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   按照財政部要求，《企業會計準則第14號——收入》、《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》、《企業會計準則第21號-租賃》已在2021年1月1日起全面執行，雖然已經開始執行，但是大部分企業還沒有掌握新收入、新金融工具、新租賃準則的轉換、核算、列報、披露、稅會計差異處理，特別是與當前稅收政策不一致，存在大量稅會差異。  

   近年，財政部又對企業財務報表做了重大修改，推出了兩套報表體系，與過去相比新報表煥然一新。報表巨變與新準則改革密切相關，租賃、持有待售、政府補助等新準則變化多多，新收入準則更是會計實務的大革命。收入確認的“五步法”模型，以及以“控制權轉移”替代“風險報酬轉移”理念的變化，對每個財務人員都是巨大的頭腦風暴，收入的確認 與計量方法與以往任何時期都不一樣，其影響面覆蓋到全部行業，所有企業無一例外，企業的日常經營和管理決策都需要重新審視并進行相應調整，企業對現有的商業模式和合同條 款都需要進行梳理，修改會計流程和內部控制 規范，無疑財務人員面臨著財務管控升級與財務人職業判斷危機的新形勢。

   2021年，房地產、建筑企業在財稅風險管控方面，必須對新收入準則精準把握，對其應用落到實處，做好新舊收入準則的銜接。從新準則通篇來看，“合同”兩字出現了165次，可見：合同對新收入準則的重要意義。

   因此，本次課程以收入和金融工具準則為綱，切入合同的簽訂，會計科目的設置及會計核算等內容，精準把握新收入準則對房地產、建筑行業的影響，從而更全面地更前瞻性地把握新準則帶來的系列變化，做好風險應對及管控。幫助財務人員全面提升會計新政的實際操作水準，及時有效的防范財務風險。

 

1、通過案例解密收入準則的實施對房地產、建筑行業財務核算的影響；

2、深刻理解新舊收入和金融工具準則銜接，將風險有效化解；

3、通過合規操作，找到成本和風險管控技巧，合理合法降低成本；

4、掌握并應用房地產、建筑企業合同收入、成本與稅法之間的差異處理。

 

一、新收入準則下房地產行業之賬務處理分析

   眾所周知，新收入準則對房地產企業的收入確認模式產生了巨大的影響，顛覆了以前的交付確認收入模式，將房地產企業收入確認提前，改為可以根據合同履約進度確認。實務中，房地產企業具體是按履約時點確認還是按履約進度確認，需要結合銷售合同的條款、銷售流程、房地產銷售相關法律法規等進行綜合判斷。

二、如何識別與客戶訂立的合同

   2017年7月5日，財政部正式發布了《關于修訂印發<企業會計準則第14號——收入>的通知》（財會〔2017〕22號）（新CAS 14）。

   新CAS 14改革了現有的收入確認模型，明確收入確認的核心原則是“企業應當在履行了合同中的履約義務，即在客戶取得相關商品或服務的控制權時確認收入”。基于該核心原則，新準則設定了統一的收入確認計量的“五步法”模型，即識別與客戶訂立的合同、識別合同中的單項履約義務、確定交易價格、將交易價格分攤至各單項履約義務、履行每一單 項履約義務時確認收入。

三、實例解讀如何確定交易價格

   本文將就確定交易價格中可變對價涉及到的實務常見難點問題做進一步解讀，包括可變對價限制的判斷、可變對價與壞賬的區分、可變對價后續估計更新的會計處理及合同罰款是否屬于可變對價。

四、新收入準則下建筑企業收入確認和計量技巧分析

   企業收入的會計處理包含獨特的挑戰，包括如何處理頻繁的修改訂單，如何界定發生的并不代表完成程度的成本，是否承諾的商品或服務構成一項更大履約義務的一部分。因此，企業需要對這類業務進行重點分析。 

步驟一：識別與客戶之間的合同

步驟二：識別合同中的單獨履約義務  

步驟三：確定交易價格

步驟四：分配交易價格至單獨的履約義務  

步驟五：當履約義務履行時確認收入 

五、新收入準則下建筑施工企業如何進行財務處理

   在2019年1月1日當天，A建筑公司和B公司簽訂一份寫字樓建造合同，該工程造價7800萬元，合同期限1年半，約定每半年結算一次，預計總成本6000萬元。假設該工程整體構成單項履約義務，并屬于在某一時段履行的履約義務，A公司采用成本法確定履約進度，不考慮其他相關因素。那么如何進行財務處理呢？

六、新收入準則下工程施工的會計核算技巧

   2019年1月1日，A建筑公司與B公司簽訂一項大型設備建造工程合同，根據雙方合同，該工程的造價為6300萬元，工程期限為1年半，A公司負責工程的施工及全面管理，B公司按照第三方工程監理公司確認的工程完工量，每半年與A公司結算一次；預計2020年6月30日竣工；預計可能發生的總成本為4000萬元。假定該建造工程整體構成單項履約義務，并屬于在某一時段履行的履約義務，A公司采用成本法確定履約進度，增值稅稅率為10%，不考慮其他相關因素。2019年6月30日，工程累計實際發生成本1500萬元，A公司與B  公司結算合同價款2500萬元，A公司實際收到價款2000萬元；2019年12月31日，工程累計實際發生成本3000萬元，A公司與B公司結算合同價款1100萬元，A公司實際收到價款1000萬元；2020年6月30日，工程累計實際發生成本4100萬元，B公司與A公司結算了合同竣工價款2700萬元，并支付剩余工程款3300萬元，上述價款均不含增值稅額。假定A公司與B公司結算時即發生增值稅納稅義務，B公司在實際支付工程價款的同時支付其對應的增值稅款。那進行財務處理有哪些技巧？

七、新收入準則下房企銷售收入確認會提前嗎

   2017 年 7 月 5 日，財政部正式發布了《關于修訂印發<企業會計準則第 14 號——收入>的通知》（財會【2017】22 號）（新CAS 14）。在新收入準則下，不少行業的收入確認、計量與列報將會發生較大的變化，房地產行業就是其中受到較大影響的行業之一。房地產行業的收入確認一直以來就是個難點問題，隨著新收入準則的發布，廣大從業人員普遍關注的是房企銷售收入確認會提前嗎？

八、案例分析：這四種情形確認收入時產生稅會差異怎么辦

   建筑施工企業甲公司為其客戶建造一棟廠房。雙方簽訂的施工合同中約定，合同總價款為100萬元，并約定：如果甲公司不能在合同簽訂之日起120天內竣工，須支付給其客戶10萬元罰款，該罰款將直接從合同價款中扣除。甲公司對合同結果做了評估，認為工程按時完工的概率為40%，延期的概率為60%。

   在這種情況下，由于該合同可能面臨兩種結果，甲公司認為

九、新收入準則下房地產、建筑業賬務處理分析

   在房地產銷售業務中，常常存在“買房送裝修”、“買房送車位”等活動。在新收入準則下，就要對多項服務進行評估，識別各單項履約義務。如買房送裝修，先分別評估各單項履約義務，拆分出房產銷售和房屋裝修兩個履約義務。再將合同交易價格分攤至這兩個履約義務。

   資產負債表日，“合同結算”科目的期末余額在借方的，根據其流動性，在資產負債表中分別列示為“合同資產”或“其他非流動資產”項目；期末余額在貸方的，根據其流動性，在資產負債表中分別列示為“合同負債”或“其他非流動負債”項目。同一合同下的合同資產和合同負債應當以凈額列示，不同合同下的合同資產和合同負債不能互相抵銷。

十、新收入準則下房地產企業增值稅稅會差異探討

   新準則確認的收入金額與增值稅銷售額存在差異，一方面導致企業財務人員無法根據賬上的收入金額乘以相應稅率來復核銷項稅額的準確性。另一方面．．．．．．．，從而減少稅企爭議，降低稅務風險。

十一、新金融工具會計準則重點解讀

   相較于舊準則，在新準則規定下企業的利潤波動性可能會變大。其原因在于：舊準則下企業會將大部分資產劃分為可供出售金融資產，從而達到平滑利潤的目的。但是在新準則下，由于其他綜合收益不可轉損益，那么企業在投資初期就得慎重考慮該資產的劃分，則以公允價值計量且其變動計入當期損益的資產可能會增加，從而企業的利潤波動性會增大。

十二、預售房產完工后，收入和成本何時結轉

   房地產開發企業甲公司于2017年5月開始預售一處樓盤，合同約定的房產交付時間為2019年10月。該樓盤于當年售罄，累計實現預售收入1億元。2018年6月，樓盤竣工，甲公司隨即辦理了竣工備案，并結算計稅成本4000萬元。

十三、交易價格和稅法收入的財稅差異分析

十四、解讀新《收入》準則下建筑服務收入的會計核算技巧

   2020年1月1日，甲建筑公司與乙公司簽訂一個生產車間建造工程合同，該工程的合同注明不含增值稅金額為2000萬元，工程期限為18個月，合同約定該工程2021年6月30日竣工。甲公司負責工程的施工及全面管理，乙公司每半年與甲公司確認結算一次，結算時甲公司需按適用稅率開具增值稅專用發票。甲公司適用增值稅稅率為 9%，假設不考慮其他相關因素。

   根據相關業務的發生情況，甲公司的會計處理參考如下

十五、房企歸集建安費：哪種方法更優

   在實務中，一些房地產企業對建筑安裝工程費的歸集和計算存在困惑。其實，土地增值稅政策性強、清算規則復雜，涉及法律法規廣泛，在實際操作中難度頗高，尤其是建筑安裝費等成本費用歸集問題，一直是房地產企業實操中的難點。

十六、房地產行業成本預提，涉稅風險解析

   某房地產企業開發一樓盤2018年完工，2019年結算可售面積30000平方米，出包工程合同總金額7500萬元。

   2018年僅取得發票4000萬元，另3500萬工程發票于2019年7月收到2000萬，2020年7月收到1500萬。

   預提費用會計處理如下．．．．．．

十七、新收入準則下，房企需要解決8大關鍵問題

   就實施新收入準則而言，房地產業需要解決的關鍵問題如下：

1、當銷售商向客戶提供融資時，現行的收入確認會有什么影響？

2、如何處理附有回購協議的銷售（看漲期權、看跌期權還是遠期）？

3、如何對合作協議進行處理？

4、何時捆綁的商品或服務代表單獨的履約義務？

5、以業績為基礎的費用如何進行會計處理？

十八、“合同資產”和“應收賬款”科目應用及案例分析

十九、新收入準則的主要變化及對建筑企業的影響

（一） 統一收入確認模式

（二） 改變收入確認時點的判斷標準

（三） 明確多重交易安排的合同的會計處理

（四） 明確規定特定交易（或事項）的收入確認和計量方法

（五）主要責任人和代理人的判斷識別技巧