6．自持運營管理階段
⑴ 裝(zhuang)修、存量資產剝離、回租、免稅……如何進行商業模式(shi)創(chuang)新實例(li)模擬(ni)？
⑵ 自持資產如何(he)結合物(wu)業管理(li)進行戰(zhan)略(lve)運營管理(li)？
⑶ 企業出(chu)租新(xin)老項(xiang)目、轉租項(xiang)目如(ru)何稅收(shou)規劃？
第三節：老師(shi)現場與您答疑互(hu)動(dong)，學員問老師(shi)答，疑難問題不帶回(hui)家。
【講師介紹】
于(yu)仁德：注冊(ce)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)師(shi)、注冊(ce)會(hui)計師(shi)，是(shi)實(shi)(shi)戰型房地(di)(di)(di)產行(xing)業(ye)培訓(xun)講師(shi)代表、資深(shen)房地(di)(di)(di)產財(cai)(cai)(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)顧問(wen)。從事(shi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)工(gong)(gong)作(zuo)二十多年，期間從事(shi)過十五(wu)年稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)稽查工(gong)(gong)作(zuo)，兩年征管(guan)(guan)工(gong)(gong)作(zuo)，五(wu)年稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)政法(fa)(fa)規工(gong)(gong)作(zuo)。在(zai)全(quan)國各省多次(ci)講授：房地(di)(di)(di)產企業(ye)全(quan)盤財(cai)(cai)(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)管(guan)(guan)控核算再造、房地(di)(di)(di)產業(ye)三大清(qing)算項(xiang)目及增(zeng)值稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)管(guan)(guan)控應對(dui)、房地(di)(di)(di)產業(ye)全(quan)程(cheng)票(piao)據處理和合(he)(he)同(tong)規劃、企業(ye)成本核算、測算管(guan)(guan)控、“營(ying)改增(zeng)”全(quan)方位應對(dui)和轉型的(de)(de)組織(zhi)架構搭(da)建、房地(di)(di)(di)產企業(ye)內(nei)控制漏洞識別和財(cai)(cai)(cai)(cai)務(wu)風險應對(dui)等實(shi)(shi)踐(jian)方面非常強(qiang)(qiang)的(de)(de)財(cai)(cai)(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)實(shi)(shi)務(wu)課，培養(yang)了很多財(cai)(cai)(cai)(cai)務(wu)總監。深(shen)得企業(ye)認(ren)可(ke)。近年來，為(wei)多家大型企業(ye)集(ji)團(tuan)作(zuo)財(cai)(cai)(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)內(nei)訓(xun)。講課以基層財(cai)(cai)(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)實(shi)(shi)務(wu)應用見長，講解精辟(pi)透(tou)徹，脈絡清(qing)晰。善(shan)(shan)于(yu)啟迪思路，剖析背景，從源(yuan)頭上講解財(cai)(cai)(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)政策制定的(de)(de)初衷。善(shan)(shan)于(yu)從法(fa)(fa)理上解釋法(fa)(fa)律條文(wen)，善(shan)(shan)于(yu)歸納總結，將(jiang)一個個復雜(za)的(de)(de)財(cai)(cai)(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)知識點(dian)結合(he)(he)行(xing)業(ye)實(shi)(shi)務(wu)特點(dian)分析得簡(jian)單(dan)易懂。善(shan)(shan)于(yu)結合(he)(he)行(xing)業(ye)運營(ying)實(shi)(shi)際，充(chong)分利用現行(xing)有效(xiao)財(cai)(cai)(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)新政解決財(cai)(cai)(cai)(cai)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)疑難問(wen)題的(de)(de)能力強(qiang)(qiang)。
轉載：//citymember.cn/gkk_detail/240242.html
已(yi)開(kai)課時間Have start time
成本控制內訓
- 精益運營與成本控制 ——微 孫亞彬(bin)
- 企業全面降本增效與標桿管理 萬新立(li)
- 電力工程成本與采購管理 魏(wei)及淇
- 精益成本控制與利潤倍增現場 郭曉(xiao)寧
- 決策思維下的精細化成本管控 邢梁雁
- 項目收益率測算管理 魏及淇
- 基于戰略的財務與成本思維 吳銘(ming)潔
- 有限資源優化配置——房地產 段傳斌
- 數字化時代下的企業降本增效 臧凱
- 精細化生產成本控制與壓縮 段富(fu)輝
- 項目優質履約和生產成本精細 鞏曰明
- 供應鏈全面成本管控與運營 吳誠