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房地產開發企業管理

《房地產開發企業管理及項目運作系統全價值鏈提升》課程大綱

課前互動：
1、      房地產企業的“經營”VS“管理”，應該哪個更大？
2、      房企產企業的盈利模式辨識，如何賺到錢的？
3、      王石(shi)：萬科“建立了(le)一個制度(du)”，指的是(shi)什么？

一、   企業管控創新:開發商的四基管控系統
管控系統的四個基本點:
1、開風商企業的資源配置（管好人）                  架構管理系統
2、開發商企業的系統運營（管好事）                  計劃管理系統
3、開發商企業的投入控制（管好投入）                成本管理系統
4、開發商企業的產出控制（管好產出）                績效管理系統
1、 創新架構管理
問題：開發商架構管理中普遍存在資源配置不合理，職責不清，扯皮推諉，效率低下，管理成本高企等問題。
          怎么解決這些問題？
創新點：  1、以專業優化組合配置資源配置
2、簡約、精細化架構管理系統
要點:
專業優化組合
專業設置及組合
簡約管理架構設計
職能工作細分
部門職能的工作清單
操作部門的接口
崗位責任系統
定崗定編
職務說明書
運作權限系統
部門職責權限
各種審批流程
2、 創新計劃管理
問題：開發商運營中普遍存在工作銜接不暢，人員忙于奔命，效率低下，成本高企等問題。
         怎么解決問題？
創新點：  1、完善項目開發計劃體系
         2、完善計劃管理機制
要點：
計劃體系的內容：
項目開發進度計劃
項目目標成本計劃
項目資金投入計劃
項目銷售收入計劃
項目銷售回款計劃
項目經營收益計劃
項目現金流平衡計劃
計劃的編制：
計劃主要節點的分層管理
主要節點之間標準工作周期
計劃的分解與運行
計劃的監控與考核
3、 創新成本管理
問題：開發商普遍缺失成本管理系統，各種浪費，極大地吞噬了項目的利潤。
          怎么解決問題？
創新點：  1、建立全程、全員成本管理系統
                2、市場倒推式的造價定位方法
要點：
建設前期成本控制
目標成本與責任成本
成本控制指導書
建設過程成本控制
動態成本控制
建設后期的成本控制
結算、決算與成本考核
4、 創新績效管理
問題：團隊管理中普遍存在能力與動力不足，團隊執行力低下，項目不能取得預期利潤等問題。
     怎么解決問題？
創新點：  1、過程與結果并重的雙重績效管理
                2、量化簡單的績效考核指標
要點：
項目績效考核
項目績效考核中的二次分配
項目績效考核指標
骨干人員的長期激勵機制
月度目標管理考核流程：
計劃考核指標的量化
績效工資體系的建立
多元考核主(zhu)體的考核辦法(fa)

二、   項目運營系統: 9大增值點的項目價值鏈管理
房地產商業項目開發的九大價值增值點構成項目的價值鏈，每個點都要為項目增值。
1． 項目決策
問題：傳統拿地的風險在于,項目能否賺錢基本取決于房價上漲。
          怎么解決問題？
創新點: 1投資決策系統、
            2投資分析模型
要點：
項目論證管理流程
項目初步設計分析
項目成本估算方法
土地的投資價值
2． 項目策劃
問題：策劃報告普遍嚴重脫離市場和成本要求。沒有可操作性。
          怎么解決問題？
創新點:  四維項目策劃系統
要點：
項目策劃管理流程
客戶定位（客戶細分與需求調研）
造價定位及項目成本測算
產品定位（項目主題及物業發展建議）
項目運營定位；
項目策劃任務書
四維項目策劃
市場需求分析
造價標準定位
設計技術建議
項目運作策略
3． 招商管理
問題：很多開發商雖重視招商，但不知道如何把招商和項目策劃、設計、工程、運管等業務有效結合。
          怎么解決問題？
創新點：貫穿始終的招商管理系統
要點：
開發前期招商管理
拿地決策階段的意向調查
項目策劃階段的招商策略管理
方案設計階段的招商管理
開發中期招商管理
施工圖設計階段的招商對接
施工過程中的招商配合服務
商家進場及裝修對接
開發后期招商管理
交付驗收階段的招商配合
開業籌備組織
持續運營期招商管理
商管公司的導入
4． 設計管理
問題：很多開發商只有設計委托，沒有設計管理。
          怎么解決問題？
創新點：三度設計管理系統
要點：
設計委托管理流程
設計任務書
設計評審及優化
設計跟蹤服務
設計變更
5． 工程管理
問題：甲方不會作甲方，造成進度失控、質量失控、成本失控。
         怎么解決問題？
創新點: 1、甲方工程關鍵點管理系統  2、甲方工程管理的角色 
要點：
甲方工程部的角色與作用
工程管理流程
工程管理指導書及工程管理標準
甲方現場管理十大關鍵點
客戶敏感質量問題的防治
物業移交管理
保修期內的維修管理
6． 營銷管理
問題：銷售服務不到位，是買方市場銷售的基本問題。
          怎么解決問題？
創新點： 1、服務營銷系統，2、一站式銷售服務
要點：
營銷策劃管理
案場內部管理
銷售服務管理
銷售價格管理
銷售費用管理
客戶事務管理
銷售變更的管理
7． 客戶管理
問題：開發商普遍輕視客戶管理，既丟了財，也丟了人。
         怎么解決問題？
創新點： 1、三位一體的客戶服務系統，2、客戶資源管理與經營
要點：
客戶滿意度提升計劃
產品服務
銷售服務
物業服務
商管服務
8． 商業運營管理
問題：開發商如何組織持續的商業運營管理。
         怎么解決問題？
創新點： 1、商管等機構的外包管理，2、客戶資源管理與經營
要點：
項目前期管理外包
項目中期外包對接
項目開業籌備及試運營
項目持續運營管理
9． 報批報建及政府配套資源對接
問題：開發商如何組織對外的報批報建和配套資源對接。
         怎么解決問題？
創新點： 1、視作項目管理  ，2、建立規范化操作流程
要點：
項目前期五證辦理
《建設用地規劃許可證》
《國有土地使用證》
《建設工程規劃許可證》
《建設工程施工許可證》
《預售許可證》
項目中期配套資源對接
自來水、排水、電力、燃氣、供熱、
項目后期權證辦理
竣工驗收備案、準住證
不動產權證

三、   外包管理：開發商的供應鏈管理
問題：不會管理外包供方，不能借力賺錢是開發商普遍存在的短板。
      怎么解決問題？
創新點：  供應鏈管理系統
要點：
1． 外包管理流程
2． 招投標管理
招投標管理流程
工程采購招投標
甲供材設采購招投標
3． 外包業務任務書
項目策劃任務書
設計委托任務書
工程管理指導書
營銷策劃任務書
4． 外包合同
設計類合同
工程類合同
營銷類合同
5． 外包成果評審
各類外包評審的流程
各類外包評審的標準
各類外包成果的驗收

房地產開發企業管理