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項目產品成本管控

【課程背景】
政策引導、企業熱捧，地產行業經歷了一段飛速增長時期。隨著國家政策導向、住宅調控逐步“常態化”，房地產開發進入低利潤增長期。地產政策緊縮、地產行業遇冷，地產企業將何去何從？房地產企業要在這樣的環境下是否能夠逆境突襲，穩保利潤增長，項目設計管理和目標控制成為核心關鍵。項目開發有明確的目標，做為項目開發重中之重的項目設計對目標的明確、把控和實現更是容不得半點的含糊。
政(zheng)策、行業(ye)、勢(shi)態呈新時，地(di)產(chan)產(chan)品研發(fa)也呈現(xian)新趨勢(shi)。本課程(cheng)中老師(shi)將用自己在(zai)業(ye)界多年的經驗積累和分析(xi)，幫助企(qi)業(ye)把握設(she)計管理核心和目標控制(zhi)。同時，剖析(xi)、反思、總結自己多年研發(fa)心得，幫助企(qi)業(ye)如(ru)何(he)將地(di)產(chan)產(chan)品研發(fa)新趨勢(shi)活學(xue)活用，深入、精準運用到本企(qi)業(ye)后續的產(chan)品研發(fa)中，實現(xian)地(di)產(chan)產(chan)品差異化定位，以新求勝、以異突圍，進而實現(xian)企(qi)業(ye)緊抓(zhua)客戶(hu)、穩扎市場、贏(ying)得口碑(bei)的市場地(di)位。

【課程收益】
明確目標、抓住核心：明確設計管理目標，把握實現目標的設計過程核心
專業配合、部門合作：設計過程中專業配合相得益彰，實現過程各部門深度合作
控制成本、優化設計：將成本控制落實在設計環節，提高投入產出比能力
緊(jin)跟趨(qu)勢(shi)、深化運用：解讀(du)趨(qu)勢(shi)是根，運用新設(she)計是本，根本相(xiang)融合(he)。

【課程大綱】
第一部分：地產項目總的角色定位
一、項目總是執行者還是決策者？
二、地產項目總的關注點。
三、地產項目總應具備的核心能力。
投資能力，做正確項目選擇與決策風險；
產品能力，能夠設計出客戶需要的產品；
營銷能力，怎么樣把房子盡快賣出去；
運營能力，項目有效推進實施的重要保障 ；
團隊能力，提升領導力，做好信任和授權；
社交能力(li)，與政府(fu)及(ji)項目周(zhou)邊關系協調(diao)。

第一部分 設計與成本思維統一
一、房地產設計管理與成本管理的目標與理念
1、房地產項目設計管理的核心思想
2、房地產項目成本管理的核心思想
3、設計與成本融合的四個關鍵基礎：
（1）專業性的足夠深入是融合的基礎
（2）不宜單純追求效果，也不宜片面追求低成本
（3）維度還需延展，考慮投資，財務及稅務
（4）多種限制條件下的綜合平衡
二、設計與成本結合各階段管控要點
1、前期強排階段
2、概念方案階段
3、方案報建階段
4、施工圖設計階段
5、專項深化設計階段(duan)

第二部分 精細化設計與成本管控的八大板塊及80個設計關鍵點
一、規劃與建筑精細化設計及成本管控的十五個關鍵點
1、項目利潤*化：
潛在的利潤在哪里
如何才能做到*
如何做多方案比較
2、容積率的選擇—不一定是越高越好，案例分析不同容積率情況下的綜合對比
3、配套設施及指標的精細化控制—
4、規劃需與戶型結合—專項的圖紙表格是優化控制的高效手段
5、建筑體型—體型與結構成本，節能成本，外立面成本等等均息息相關
6、停車方式
7、土方及地形—及其難控制的效果規范及成本多維結合要點
8、道路系統
9、分期與組團設計
10、地下室專項設計—覆蓋規劃，建筑，結構機電綜合系統
11、無效成本的控制
12、設施部品標準
13、交樓標準
14、成熟產品的使用
15、設計與成本結合的三個里程碑節點及管控要點
二、戶型精細化設計及成本管控的九個關鍵點
1、體型系數—決定設計效果與成本控制的核心數據
2、標準層平面—多種方案的全面效果與數據對比
3、玄關—容易忽視的要點
4、客廳與餐廳—主導戶型好壞的根本，多個案例對比分析
5、陽臺—功能與品質及客戶關注度的精準結合
6、衛生間—最為經典的兩種組合方式
7、廚房—細節最多容易忽視的地方
8、空調機位—做到深入的九個條件
9、面積贈送—依然有所作為的地方
三、立面精細化設計及成本管控的十個關鍵點
1、外立面率—藝術效果也需數據控制
2、風格—主流外觀風格的特點及成本狀況
3、三控—建筑風格、體型系數、立面選材的綜合控制
4、屋頂—坡屋頂與平屋頂的深度比較分析
5、門窗—品質與效果及成本的深度結合分析
6、欄桿—外觀與品質及成本的結合
7、線條及裝飾構件—每一分成本的投入均需要與收益對應
8、部品及材料的選擇—從來不是建筑師說了算
9、效果工藝成本及客戶敏感度充分結合
10、涂料技術及成本控制要點
11、外立面部品細分落實專篇—案例實操深化分析
四、結構精細化設計及成本管控的十個關鍵點
1、層高—直接成本與間接成本互相影響
2、基礎方案選型—經驗與細致數據表格比較才能體現專業
3、梁的布置和配筋方式—簡單的事情做*
4、地勘—綜合性很強的專業知識點
5、基坑、邊坡支護設計—容易出問題的重要關注點
6、柱的配筋—柱子設計需與戶型功能及立面設計結合
7、剪力墻—剪力墻的布置與建筑方案結合最重要
8、樓板厚度—規范要求與計算要求相結合
9、鋼筋、混凝土材料—充分利用材料特性
10、荷載復核與電算基本要求—機構設計的基本控重點
五、機電
1、機電管線綜合控制要點
2、給排水設計管控要點
3、電氣設計管控要點
4、暖通設計管控要點
5、智能化的配置及控制要點
6、電梯專項深化技術及成本控制要點
六、景觀精細化設計及成本管控的十個關鍵點
1、景觀設計流程—與建筑總體設計及成本管控的系統融合
2、空間和流線布置—案例分析空間尺度組合
3、配置標準清單—模塊化清單，系統且完整的專業管控工具
4、功能為主—覆蓋所有設計的本質回歸功能實用至上
5、主景點—有主題有故事突出重點設計技巧
6、軟硬景結合—比例邊界和搭配
7、硬景設計要點—不同材料效果成本工藝的綜合對比
8、地庫頂板覆土—豎向構造的不同材料深度對比分析
9、喬木大灌的比例—數據化管控的延展，比例數據的控制
10、五重園林—學習經典，深化延展（三重四重也可以做的很棒）
11、軟景設計技巧—省錢且效果好的十一個軟景設計技巧
12、構筑物—數量體型材料及成本專項控制
13、水景—不可沒有，但需用好，定位檔次及實施
14、入口門樓—好鋼用在刀刃上，成本需重點傾斜
15、私家花園—花園雖好，產權難定，結合營銷、成本、工程驗收及設計效果的專項要點
16、圍墻—很主觀且成本差異非常大的一個要點
17、架空層—專項可深度挖掘的重點
18、游泳池—設計施工成本感官結合精解
19、別墅區景觀特點—公共區域與私家區域各自特點
20、標準化—做的成功的地方總結歸納即成為標準化
七、專項深化設計與成本管控的五個關鍵點
1、建筑防水技術與成本控制要點
2、門窗專項建筑防水技術與成本控制要點
3、人防技術與成本控制要點
4、節能專項深化技術及成本控制要點
5、構造柱專(zhuan)項深化技術及成本(ben)控制要點

第三部分 項目實操案例的深度解析
一、項目產品設計的專業精準解析
二、項目設計與成本結合關鍵點
三、項目開發過程中的成本變化分析
案例：惠州(zhou)郊區大盤(pan)、成(cheng)都中心城(cheng)區豪(hao)宅(zhai)、上海(hai)黃浦江(jiang)豪(hao)宅(zhai)、上海(hai)浦東特色樓盤(pan)、青島超級(ji)大盤(pan)、佛(fo)山區域大盤(pan)、惠州(zhou)江(jiang)濱百萬大盤(pan)、成(cheng)都郊區典型大盤(pan)、無錫中心城(cheng)區大盤(pan)

產品成本管控