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土地增值稅課程

【課程對象】房地產開發企業財務(wu)(wu)管(guan)理人員、稅務(wu)(wu)師(shi)事務(wu)(wu)所業務(wu)(wu)經理等

【課程大綱】
一、宏觀經濟背景下的精準解讀：土地增值稅的今生來世
（一）當前稅制改革中的土地增值稅
1.后營改增時代，地方財政收支不平衡加劇背景下對“土增”的態度
2.以金稅三期為基點對“土增”征收管理的聯動
3.國地稅機構合并后“土增”的具體安排
4.增值稅擴圍后，企業陣腳忙亂下對“土增”的冷落
5.社保轉嫁+個稅改革中，被遺忘的“土增”
6.減稅降費在行動，“土增”在旁觀望
（二）長期視角的土地增值稅命運
1. 現行稅制結構：十八大稅種的安排
2. 我國稅制改革藍圖
3. 土(tu)地增值稅存在(zai)的(de)合理性

二、以“全景拍攝”視角構建土地增值稅系統
（一）土增的三大子系統：新房（85%清算、尾盤銷售）舊房、土地
（二）土增的整體性認知
新房（清算85%）
尾盤銷售
舊房
土地
扣
除
項
目
A 土地成本
按照清算時單位成本扣除
A土地成本
A土地成本
B開發成本
評估價格或按發票計算
C開發費用
D稅金
D稅金
D稅金
D稅金
E加計扣除
E加計扣除
（三(san)）土(tu)增的(de)(de)核定征收：時(shi)代烙印的(de)(de)稅收風(feng)險

三、直面土增核心問題
（一）新房：清算單位的界定
1. 清算單位界定對房地產開發企業的影響重大
2. 多業態下，清算單位的確定與選擇
3. 清算單位確定后，成本分攤方法的適用與選擇
4. 車位問題的全面剖析
5. 稅收優惠的適用
6. 稅收籌劃：提前安排
（二）營改增對土地增值稅的影響
1. “含稅收入”與“不含稅收入”引發的系列問題
2. 合法有效憑證與增值稅發票的關系
3. 土地成本的變遷
4. 全稅種透析后的聯動變化
5. 金三+大數據+信用體系：信息透明化
（三）“舊房“中的密碼
1. 新房與舊房的界定界限
2. 實踐中“評估價格“的運用
3. 籌劃寶典“核定“的前路
4. 商業地產運營中新舊的適用
（四）股權轉讓中土增稅的紛紛擾擾
1. 國家稅務總局文件所引發的“血案“
2. 房地產開發企業在實踐中的案例與處理
（五）精裝修中的稅收安排
1. “毛坯+精裝“方式的業務分析
2. 因地制宜的深入探討
（六）“土地”轉讓過程中的土增稅
1. 未經開發直接轉讓的土地使用權
2. 將生地變熟地后再轉讓的土地使用權
3. 轉(zhuan)讓在(zai)建工程涉及土增(zeng)稅

四、深入剖析土增細節問題
（一）土增稅清算中收入的準確確定
1. 收入確認的要件與時點選擇
2. 營改增后，增值稅銷售額與土增稅收入的差異
3. 發票開具與收入確認的關系辨析
4. 精裝修銷售業務中，收入的處理
5. 商業地產中將自建項目用于自用或直接出租的收入確定
6. 視同銷售業務的判定及收入的確認
7. 代收費用收入的處理
8. 未辦理土地使用證轉讓收入
9. 售后返租業務收入確定
10. 車位收入的具體情況確認
（二）取得土地使用權所支付的金額
1. 內容的界定：是與否
2. 稅費的處理
3. 與增值稅問題相結合下的反思
4. 多種方式取得的土地，如何計算可扣除的土地成本金額
（三）開發土地和新建房及配套設施的成本
1. 稅會差異的著重點：公共配套設施、開發間接費、售樓處與樣板間、資本化利息支出
2. 公共配套設施的政策全覽與應用
3. 開發間接費的劃分依據
4. 售樓處與樣板間的業務處理
5. “合同、發票、資金”三流一致在扣除項目中的關注
6. 預提費用的扣除規定
7. 大數據時代基于該項目扣除所進行的稅收籌劃安排的失效
（四）開發土地和新建房及配套設施的費用
1. 基本規定
2. 何為“能夠按轉讓房地產項目計算分攤”
3. 金融機構證明
4. 企業所得稅和土增稅對資本化利息支出處理的差異
5. 其他規定
（五）與轉讓房地產有關的稅金
1. 城市維護建設稅
2. 印花稅
3. 教育費附加及地方教育費附加
（六）加計20%扣除
1. 適用范圍
2. 加計扣除基數的規定
（七）評估價格
1.轉讓舊房的評估價格
2.使用評估價格確定銷售收入的情形
3.實踐中評估價格的標準
（八）尾房銷售中的土增稅
1. 尾房銷售收入的確定
2. 扣除項目金額的確定
3. 尾房銷售的稅收征收管理規定
4. 可否二次清算

五、房地產開發企業中特定業務處理
（一）融資與資金活動中的涉稅問題
1. 集團內部資金往來的稅務處理
2. 統借統還業務的稅務處理
3. 信托業務的稅務處理
（二）境外設計費用的涉稅問題
1. 境外設計費涉及的全部稅種及基本規定
2. 辦理支付設計費過程中的基本流程
（三）商業地產中自持物業階段的稅務問題
1. 增值稅進項稅額的處理
2. 資產的后續計量
3. 自持階段的城鎮土地使用稅和房產稅問題
4. 再銷售時(shi)的各稅(shui)分析

六、內部稅收風險管理體系構建
（一）稅務風險管理目標：高、中、低
（二）稅務風險管理具體策略
1.公司管理層與決策層的稅收風險管理
2.公司稅收風險管理內部控制制度
（1）發票管理制度
（2）合同管理制度
（3）具體稅種管理制度
（4）稅款繳納與審批制度
（5）重大涉稅事項管理制度
多方位多層次稅收風險內控體系的構建，是企業稅收風險管理體系的核心。
3.公司稅收專業團隊的建立
4.稅收政策歸集與應用
5.內部納稅風險識別體系
6.納稅評估體系
（三）稅務(wu)風險監督管(guan)理(li)

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