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房地產企業項目運營

【課程背景】
   大浪淘沙，數度調控，房地產市場跌宕起伏，以價換量，競爭加劇，房地產市場微利時代提前來臨，如今進軍房地產開發與經營，如何把控項目運營與經營風險，稅收問題不可忽視。
   感(gan)受房(fang)地產市場脈搏，合理把控(kong)稅(shui)收(shou)風險，規避(bi)稅(shui)收(shou)損(sun)失，提前謀劃布局乃項(xiang)(xiang)目運營之道，本(ben)次課程旨在通過會計(ji)基(ji)礎(chu)管(guan)(guan)理、稅(shui)收(shou)基(ji)本(ben)常識、項(xiang)(xiang)目管(guan)(guan)控(kong)要點引(yin)導房(fang)地產企(qi)業項(xiang)(xiang)目管(guan)(guan)理團隊如(ru)何(he)從稅(shui)收(shou)角度看(kan)項(xiang)(xiang)目管(guan)(guan)理和(he)運營，如(ru)何(he)從項(xiang)(xiang)目管(guan)(guan)控(kong)方面看(kan)對于(yu)稅(shui)收(shou)的(de)影響，追求兩者協同前進，避(bi)免(mian)顧此失彼，以保(bao)障企(qi)業良性、穩健(jian)發展。

【課程大綱】
第一部分  認識房地產
1、房地產取得土地性質與開發產品關系
2、房地產開發階段劃分
3、房地產開發涉及的稅種有哪些？
4、房地產開發階段與稅收關系
5、房地產開發涉及的證照與稅收關系
6、房(fang)地產開發組(zu)織設(she)置

第二部分  拿地及持有稅金問題
1、取得土地后何時繳納城鎮土地使用稅
2、持有土地期間如何繳納城鎮土地使用稅
3、取得土地后何時繳納契稅
4、土地契稅計稅依據如何確認
5、城市基礎設施配套費是否都要計征契稅？
6、劃撥土地轉讓如何簽訂合同？
7、土地與增值稅關系處理
8、土地與土地增值稅關系處理
9、土地取得有無附加“配建”條件
10、土地取得有無政府返還資金
11、土地有無紅線外附加支出
12、設立項目公司拿地
13、拿地后設立項目公司
14、公司注冊地與土地所屬地不在一個城市風險如何化解
15、項目公司、子公司、分公司區別
16、土地投資稅收問題
17、土地(di)置(zhi)換中稅收爭議有哪(na)些

第三部分  前期規劃及稅金問題
1、運營主體與兵團稅收、地方稅收之間關系
2、開發項目凈收益水平、綜合稅負取決于項目前期規劃、設計階段
3、土地面積、容積率、總建筑面積、可售建筑面積、不可售面積相互邏輯關系
4、會計核算科目如何設計
5、合約規劃如何設計
6、合約規劃與會計科目相互邏輯關系
7、如何做好投資測算
8、棚戶區改造稅收認識
9、保(bao)障性租賃住房稅收(shou)優惠(hui)

第四部分  開發建設階段與稅收關系
1、合約規劃與目標成本控制
2、工程施工合同簽訂與計稅方式
3、包工包料、包工不包料、清包工合同稅務關系認定
4、房地產工程合同大包、甲供、甲控區別與應用
5、材料供應方式與合同價款換算關系
6、主體合同、基礎合同簽訂方式與增值稅計稅方法
7、工程合同中水電費稅務風險控制
8、工程合同一般計稅與簡易計稅價格區別
9、成本核算路徑
10、會計如何確定成本對象
11、成本對象稅費有幾種核算方法
12、投影面積法應用
13、層高系數法應用
14、公共配套設施放在前期還是后期
15、營銷設施（售樓部、樣板間、展示中心）如何核算
16、工程管理臨時設施如何核算
17、地下人防設施如何核算
18、怎么算產品“完工”
19、如何結轉“完工”成本
20、計稅成本終止日如何確定
21、結轉“完工”成本可否預提
22、預提開發成本應注意哪些問題
23、地下產品(pin)可否分攤(tan)土地成(cheng)本

第五部分  營銷與稅收問題
1、認籌與稅務處理
2、定金與稅務處理
3、首付款、按揭款與稅務處理
4、商品房買賣合同如何約定面積確權差異
5、商品房買賣合同如何約定車位等使用方式
6、商品名銷售政策有哪些
7、買房送車、送裝修、送契稅、送首付、代墊首付等如何處理
8、買房收款開收據還是開發票
9、開收據與開發票有何區別
10、收取業主契稅、維修基金、辦證費、分戶圖費、壁掛爐費、抵押權證費等如何處理
11、增值稅視同銷售
12、增值稅留抵退稅房地產企業也可享受
13、增值稅留抵退稅享受與否對于實際稅負有無影響
14、預繳增值稅不繳可行
15、增值稅銷項稅抵減如何應用
16、預售開發產品預繳增值稅何時抵減
17、增值稅稅負率預計小于3%，預繳增值稅可否不繳？
18、安置房價(jia)格偏(pian)低，是否視同銷售？

第六部分  企業所得稅匯算清繳問題
1、預收款企業所得稅如何預繳
2、預收款企業所得稅如何匯算清繳
3、預收款何時確認收入
4、預繳增值稅與預繳企業所得稅信息比對
5、增值稅與企業所得稅年報信息比對
6、預繳增值稅與預征土地增值稅信息比對
7、下列問題如何處理
－交付開發票結轉收入
－交付不開發票結轉收入
－交付開發票不結轉收入
－交付不開發票不結轉收入
－不交付不開發票不結轉收入
－不交付開發票結轉收入
－不交付開發票不結轉收入
－不交付不開發票結轉收入
－稅金及附加何時結轉
8、產品完工年度如何所得稅匯算清(qing)繳

第七部分  土地增值稅清算問題
1、清算單位確定為土地增值稅清算稅收籌劃第一步
2、土地增值稅定價模型
3、土地增值稅預征率及預征稅款
4、土地增值稅工程造價扣除標準與成本核算
5、精裝修房銷售與土地增值稅
6、土地成本扣除稅務爭議
7、開發成本分攤方法（直接成本與共同成本）
8、開發成本扣除稅務爭議
9、車位與清算
10、儲藏間與清算
11、附贈與清算
12、清算收入確定
13、清算稅金及附加扣除
14、計算扣除與據實扣除
15、拆遷安置與土地增值稅
16、村企合作與土地增值稅
17、配建房轉移與土地增值稅
18、尾房銷售與土地增值稅
19、舊房買賣與土地增(zeng)值稅(shui)

第八部分  房地產相關稅收問題
1、小規模納稅人起征點提高對房地產有無利好
2、企業與小規模納稅人簽訂合同，稅率定多少？
3、房地產利用小微企業所得稅優惠與籌劃路徑
4、印(yin)花稅法(fa)出臺(tai)后對合同(tong)簽訂的影響

房地產企業項目運營