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房地產項目管控

課程背景：
隨著土地資源的稀缺，土拍市場競爭激勵，尤其是在限售、限價等一系列調控政策的影響下，房地產企業的生存盈利空間變得越來越狹小，因此，房企間通過合作相互借力、聯合開發緩解資金壓力，降低運營風險，優化資源配置，是未來發展的一個趨勢。但隨著房地產企業合作項目越來越多，合作開發項目的管理問題越發突出。由于合作協議約定不清楚、模糊地帶較多導致后續過程管控困難，由于對于合作項目開發經驗不足，且合作項目缺少一套體系化的管控標準，導致合作項目管控目標出現了嚴重偏差。
本課程將從“選好(hao)(hao)合作伙伴”、“選好(hao)(hao)合作模式”、“談好(hao)(hao)合作協(xie)議(yi)”、“管(guan)(guan)好(hao)(hao)合作過程”等方面系統深入解析合作項目管(guan)(guan)控(kong)之道。

課程特色：
1.標桿解讀：萬科、旭輝、陽光城、融創等業內優秀企業合作項目全過程管控*實踐解讀；
2.系統視角：基于“業務+稅務+法律”三個視角系統闡述合作項目全過程管控的操作手法；
3.量體裁衣：針對不同發展階段及不同規模的企業提供針對性的案例分享及建議；
4.價值導向：基于(yu)價值導向的原則重點關(guan)注通過管控要(yao)點的識別達到效率、效益與風(feng)險(xian)的平(ping)衡。

培訓方式: 課堂講授、案例分析、互動答疑
課程對象：中高管團隊、項目管理團隊、財稅風控團隊
培訓時長：2天

課程大綱： 
第一天：業務實操篇：《房地產合作項目全過程管控》
一、引言：是什么樣的形勢及因素引發地產公司合作頻發？ 
二、房地產行業合作開發趨勢
1、*100各梯隊房企集中度變化趨勢
2、2016年-2018年部分領先企業權益金額/流量金額占比
3、限價政策出臺、土地供應縮減、土地成本升高，導致項目經營壓力大
4、拿地門檻變高、獲取土地難度加大成為企業合作一關鍵因素
5、合作開發作為房企的一種經營方式，主要基于四大目的
6、合作項目全過程管理拼圖
案例剖析：碧桂園前期開發流程及管控要點
三、房地產合作開發模式概述 
1、房地產合作項目前期合作模式與后期開發管理模式
前期開發：收購/合作拿地/前期融資
后期開發：我方操盤/對方操盤/聯合操盤
案例剖析：小股操盤、委托代建
2、資產收購模式解讀
3、股權收購模式解讀
4、合作拿地模式解讀
5、前期融資合作模式解讀
四、合作項目全過程管控要點
1、合作開發項目的334要點：
投資研判3大要素 
協議簽訂3大管控關鍵點 
運營管控4大核心 
2、投資研判要點及標桿案例解析
2.1合作方式選擇
案例剖析：旭輝地產——知名標桿型龍頭企業：共同拿地，收益分成，視情況
案例剖析：旭輝地產——專業領先型特色企業：主動引入，合作操盤，控股
案例剖析：旭輝地產——資源優勢型中小企業：積極入伙，優先操盤，小股
2.2合作方選擇
案例剖析：萬科地產合作方選擇因素
案例剖析：中梁地產合作方選擇因素
2.3合作項目要求
案例剖析：萬科地產合作項目要求
案例剖析：中梁地產合作項目要求
2.4合作協議管理——分類談判要點
案例剖析：旭輝地產合作協議管理要點
2.5合作協議管理——重要事項原則
案例剖析：萬科地產合作項目重要事項原則
案例剖析：中梁地產合作項目重要事項原則
2.6合作協議管理——協議標準化
案例剖析：世茂房產合作項目協議標準化管理
3、項目合作運營管控
3.1目標管理：我方操盤的合作項目目標制定
3.2運營機制：通過會議機制、信息報送機制開展
3.3運營機制：明確信息報送類型、時間點、處罰
3.4業務管控制度：合作項目公司的各類制度管控
3.5業務管控點：明確各業務條線管控觸發點
3.6業務管控流程：根據合作模式，明確業務管控流程、管控事項及流轉
3.7業務管控指引：在拓展、運營、財務、監審等重要職能領域，編制對合作項目的管理作業指引
3.8爭議管理-爭議點：項目合作過程中十大爭議點
案例剖析：合作項目人員薪酬與管控落地
五、標桿房企合作開發模式剖析
1、萬科合作開發模式解析
萬科典型“小股操盤”模式
萬科小股操盤的基本原則
萬科小股操盤的操作要點
萬科小股操盤模式的風險
2、旭輝合作開發模式解析
旭輝合作開發的新特征
旭輝進行合作開發的理由
研討：合(he)作開發(fa)項目(mu)面(mian)臨(lin)的主要問(wen)題

第二天上午：財稅籌劃篇：《合作項目開發財稅操作要點與案例分享》
一、項目合作開發基本組成和特點
1. 政府合作開發
2. 其他單位或企業合作開發
3. 個人合作開發
二、合作開發增值稅管理要點及案例
1. 合營/非合營企業稅務處理
2.開發中的土地與別人合作開發增值稅處理
3. 如何理解“一方提供土地使用權”的具體含義
4 開發企業吸收他人資金合作建房增值稅
三、合作開發土地增值稅管理要點及案例
1、免征土增稅的條件
2、約定分房的土增稅處理
四、、合作開發所得稅管理要點及案例
1、合伙型合作開發的所得稅處理
2、公司型合作開發的所得稅處理
五、企業拿地階段特殊稅務問題籌劃及案例
1、以路換地、以橋換地的稅務問題解析與籌劃
2、以BT項目拿地的稅務問題解析與籌劃
3、合并方式拿地的稅務問題解析與籌劃
4、三舊改造拿地的稅務問題與籌劃
六、“代建”合作開發的風險
1、委托方如何納稅
2、受托方如何納稅
3、代建的籌劃思路 
七、合作開發雙方財務會計處理注意事項
1、合作開發項目的財務評價
2、合作開發的財務監管重點
3、合作開發全程的會計核算
八、結語

第二天下午：法律風險篇：《法律視角下的房地產合作開發、并購風險管理及實操案例解析》
一、國有土地使用權出讓及轉讓的取得及法律風險控制
1、國有土地使用權出讓及其法律風險控制
1.1參與“招拍掛”時應注意的法律風險及防范
1.2簽訂及履行土地出讓合同時應注意的法律風險及防范
2、國有土地使用權轉讓及其法律風險控制
2.1國有土地使用權轉讓行為的效力認定
2.2國有土地使用權轉讓的法律風險及防范
二、房地產項目合作開發的法律風險防范
1、房地產項目合作開發模式的選擇
2、合作開發房地產合同效力認定及處理
2.1制作和簽訂房地產合作開發合同應注意問題及合同主要條款
2.2合作開發房地產合同有效的認定條件
2.3合作開發房地產轉性合同的效力認定及法律后果
2.4合作開發房地產合同無效的認定
3、房地產項目合作開發的主要法律風險及防范
3.1合作開發過程中的主要法律風險
3.2合作開發過程中的法律風險防范
三、房地產項目并購及法律風險防范
1、房地產項目并購的模式選擇
2、房地產項目公司股權并購的法律風險控制
2.1制作和簽訂房地產項目轉讓合同應注意問題和合同主要條款
2.2目標公司項目本身存在的法律風險
2.3目標公司股權本身存在的法律風險
2.4目標公司或有負債的法律風險
2.5目標公司股權交割的法律風險
2.6股權并購中應審查的具體事項
2.7商業地(di)產項目轉讓(rang)中(zhong)的風險(xian)防范對策

主講老師：
主講一：謝志華
某公司董事長、創始人，中國房地產管理咨詢業先行者，中國房地產戰略創新與管理升級布道者，國有房企市場化改革與發展總顧問師，中海/綠地/華潤/世茂/中梁/金科/中鐵建/中鐵/華僑城/康橋/華宇/等多家百強地產及下屬物業特聘顧問
清華大學、北京大學、上海交大、中山大學、武漢大學、重慶大學等房地產總裁班客座教授；
20年泛地產企業管理咨詢經驗，30年企業管理實戰經驗，對房地產行業發展趨勢、戰略規劃設計、跨區域/多項目/多業態組織管控模式設計、流程優化、運營管理、薪酬改革、績效與激勵機制設計具有豐富的經驗，對泛地產行業如金融、物業、商業、寫字樓、產業園區、文旅、大健康等領域亦有深入的研究和豐富的實操經驗，對國企改革的規律有獨到的見解。
主講課程：《房地產戰略轉型與商業模式創新》、《房地產戰略研討工作坊》、《成長型房企快速突破之道》、《房企多元化業務戰略選擇與管理創新》、《千億目標下的房企組織變革》、《成長型房企組織效能提升：效能、效率、效益》、《基于戰略與能力平衡的多項目管控模式》、《房地產合作項目全過程管控》、《房企高周轉實現路徑與方法標桿實踐》、《房地產從計劃運營到戰略運營的飛躍》、《成長型房企計劃運營管理》、《房地產全流程沙盤推演》、《房地產企業風險內控管理》、《規模型房企績效與激勵新思維與新方法》。
主講二：武老師
房地產財務管理實戰專家， 經濟學碩士、近20年財務從業經歷、原*20地產財務高管、CPA（注冊會計師）CTA（注冊稅務師）、CPV（注冊資產評估師）CMA（注冊管理會計師）
全國稅務領軍人才房地產財稅咨詢顧問兼任多家培訓機構財稅講師多家企業（包括且不限于上市公司）的財稅專家顧問。曾任上海稅務局7年，全面從事過征收、管理、稽查、評估等所有職能條線，期間進行多場政策宣講輔導，擅長房地產企業土增稅清算和企業所得稅匯算清繳、營改增、重大并購重組、反避稅等中高端財稅事項。
武老師近二十年財務經歷中，先后以稅務負責人、財務高管等身份為互聯網大型集團、地產*20企業服務，具體負責金融企業營改增業財系統改造、集團化稅務統籌管理（包括但不限稅務風控、稅務籌劃、并購重組、反避稅等特殊復雜事項）、房地產&建筑企業財稅日常管理及籌劃工作，專業基礎扎實，實戰經驗豐富。同時，擅長地產、財經金融等領域各業態、各市場熱點問題及普及型知識傳播講解。
主講三：郭老師
現任上海萬科集團法律顧問、法律碩士、房地產法律事務部資深律師，高級講師
曾任職于綠地集團京津房地產事業部、新城控股（股票代碼：900950），擔任北京、上海等地多家房地產與建筑企業常年法律顧問，擅長從事房地產項目轉讓、收購、合作、房地產公司并購重組業務、公司法、合同法、經濟貿易糾紛、商業地產項目租賃合同與租賃糾紛；
以向(xiang)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)企(qi)業(ye)提供全方位的(de)(de)法律服務為主，業(ye)務領(ling)域涉及房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)企(qi)業(ye)設立、土(tu)地(di)(di)(di)征用(yong)、土(tu)地(di)(di)(di)出讓(rang)(rang)和(he)轉讓(rang)(rang)、土(tu)地(di)(di)(di)拆遷和(he)補償、房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)項(xiang)目合(he)作、房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)項(xiang)目轉讓(rang)(rang)、項(xiang)目工程建設、房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)預、銷售(shou)、房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)融資、房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)租賃(lin)、房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)糾紛訴(su)訟和(he)仲裁等(deng)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)開發(fa)經營的(de)(de)各個環節。

房地產項目管控