《城市更新項目運營管理全程實戰案例解析》
講師：段(duan)傳斌(bin) 瀏(liu)覽次(ci)數(shu)：2559
課程描述(shu)INTRODUCTION
城市更新項目運營管理
培訓講師：
課程價格：
培訓天數：日(ri)程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
城市更新項目運營管理
【課程背景】
城市更新（三舊改造）特別是城中村改造，難于上青天！
進度慢：城中村改造有很多歷史遺留問題，還有原村民的觀念問題，短期內都無法解決，自然就影響工程進度，而且利潤菲薄，這也是開發商鮮少介入舊城改造的主要原因
利潤薄：開發商所遇到的問題比想象的要復雜很多。不但利潤微薄，而且工作相當繁瑣復雜。
確權難：困擾著城中村改造的，首先是產權困境，城中村大量違法違規建筑存在的現實與土地產權特殊性的矛盾，令改造陷入兩難境地；城中村改造需要以更細致、深入的調查研究為基礎，將其中的具體工作如土地、房產、產權現狀嚴格細化。
法律難題：對《物權法》理解不一致，城中村改造涉及人口眾多，如果沒有相關的法律作為制定決策和方法的基礎，城中村改造將面臨更多的難題。
賠償安置難題：*的難題就是村民的補償問題。村民們補償期望值過高和惡意搶建增加補償已成為城中村改造工作的*障礙。由于開發商與原住民都有各自不同的利益，雙方就拆賠比及補償方式等方面需要較長時間的博弈。
容積率難題：其次便是規劃和補償困境，城中村改造的“容積率”所引起的賠付與規劃問題同樣矛盾，給改造單位帶來巨大的風險。
【課程對象】
地產集團總裁，城市更新項目（三舊改造）的總經理及集團相關管線的總監、經理。
【課程大綱】
開課秀：城市舊改，開發商的下一個藍海？
北京王府井平安大街舊改、沈陽萬達舊改失敗炸掉重來
舊改老司機佳兆業差點翻車
一、 百戰歸來思管理
從“三舊辦”到“城市更新局”
1、中國城市舊改背景和演化
2、舊改模式哪家強？全球舊改7大模式解讀
3、北上廣深城市更新改造項目發展趨勢分析
4、和龍悅享
佛山“三舊改造”大拆遷為何從未遇影響進度難題？
“中國金融第一街”重獲新生
廣州林和村城中村改造
東莞"舊改"向"工改工"轉變
5、關鍵點竅
從摸著石頭過河，到完成系統思考
從粗放到規范，構建專業的運營系統
搞好舊改靠什么？政府？開發商？村集體？廣大村民？
二 、和成一條龍
開篇案例：深圳湖貝村舊改：經濟VS文化、冼村舊改腐敗鐵三角
1、舊改項目協調 左難右也難
政策風險、土地風險、拆遷風險、資金風險……如何管控？
2、四級政府、開發主體、村民等各方利益、風險與博弈
3、如何統一各方利益？
三級政府（政策與趨勢解讀）
解讀：廣州城市更新總體規劃（2015—2020）
深圳
村委會集體——廣大村民——釘子戶
投資商——開發商——運營商
優勢互補，和成一條龍
4、和龍悅享
廣州市文沖城中村改造：政府、城市與村民利益的統一
獵德村成功改造的經驗和啟示
惠州舊改四年拉鋸戰：52個項目僅6個入市
佛山嶺南天地舊城改造項目案例
5、關鍵點竅
鐵三角VS三國演義（三方博弈）
三、 全程實戰案例解析（城市更新項目管理7大階段）
舊改篇
1 、前期準備
開篇案例：廣州獵德村改造后，商業部分經營慘淡
東莞華南城（村官富了，項目死了）、鄂爾多斯商業中心改造
1) 如何與村委談判合作？
如何保障數據調查的真實性？
規劃設計怎么管控？
各方利益訴求？
2) 如何避免陷阱？查證、確權
3) 簽訂項目合作開發意向書、數據調查與采集、制定初步方案、經濟測算、編制項目總體實施計劃
4) 咨詢案例：土地測算、項目策劃（舊城改造項目）
案例分享：西安南郭上村改造項目整體定位及取地策略研究
某房地產開發項目(三舊改造)可行性研究報告
5) 拆賠方案設計的關鍵（合作與博弈）
太黑與太白之間，有灰度
2、 方案報批
開篇案例：廣州新頒布1+3政策，冼村村民不干了！
杭州江東新城規劃的拆遷賠償方案
深圳市坪山某工業區改造補償方案
1) 政策多變，政府優惠條件落不了地？
拆遷補償協議簽訂困難，楊箕村最牛釘子戶？
如何縮短審批時間？喝酒？洗腳？
2) 政策設計
3) 多方案組合與比選：不同的項目方案與測算
優惠政策、簽訂拆遷補償協議、各項手續辦理
4) 案例分享：
三亞月川村6方案
深圳市福田中心區崗廈河園舊村改造
深圳羅湖區木頭龍片區城市更新規劃
5) 政策落地的關鍵是什么？
如何把握“一村一策”的原則，發揮主觀能動性，做足工夫？
3 、土地出讓
開篇案例：鄭州套路被“K2們”攪局
廣州“舊改”成地王“集中營”？
1) 城改項目決策要小心的拿地陷阱
2) *出讓方式的標準？
3) 出讓方案擬定、設計報名條件、參與競買、摘牌
4) 案例分享
廣州城中村改造案例：冼村
深圳較場尾舊村升級改造、木頭龍、大沖村等
解讀：2017廣州土地拍賣規則修改：舊改地塊集中亮相
5) 組織決策的科學性與老板決策藝術性？
商業模式與政策導向——廣州白云萬達廣場
投資決策系統+投資分析模型
4、 拆遷與回遷
開篇案例：楊箕村強拆僵持3年：99%對1% 冼村拉鋸戰：7年仍未平息
某項目回遷房延期2年，誰負責？
1) 拆遷難，難于上青天！
領導不重視？宣傳不到位？政策不了解？
補償標準的尺度掌握出現偏差？
回遷方案不夠明確？備受質疑
回遷安置的組織得力？分批次回遷？
保利為什么要建回遷樣板房？
2) 如何保障快速順利拆遷與按期回遷？
3) 簽訂正式拆遷補償合同
發布信息，對村民發布信息，合理疏導租賃人口
房屋拆除，發放搬家費和安置費
安置房的工程款控制
4) 案例分享：
林和村拆遷1個月搞定 冼村的村民工程質量監督委員會 獵德回遷
5) “三公原則”
回遷房的項目管理比常規開發更麻煩，更要用心管理
新項目開發篇
5、 策劃與設計
開篇案例：千軍萬馬過獨木橋 佛山1506創意城策劃方案
1) 地中海風情小區，西班牙風格，*的全幕墻，我們真的需要嗎？
2) 如何防止被忽悠？
3) 3+2項目策劃流程解析
4) 三星高照 兩手到位：客戶偏好需求、造價成本限額與強制性技術要求，三者的完美協調，才是好的作品。千萬不要以為我們喜歡什么，客戶就喜歡什么。
5) 產業導入與升級
6) 案例分享：
深圳龍崗舊城改造項目策劃報告
鄭州金水區舊城改造城市綜合體項目發展戰略研究報告
蘇州河北岸歷史地段保護與改造規劃設計
東莞長安鎮錦夏村改造規劃設計
7) 產品總監如何從技術走向管理？
項目策劃報告必須解決那些問題？
標準化產品線復制VS不同區域的客戶偏好
6、 進度與工程
開篇案例：上海樓倒倒，北京樓漏漏，萬科、萬達等老司機也有翻車的時候
1) 工程管理難在哪？
施工隊伍水平參差不齊？
總包隊伍滑頭，不管分包？
供應商賊精，材料調包？
2) 甲方工程項目部的角色如何定位？三個代表 細節致勝
3) 工程項目十大管理
甲方準備管理、對監理的管理、總分包管理、投資管理、進度管理、質量管理、安全文明管理、物業移交管理、保修期內維修管理、項目后評估管理
4) 標桿案例分享：龍湖工程精細化管理、萬科建筑工程質量管理要點、萬達質量通病防治監理實施細則
5) 施工驗收規范與客戶驗收要求之間的差異，我們該如何選擇？
甲方、監理和施工單位三者關系如何理順？
來自五湖四海的甲方、乙方、丙方，如何統一游戲規則？
7 、產業導入與運營
開篇案例：上海新天地、成都寬窄巷子 綠城·烏鎮雅園——學院式養老養生
1) 特色小鎮，一哄而上，一哄而散？
拿不到建設指標？利益如何分配？導入什么產業？合作開發？
2) 產業+文化+旅游+社區
3) 運營管理
4) 產業導入與升級
5) 案例分享
羊城創意產業園、紅專廠、大理老城隍廟、特色小鎮
無錫靈山耿灣禪意小鎮
“政策+模式+案例“三位一體全面解碼特色小鎮
6) 五大關鍵點，把握特色小鎮PPP
特色小鎮的靈魂是產業，不是旅游，更不是地產
將特色產業小鎮打造成為新時期中國產業升級的核心載體
四 、現場研討與答疑
1、 回顧與總結
2 經典案例解析
城市更新項目運營管理
轉載：//citymember.cn/gkk_detail/259068.html
已開(kai)課(ke)時間Have start time
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