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地下車庫實用(yong)經濟性(xing)分析(xi)

【講師介紹】

伍老師
歷任：萬達及萬科百萬平方城市綜合體項目中任成本負責人
多家知名標桿地產企業區域及集團成本副總、成本總、集團運營總、大運營副總裁（分管研發、設計、工程、品質、成本、招采、計劃、運營）；
專業特長：
同濟大學土木工程專業學士，項目管理碩士、20年成本管理及項目管理經驗。
熟悉地產標桿“兩萬”--萬科、萬達成本管理體系與項目操作實踐。在住宅地產、商業地產、旅游地產、產業地產的成本管理與項目運營管理方面擁有豐富經驗。
同濟大學、浙江大學EDP客座高級講師；
授課經歷：
凱(kai)德、萬科、龍湖、華潤、中海、招商蛇(she)口(kou)、恒大(da)地(di)(di)(di)產(chan)、碧(bi)桂園(yuan)、綠地(di)(di)(di)集(ji)團(tuan)、保利(li)集(ji)團(tuan)、富力地(di)(di)(di)產(chan)、金(jin)(jin)地(di)(di)(di)集(ji)團(tuan)、中建(jian)地(di)(di)(di)產(chan)、瑞安、合景泰(tai)富、嘉華集(ji)團(tuan)、越秀(xiu)集(ji)團(tuan)、金(jin)(jin)科地(di)(di)(di)產(chan)、合生創展、中國金(jin)(jin)茂、中信地(di)(di)(di)產(chan)、旭(xu)輝地(di)(di)(di)產(chan)、藍(lan)光地(di)(di)(di)產(chan)、中鐵集(ji)團(tuan)、首地(di)(di)(di)集(ji)團(tuan)、葛洲(zhou)壩(ba)集(ji)團(tuan)、北科建(jian)集(ji)團(tuan)、當代地(di)(di)(di)產(chan) 、佳(jia)兆業、蘇寧環球、京投(tou)銀泰(tai)、大(da)華集(ji)團(tuan)、陸家嘴集(ji)團(tuan)、上投(tou)集(ji)團(tuan)、城開集(ji)團(tuan)等。

周老師
² 華中科技大學博士
² 房地產實戰派專家，產品創新專家
² 原華夏幸福基業地產副總經理
履歷特長：
17年地產總經理經歷，實戰派專家。原華夏幸福基業地產副總經理，先后在深圳、北京、三亞等地任職，具有豐富的實戰經驗和理論功底。
建筑設計公司合伙人，多家企業顧問，多家創業公司合伙人，清華等多家培訓機構核心講師。
周老師擅長從看似紛繁復雜的表面現象中探尋底盤邏輯，并能夠總結出可復制的套路。
周老師創新能力突出，曾獲6項國家專利。
周老師對企業發展路徑、產品設計與策劃(hua)、營(ying)銷(xiao)組織與創新、團隊管理(li)與構建等都有自己(ji)獨(du)到見解，形成了可行、高效、能復制的系列戰(zhan)略(lve)戰(zhan)術，每次(ci)都能讓學(xue)員腦(nao)洞大開，并且付諸(zhu)于(yu)工作之中。

【課程背景】
所謂無效成本是指：錢沒花在“刀刃”上，客戶不買單的成本。
房地(di)產(chan)的白銀時(shi)代(dai)，隨著行(xing)業自身的迭(die)變、政策限(xian)價(jia)、調控，開(kai)發(fa)商需要重新審視(shi)成本管(guan)理的邏輯，“把事情(qing)一(yi)(yi)次(ci)做好”，避(bi)免和(he)(he)減少(shao)無效(xiao)成本的出現才是王(wang)道。未來的房地(di)產(chan)行(xing)業一(yi)(yi)定(ding)是重回(hui)利潤時(shi)代(dai)，面(mian)對高地(di)價(jia)、嚴限(xian)價(jia)、緊金融的嚴峻形(xing)勢，生存(cun)和(he)(he)發(fa)展之(zhi)道唯有降本增效(xiao)。

【課程收益】
1. 系統分析地產項目全周期成本和各類無效成本，分層分類分結構；
2. 幫助成本人員識別房地產項目開發過程中的產生的無效成本及成因；
3. 借鑒標桿房企經驗，全面系統地處理無效成本，并制定機制和措施防范無效成本；
4. 通過案例加深對無效成本的認知；
5. 標桿房企工具模板，直接套用，幫助工作提升；
6. 借鑒無效成本識別與管控解決方案：減少項目無效成本，提高成本管理水平，提升項目效率和收益。
7. 掌握地(di)(di)下車庫(ku)成本控制的邏輯(ji)與(yu)設(she)計優化的方法，對地(di)(di)下車庫(ku)經濟性做系統(tong)分析，了解地(di)(di)下車庫(ku)*的無效成本浪費到底是什么(me)？層高？層數？……？

【課程對象】
    房地產公(gong)司總(zong)(zong)經理、分(fen)管（設(she)計、成本）副總(zong)(zong)、項目總(zong)(zong)、設(she)計、成本部(bu)門負責人。

【課程大綱】
第一天：
一、房地產項目全成本費用與無效成本的構成
1. 地產項目的全成本費用、有效成本和無效成本定義
2. 項目開發成本增加的主動被動判定方式
3. 有效成本與無效成本的界定
4. 無效成本計算公式
5. 無效成本對利潤的影響
6. 無效成本管理(li)中(zhong)的職責與(yu)分工

二、無效成本產生的原因、現象表現與分層分類分結構解析
1. 無效成本在哪些部門中形成及原因分析
2. 無效成本在開發的哪些階段過程形成，成因分析
3. 無效成本如何快速識別
4. 七大類無效成本的形成原因分析
5. 土地類成本：2項內外結構中的無效成本與產生原因分析
6. 營銷費類成本：3項內外結構中的無效成本與產生原因分析
7. 管理費類成本：2項內外結構中的無效成本與產生原因分析
8. 稅收類成本：6項內外結構中的無效成本與產生原因分析
9. 法律風險類成本：3項內外結構中的無效成本與產生原因分析
10. 工程類成本：4大分類27項內外結構中的無效成本與產生原因分析
1) ;設計失誤(wu)：造(zao)成(cheng)的無效(xiao)成(cheng)本及內容分(fen)析

【案例解析】管理失誤類案例
典型案例：1-31（規劃、建筑、結構、機電、強電、弱電、消防、裝修、門窗、節能、設備、部品、地庫、售樓處、景墻、設備平臺、商鋪、示范區、審圖、廚房、結構與景觀沖突、入戶單元、電梯前室）
2) 政(zheng)府罰款(kuan)：造成的(de)無效成本及內容分析

【案例解析】政府罰款類案例
典型案例：1-3（違反規定、政策不熟、繳付類）
3) 管理失誤：造成的無效成本及內(nei)容分(fen)析

【案例解析】管理失誤類案例
典型案例：1-69（、施工組織、開口、預埋失誤、品質提升、樣板房搶工、基礎放坡、無證施工、樁基檢測、入戶大堂、定標單位二失誤、*價定標失誤、定價差異、測繪、遺留未遷移、泥漿費用、停工浪費、退場索賠、樁型更改、塌方處理、銷售要求、搶首開、樣板房調整、搶前施工、拆改、預留錯誤、拆改拆除、甩項增加、閑置退場、結構沖突、養護增加、雨季增加費用、外墻涂料、直委價差、退場價差、營銷承諾、規劃后期增加、季節性增加、圖紙不交圈、恢復費用、窗處理、停車位、尺寸把握不準、變壓器、吊頂效果、樣板房合圖錯誤、完善設計效果、人防類、景觀示范區、字體標識、效果把控、白圖藍圖不一致、后期二改、欄桿工程、人行道、踢腳線、幼兒園溝通、計容差異、進戶門內外開、效果差異、營銷開放）
4) 延期交付(fu)：造(zao)成的(de)無(wu)效成本及內(nei)容分析

【案例解析】延期交付類案例
典型案例：（合同延期、整改延期）
11. 非(fei)經濟賬類成(cheng)本(ben)：2大分類3項內外結構中的無效成(cheng)本(ben)與產生(sheng)原因分析

三、項目前期階段無效成本的產生與案例詳解
1. 土地拓展階段無效成本產生的原因及案例解析
a)  核心指標控制不嚴，方案強排粗，成本測算不準。
b)  政策規范解讀不清晰。
c)  場地(di)條件調(diao)研不足。

2. 方案階段無效成本產生的原因及案例解析
a) 產品定位不合理、不清晰、不準確，導致定位后期修改。
b) 產品配置不嚴謹、不適配、不精準。
c) 項目運營思路不明確，總圖布置、產品排布不符合不符合運營要求。
d) 規范理解不到位，圖紙質量差。
e) 核心指標控(kong)制(zhi)不嚴謹，成(cheng)本超標。

3. 施工圖設計及施工階段無效成本產生的原因及案例解析
a) 施工圖指標測算差別導致的與方案指標的差異，損失核心指標。
b) 建筑設計核心指標控制不嚴謹。
c) 結構設計核心指標控制不嚴謹。
d) 機電設計核心指標控制不嚴謹。
e) 景觀/室內設計核心指標控制不嚴謹。
f) 錯漏(lou)空缺產生的(de)無效成本。

四、無效成本處理原則
1.公開披(pi)露原則：如何通過信息(xi)平臺將無效成本從項目發(fa)起直至有效披(pi)露至集團

2.無效成本的抵扣原則：
a) 實際發生無效成本的金額確定原則（區分有成就共享和無成就共享不同情況）
b) 單項目及多項目無效成本罰款的原則
c) 單項目及多項目中無效成(cheng)本(ben)抵(di)扣罰款的(de)順(shun)序

3.監督檢查及獎罰機制：
a) 過程階段的檢查和處罰機制設計
b) 結算(suan)關門階(jie)段的檢(jian)查和處罰機制(zhi)設計

4.無效成本預留：
a) 無效成本預留的比例計提
b) 無效成本抵扣約定
c) 無效成本預留抵扣上限設定(ding)

五、無效成本的核算原則
1. 罰款類無效成本核算原則
2. 賠償類無效成本核算原則
3. 變更簽證類無效成本核算原則
4. 合同補充協議類無效成本核算原則
5. 費用增加類無(wu)效成本核算原則

六、項目無效成本的控制
1. 無效成本管理的過程程序
2. 無效成本的統計分析方法
3. 合同無效成本分析
4. 月無效成本分析
5. 項目無效成本分析
6. 無效成本的成本系統操作流程
7. 無效成本晾曬，多途徑公開，責任約談
8. 無效成本的抽查與督辦
9. 無效(xiao)成本管理的(de)123數字密碼

七、降低無效成本提升項目收益的措施
1. 拿地階段漏斗篩選與風險排查及標桿房企案例解析
2. 定位與設計階段降低無效成本的措施
3. 圖紙階段降低無效成本的措施
4. 施工階段降低無效成本的措施
5. 招標階段降低無效成本的措施
6. 銷售端降低無效成本的措施
7. 無效成本對標與管控
8. 無效成本優化：如何降低項目無效成本，提升成本管理水平
9. 契約責任下目標成本包干及無效成本管控
10. 標桿房企成本零浪費計劃與實施
11. 成本管理的閉環與業務提升
案例1：地庫無效成本研究分析與應對措施
案例2：產品設計無效成本控制與優化
案(an)例3：管(guan)理無效成本優化提升方案(an)與落實

第二天：利潤收割器，地下車庫無效成本控制與優化
第一部分：地庫設計
1、 產品策劃階段的地下室面積預估
案例講解：2.0、2.2、4.0、7.0容積率地下室面積預估
2、 塔樓下部空間的應用與設計
案例講解：應用案例分享，塔樓下部空間界定創造的價值
3、 塔樓下部設備用房的類型
案例講解：老師提供表格化的內容，作為檢查設備用房位置選擇對否的工具。
4、 人防位置不一定優選地庫入口
案例講解：由于地方政府對于坡道是否作為人防出入口有不同認知，可能采取不同策略
5、 固定地下室總面積條件下的優化設計對策
案例講解：成都、西安等地方性政策約束下的優化方案
6、 地庫負二樓坡道位置選擇
案例講解：不同坡道位置選擇對于成本的差異
7、 開敞式車庫設計要點
案例講解：開敞式車庫的優勢分(fen)析(xi)與難(nan)點

第二部分：地庫成本
1、 獨立式地下室之優劣分析
案例講解：某上市地產公司一體化施工和分體施工帶來的成本差異
2、 單層和多層地下室成本分析
案例講解：多層與單層地下室的經濟指標差異
3、 大小柱網優劣對比
案例講解：大柱網和小柱網的成本差異
4、 局部凹陷部分保留與放棄的原則
案例講解：通過*計算，明確選擇之后的成本得失
5、 車庫層高的成本敏感度分析
案例講解：現場計算層高每增加一米的代價
8、 機械車位的應用條件
案例講解：用工具計算機械車位使用的零界點
9、 地下室結構優化創造的價值
案例講解：地下室結構優(you)化帶來的效率和(he)成(cheng)本影(ying)響

第三部分：地庫創新與優化
1、 住宅車位賣點創新
2、 商業車庫的空間耦合
3、 多層錯層地下室車庫
4、 嵌入式深基坑地下室三位一體技術
5、 數據解讀市場流行的LOFT地下室
6、 設計師會排幾個停車方案？
7、 優化出了業績會不會讓領導鄙視？
8、 車位優化消耗的時間也是成本
9、 影響(xiang)停車效(xiao)率的相關指(zhi)標分(fen)析

地下車庫(ku)實用經濟性分析