課程描述INTRODUCTION
民法典物業地產解讀
日程(cheng)安排SCHEDULE
課(ke)程大綱Syllabus
民法典物業地產解讀
【課程背景】
2020年5月28日,十三(san)屆(jie)全國(guo)人大(da)三(san)次(ci)會議表(biao)決(jue)通(tong)過的(de)(de)《中(zhong)華(hua)人民(min)(min)(min)(min)共和(he)國(guo)民(min)(min)(min)(min)法(fa)(fa)(fa)典(dian)(dian)》受到廣泛關(guan)注。被稱為(wei)“社會百科全書(shu)”的(de)(de)民(min)(min)(min)(min)法(fa)(fa)(fa)典(dian)(dian),將會對我們(men)生活(huo)(huo)的(de)(de)方方面(mian)面(mian)產(chan)(chan)(chan)生影響。民(min)(min)(min)(min)法(fa)(fa)(fa)典(dian)(dian)幾乎(hu)涵蓋了(le)所(suo)有(you)的(de)(de)民(min)(min)(min)(min)事活(huo)(huo)動,堪稱為(wei)新時(shi)代人民(min)(min)(min)(min)權利的(de)(de)“宣言書(shu)”,同(tong)時(shi)有(you)關(guan)民(min)(min)(min)(min)法(fa)(fa)(fa)典(dian)(dian)的(de)(de)話(hua)題迅(xun)速占領(ling)了(le)“朋友(you)圈”,成(cheng)為(wei)雙流街頭巷(xiang)尾熱議的(de)(de)焦點(dian)。 那么(me)民(min)(min)(min)(min)法(fa)(fa)(fa)典(dian)(dian)對房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)行業(ye)(ye)(ye)有(you)什么(me)影響呢?房(fang)產(chan)(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)(ye)在開發(fa)、銷售、房(fang)產(chan)(chan)(chan)交易過程(cheng)中(zhong)有(you)什么(me)風(feng)險需要(yao)防(fang)范的(de)(de)?房(fang)產(chan)(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)(ye)要(yao)如何規(gui)避法(fa)(fa)(fa)律(lv)風(feng)險,該如何應對和(he)調整法(fa)(fa)(fa)律(lv)帶來(lai)的(de)(de)變化呢? 目(mu)前解(jie)讀輔(fu)導民(min)(min)(min)(min)法(fa)(fa)(fa)典(dian)(dian)的(de)(de)課程(cheng)可謂汗牛(niu)充棟,然而大(da)部分(fen)從理(li)(li)(li)論到理(li)(li)(li)論,從條(tiao)文(wen)到條(tiao)文(wen)。事實上民(min)(min)(min)(min)法(fa)(fa)(fa)典(dian)(dian)對房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開發(fa)與(yu)物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)實務的(de)(de)關(guan)系極(ji)為(wei)密(mi)切(qie)(qie),企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)法(fa)(fa)(fa)務與(yu)經營管(guan)理(li)(li)(li)人員(yuan)以(yi)及專業(ye)(ye)(ye)律(lv)師,都有(you)迅(xun)速了(le)解(jie)其重(zhong)要(yao)內容的(de)(de)需求。民(min)(min)(min)(min)法(fa)(fa)(fa)典(dian)(dian)大(da)部分(fen)條(tiao)文(wen)是總結匯編(bian)以(yi)往的(de)(de)法(fa)(fa)(fa)律(lv)法(fa)(fa)(fa)規(gui),但確實也(ye)有(you)一些全新的(de)(de)規(gui)定(ding)。 本課程(cheng)以(yi)*《民(min)(min)(min)(min)法(fa)(fa)(fa)典(dian)(dian)》為(wei)切(qie)(qie)入點(dian),以(yi)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開發(fa)和(he)物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)的(de)(de)視(shi)角(jiao)去解(jie)讀民(min)(min)(min)(min)法(fa)(fa)(fa)典(dian)(dian),深(shen)入淺出(chu),講解(jie)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)行業(ye)(ye)(ye)民(min)(min)(min)(min)事法(fa)(fa)(fa)律(lv)的(de)(de)重(zhong)要(yao)核心內容,幫助房(fang)產(chan)(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)管(guan)理(li)(li)(li)者破解(jie)管(guan)理(li)(li)(li)難題,提升管(guan)理(li)(li)(li)水平,規(gui)避風(feng)險,創新管(guan)理(li)(li)(li)模式。
【課程收益】
1.通過案例情景等,深入學習《民法典》中有關房地產行業的重要內容
2.了解房地產相關法律制定的背景和重要意義
3.學習房地產開發、銷售、交易、物業服務等相關新規定
4.規避房地產管理企業法律風險,應對法律變化
5.提(ti)高運用法治思維(wei)和(he)法治方(fang)式分析和(he)解(jie)決(jue)問題(ti)的能力
【課程對象】
1、房地產開發企業、房地產投資公司、房產營銷策劃、咨詢中介、建筑裝飾、物業管理等房地產產業鏈相關領域的管理人員及企業職工等;
2、房地產/物業(ye)企業(ye)法務、經營管(guan)理人員、執業(ye)律師(shi)等相關(guan)人員。
【講師介紹】顏老師
科(ke)(ke)集團(tuan)首席(xi)律(lv)(lv)師(shi),曾任萬(wan)(wan)科(ke)(ke)集團(tuan)審計(ji)法(fa)務(wu)部(bu)、風險管(guan)理(li)部(bu)總(zong)經理(li),現(xian)為萬(wan)(wan)科(ke)(ke)集團(tuan)首席(xi)法(fa)律(lv)(lv)顧問,萬(wan)(wan)科(ke)(ke)集團(tuan)金牌講(jiang)師(shi) 行業(ye)(ye)(ye)職(zhi)務(wu):中國房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)業(ye)(ye)(ye)協會(hui)(hui)法(fa)律(lv)(lv)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)副(fu)主任;深圳(zhen)市(shi)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)業(ye)(ye)(ye)協會(hui)(hui)法(fa)律(lv)(lv)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)主任;廣(guang)東(dong)(dong)省(sheng)(sheng)(sheng)人大(da)常(chang)委(wei)(wei)會(hui)(hui)立法(fa)咨(zi)詢專(zhuan)家;廣(guang)東(dong)(dong)省(sheng)(sheng)(sheng)法(fa)學(xue)(xue)會(hui)(hui)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)法(fa)研究(jiu)會(hui)(hui)副(fu)會(hui)(hui)長;華南(nan)國際經濟貿易仲(zhong)裁委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)、廣(guang)州仲(zhong)裁委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)、深圳(zhen)仲(zhong)裁委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)仲(zhong)裁員(yuan);北(bei)京(jing)大(da)學(xue)(xue)、清華大(da)學(xue)(xue)法(fa)學(xue)(xue)院碩士生(sheng)校外導師(shi);人民(min)大(da)學(xue)(xue)律(lv)(lv)師(shi)學(xue)(xue)院兼職(zhi)教授(shou) 實戰經歷:顏老師(shi)服務(wu)萬(wan)(wan)科(ke)(ke)23年,有(you)深厚的(de)(de)(de)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)功底(di)及(ji)豐(feng)富的(de)(de)(de)實務(wu)經驗。曾多(duo)次參(can)與(yu)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)行業(ye)(ye)(ye)相關立法(fa)活動,為國家、省(sheng)(sheng)(sheng)、市(shi)及(ji)行業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)立法(fa)貢獻過許(xu)多(duo)意見(jian),且有(you)不少建議被(bei)法(fa)律(lv)(lv)、法(fa)規、司法(fa)解(jie)釋及(ji)行業(ye)(ye)(ye)規則所采納。他(ta)的(de)(de)(de)理(li)論觀點(dian)新穎,獨樹一幟(zhi),在學(xue)(xue)術界與(yu)地(di)(di)產(chan)界非常(chang)有(you)影(ying)響力(li)。他(ta)的(de)(de)(de)授(shou)課(ke)語言鮮明(ming),深入淺出(chu),生(sheng)動幽(you)默,是(shi)萬(wan)(wan)科(ke)(ke)金牌講(jiang)師(shi),曾多(duo)次站在全國各(ge)地(di)(di)的(de)(de)(de)講(jiang)臺(tai)為房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)人士授(shou)課(ke),引發好評如潮,學(xue)(xue)員(yuan)都(dou)表(biao)示課(ke)程(cheng)實戰,受益(yi)匪淺。本系列課(ke)程(cheng)中的(de)(de)(de)內(nei)容全部(bu)為其獨創
【課程大綱】
第一部分:從房地產開發視角解讀民法典
一、民法典的基本結構
(一)所有權是民法典的核心
(二)民法典基本上(shang)承繼(ji)了物權法,較少創新
二、建筑物區分所有權是房屋市場化的產物
(一)合法建造產生所有權,不依賴于不動產登記
(二)建設用地使用權人是*的原始權利人
(三)建筑物區分所有權由三項權利復合而成
三、關于專有部分
(一)業主的專有部分大致相當于登記的部分。
(二)現實中的困境,登記不及時。不完整。專有的不登記,登記的不專有
(三)專有部分的三個要件。
(四)商品房小區中的敏感資產--車位、露臺、花園、會所、幼兒園、學校
1.車位是專有部分。有獨立的所有權
2.規劃內的車位屬于建設單位,可以出售、出租、附贈
3.關于車位權屬的認識誤區:成本說、配套說、容積率說、國防資產說
4.人防車位不屬于國防資產
5.如何理解“首先滿足業主需要”
6.花園與專屬露臺都屬于專有部分的組成部分
(五)常見的侵害所有權現象--違法攤派
1.只有法律可以改變所有權
2.配建保障房
3.無償移交學校幼兒園
4.無償移交“社區黨群活動中心”
5.舊改中(zhong)的“貢獻公共配套”
四、關于共有部分的共有權
(一)區分所有下的共有部分不同于傳統的共有權
(二)共有權的三個來源
1.法定共有
2.約定共有
3.天然共有
(三)共有部分的合理使用
(四)共有部分的經營收益
(五)對共有部分的侵占
(六)共有部分的維護、更新、改造
(七)大公(gong)(gong)與小公(gong)(gong)
五、關于登記
(一)登記是證明,不是確權
(二)小產權--不被承認的所有權
(三)預售合同的登記備案不具有物權效力
(四)樓花抵押可(ke)以(yi)產(chan)生抵押權
第二部分:從物業管理視角解讀民法典
一、物業管理的權利來源
(一)民法典吸收、補充了物權法、物業管理條例、物業服務糾紛司法解釋的內容
(二)關于物業管理(li)的(de)事務由業主共同決定
二、物業管理的核心是業主自治
(一)物業管理不是居民管理或社會管理
(二)實務中常見的眾多“婆婆”
1.區縣政府主管部門
2.街道辦與鄉鎮政府
3.居委會
4.社區
三、物業管理與物業服務
(一)中國物業管理的特點與困境
1.規模巨大的小區與毫無關聯性的居住者
2.行政管理缺位,自治管理困難重重
3.以服務者的身份扮演小區政府的角色
(二)物業管理的內容有管物發展到管人
1.物業企業被賦予了維護治安消防環保等秩序的職責
2.物業企業維護小區秩序的合理手段
(1)制止報告協助。
(2)重在預防,未雨綢繆。
(3)代位訴訟,既是權利也是義務
(4)文明管理,絕不涉黑。
四、物業費
(一)物業管理費--物業服務費--物業費
(二)業主的共同財產還是物業企業的營業收入
(三)在物業費問題上的種種認識誤區
(四)物業費應當是業主的AA制財產
1.不應該對物業費,收營業稅
2.政府不應當干涉物業費的標準
3.業主不能以不交物業費作為抗辯的手段
4.臺灣對業主欠費的嚴厲制裁值得我們借鑒
五、物業服務合同
(一)民法典把物業服務合同作為典型合同
(二)物業服務合同的特殊性
1.突破了合同相對性
2.解除合同的權利不對等
3.物業服務人的總包責任
4.物業服務人的善后責任
5.一份好合同對于(yu)防范風險(xian)作用極大
六、物業企業的安全保障義務
(一)安全保障義務是針對特定對象的特殊侵權責任
1.我國侵權法從未將物業服務企業列為安全保障義務的主體
2.物業服務糾紛,司法解釋,在征求意見中刪除了物業企業的安全保障義務。
3.實務當中存在大量要求物業企業承擔安全保障義務的判例
(二)民法典毫無征兆地突然規定了物業企業的安全保障義務
(三)民法典關于高空拋物賠償責任的重大修改很不合理
(四)民法典關于高空墜物的賠償責任也值得商榷
(五)物業企業面臨重大風險(xian)的應(ying)對措施(shi)
民法典物業地產解讀
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