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企業土地增值稅風險

【課程背景】
   近年來，隨著商業模式創新，金融模式創新，房地產企業經營日趨多元化，房地產企業的稅務處理也越來越復雜。而土地增值稅是房地產企業最復雜、最核心、最有稅務規劃空間的稅種，也是引發稅企爭議頻度最高的稅種，最讓財務人員頭疼，稅務風險*的稅種。去年《中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)》的發布，意味著土地增值稅立法工作又向前邁進了一步，土地增值稅征稅規則有哪些新變化？房地產企業應如何事先謀劃和提前做好應對準備？一個錯誤的經營安排，可能會導致巨額的稅收負擔，一個成功的稅務規劃，卻能帶來可觀的經濟利益！
   本課(ke)程將邀請資深稅(shui)(shui)(shui)(shui)務專家，詳細解讀土地(di)增(zeng)值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)立法變化(hua)，引導參會精英掌握(wo)土地(di)增(zeng)值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)游戲新規則，以土地(di)增(zeng)值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)計(ji)算流程為主線(xian)，引導參會精英詳細排(pai)查(cha)土地(di)增(zeng)值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)務風險，掌握(wo)土地(di)增(zeng)值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)節稅(shui)(shui)(shui)(shui)技巧，從容應(ying)對土地(di)增(zeng)值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)清算，開啟稅(shui)(shui)(shui)(shui)務管理新智慧。

【課程內容】
一、《廣東省稅務局土地增值稅清算管理規程》解讀
二、“投資入股”還是“房產轉讓”？如何判斷費思量
三、土地投資入股，其中的土增稅你必須關注這些
四、以房地產對外投資需要繳納土地增值稅嗎
現行文件財稅〔2018〕57號的規定，享受改制重組時暫不征收土地增值稅優惠對于改制重組后企業的投資主體有如下要求：整體改制需滿足不改變原企業投資主體；企業合并需滿足原企業投資主體存續；企業分立需滿足原企業投資主體相同。不改變原企業投資主體、投資主體相同，是指企業改制重組前后出資人不發生變動，出資人的出資比例可以發生變動；投資主體存續，是指原企業出資人必須存在于改制重組后的企業，出資人的出資比例可以發生變動。
五、轉讓無產權車位*使用權 是否應征土地增值稅
六、房地產企業“誠意金”應預繳土地增值稅
七、未實際支付費用不得在土地增值稅清算中扣除
八、地下室及人防工程成本在土地增值稅扣除時應區別對待
九、“熟地”轉讓繳納土地增值稅時土地成本不得加計扣除
十、招拍土地后政府給予的土地返還款如何繳稅
我公司取得的政府返還款2.5億如何進行稅會處理?這筆返還款2.5億元在計算土地增值稅時是否應該沖減土地成本?
十一、房地產開發企業土地增值稅的稅務籌劃及案例
無產權地下車庫如果作為公共配套設施處理，在銷售合同、規劃許可證附件列明，且符合公共配套設施相關條件，并辦理了移交手續的，才能在土地增值稅清算審核時予以扣除。此外，分期開發的土地成本，或土地成本在同一期住宅與商業之間分攤，選用占地面積法還是建筑面積法，對計算結果會產生一定的影響，企業需根據立項和規劃等相關資料，合理確認其分攤方法。
十二、房地產公司用自建房屋安置回遷戶如何進行會計處理
不管是單獨建造安置房，還是用開發的商品房來作為安置房，對于房地產企業來說，由于土地屬于房地產企業，立項和報建手續都以房地產企業名義辦理，因此房地產企業用本項目開發產品安置拆遷戶，安置房要視同銷售繳納增值稅、土地增值稅、企業所得稅。
十三、房地產項目股權收購，如何設計公司治理結構
根據以往項目經驗，基于投資公司收購房地產項目的主要目的的不同，項目公司被收購后的治理結構可分為四種：“操盤”、“并表”、“操盤+并表”、“不操盤+不并表”，投資公司基于上述目的之不同可做出如下區分設計．．．．．．
十四、房企土地價款差額征稅，3種觀點及財稅處理方式分析
十五、房企土增清算造成多繳納所得稅，該如何解決
房地產開發企業經常會面臨一個頭疼問題：土地增值稅清算后都會形成補稅的結果，這樣就會影響當年度會計利潤，造成土增清算年度出現虧損，不需要交納所得稅。但是實務中，由于房地產開發企業特殊的所得稅預繳政策，即在開發階段就需要按照預計毛利率預繳所得稅，這樣就造成各年度所得稅稅負不均衡，出現某個開發項目多繳納所得稅的情形，這個問題該如何解決呢?
十六、聯體住宅土地增值稅計算方法的稅企爭議
某房地產開發公司開發商品住宅樓一幢，底層為商鋪，面積1000平方米，商鋪以上為普通標準住宅，面積為5000平方米，合計6000平方米。該住宅樓項目土地成本為120萬元，房屋開發成本600萬元，其他費用按比例扣除。該項目商鋪收入為500萬元，普通標準住宅收入為500萬元，合計1000萬元，稅金及附加55萬元。假設以上收入和成本都是不含增值稅，請問應如何計算繳納商鋪住宅聯體樓的土地增值稅？
十七、對股權轉讓征收土地增值稅文件匯總
拋開理論探討，從實務角度看，這幾個文件作為土增稅的反避稅的文件，稅務機關一旦啟用，肯定是企業的交易行為有明顯避稅嫌疑。比如文件中提到的情形，一次性轉讓100 ％的股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物；股權轉讓金額等同于房地產的評估值。
施工方應將建筑服務發票開具給委托方，而不能開具給代建方，這一點需要特別注意。實務中很多委托代建業務在操作中將建筑服務發票開具給代建方，最終給企業帶來了不必要的涉稅風險。
十八、房地產開發企業“委托代建”業務的涉稅處理要點
如果代建方以自己名義進行項目立項，在取得土地使用權和報批報建手續后，由施工企業建設不動產的行為，就不再是真正意義上的代建，而是屬于代建方自行開發房地產項目，在項目完工移交委托方時，應按“銷售不動產”繳納增值稅、土地增值稅和企業所得稅。
十九、紅線外成本能否在土地增值稅前扣除（多省口徑匯總）
“紅線外支出”，是指在房地產開發企業項目建設用地邊界外，即國家有關部門審批的項目規劃外承建設施發生支出。
二十、土增稅籌劃“實用思路”
分離法是通過合同拆分以分解不動產銷售收入，具體操作時通過與購房客戶簽訂不動產（毛坯房）銷售合同與房屋裝修合同，分解為毛坯房銷售收入與房屋裝修收入兩部分。這樣可以只根據不動產（毛坯房）銷售合同的交易價格確認土地增值稅清算收入，與此同時高溢價部分可以在房屋裝修合同中體現，反向壓減了土地增值稅清算收入的溢價空間，從而達到土地增值稅增值率降低的效果。
二十一、房地產企業：土地成本可據實全額扣除嗎
從土地增值稅扣除項目角度看，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第六條明確，取得土地使用權所支付的金額，為計算增值額可扣除的項目。換句話說，判定土地成本可否據實全額扣除的關鍵，在于判定土地成本是否屬于取得土地使用權所支付的金額。
二十二、企業所得稅預繳申報表大幅簡化
繼2019版預繳申報表將主表第4行“特定業務計算的應納稅所得額”填報說明修改為房地產開發企業在未完工產品預售收入結轉完工產品收入后，可以按照實際利潤在預繳時對預計毛利額進行納稅調整，為房地產開發企業大幅減負后，2021版預繳申報表再度為房地產開發企業減負。
二十三、土地增值稅法(fa)征(zheng)求意見(jian)稿發布(bu)，看幾點變化

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