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土地增值稅清算實務

【課程背景】
   對于房地產開發項目而言，土地增值稅清算是最后一關。課稅對象是有償轉讓房地產所取得的增值額，其計算、申報和清算涉及到收入及扣除項目金額的確認、增值額與增值率的計算、超率累進稅率的對照和計算等等，所以說它又一個是計算復雜、申報較難的直接稅種。
   土地增值稅按開發周期按項目清算，時間跨度長、計算流程繁瑣，各地清算中疑難問題口徑不統一，進一步加劇了清算的難度。尤其在營改增后，新老項目交替開發，增值稅稅率調整，收入確認與稅金附加扣除的變化，加大了清算的難度。為幫助房地產企業在營改增背景下，做好土地增值稅清算工作，防范稅務風險，加強后營改增時代房地產企業成本核算，開設本課程。
   該稅(shui)(shui)種地(di)(di)(di)區間政策(ce)口徑(jing)差異大，稅(shui)(shui)企爭議(yi)多，清(qing)算(suan)中(zhong)稍(shao)有疏(shu)漏，就會導(dao)致上千萬稅(shui)(shui)款(kuan)損失。企業在清(qing)算(suan)中(zhong)，應如何準確把握(wo)政策(ce)，準備*方案(an)，應對清(qing)算(suan)風(feng)暴(bao)？本講座依據現行土地(di)(di)(di)增值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)法(fa)規，結合重慶市相關規定，通過實例解(jie)析(xi)(xi)，全方位(wei)地(di)(di)(di)解(jie)讀(du)土地(di)(di)(di)增值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)的政策(ce)，分析(xi)(xi)和研究(jiu)土地(di)(di)(di)增值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)的優惠政策(ce)及納稅(shui)(shui)籌(chou)劃技巧(qiao)，指(zhi)導(dao)和交(jiao)流土地(di)(di)(di)增值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)清(qing)算(suan)工作的經驗，以期達到徹底化解(jie)土地(di)(di)(di)增值(zhi)(zhi)稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)務稽查涉稅(shui)(shui)法(fa)律風(feng)險(xian)之目的。

【課程講師】
許(xu)明(ming)信：注冊(ce)會計(ji)師、注冊(ce)稅(shui)(shui)(shui)務師，國內(nei)*稅(shui)(shui)(shui)務籌劃專(zhuan)家(jia)，長期從事房地產企(qi)業納(na)稅(shui)(shui)(shui)籌劃研(yan)究與(yu)實(shi)務操(cao)(cao)作。曾參與(yu)多家(jia)大中(zhong)(zhong)(zhong)型企(qi)業涉(she)稅(shui)(shui)(shui)風(feng)險(xian)診斷和納(na)稅(shui)(shui)(shui)籌劃方案設計(ji)，現兼(jian)任多家(jia)大中(zhong)(zhong)(zhong)房地產企(qi)業的財稅(shui)(shui)(shui)顧問(wen)，擅長將會計(ji)、稅(shui)(shui)(shui)收(shou)、法律知(zhi)識綜合運(yun)用到企(qi)業經(jing)(jing)營管理(li)之中(zhong)(zhong)(zhong)，具有(you)豐(feng)富的涉(she)稅(shui)(shui)(shui)風(feng)險(xian)防范與(yu)納(na)稅(shui)(shui)(shui)籌劃實(shi)戰經(jing)(jing)驗。授課(ke)注重(zhong)實(shi)務操(cao)(cao)作，講課(ke)中(zhong)(zhong)(zhong)能準確地將稅(shui)(shui)(shui)收(shou)法規(gui)與(yu)企(qi)業會計(ji)處理(li)有(you)機結合起來(lai)，所講操(cao)(cao)作方法能直(zhi)接運(yun)用于(yu)企(qi)業涉(she)稅(shui)(shui)(shui)處理(li)，通俗(su)易懂且操(cao)(cao)作性強。并當場解(jie)答企(qi)業棘手財稅(shui)(shui)(shui)問(wen)題，被(bei)業內(nei)人士譽為“中(zhong)(zhong)(zhong)國稅(shui)(shui)(shui)法活字典(dian)”和“國內(nei)納(na)稅(shui)(shui)(shui)答疑(yi)第(di)一(yi)人”。

【課程收益】
1、掌握土增稅清算流程和計算方法；
2、掌握土地增值稅籌劃方法；
3、掌握開發成本歸集與分攤技巧；
4、掌握重慶市特殊政策在清算中的運用；
5、掌握營改增后土增清算的主要變化；
6、掌握清算中稅企(qi)爭(zheng)議化(hua)解方法。

【課程對象】
各(ge)房產開(kai)發企業(ye)主管財稅的總經(jing)理(li)、財稅總監、財務經(jing)理(li)、財會(hui)(hui)人員，注(zhu)冊會(hui)(hui)計師、注(zhu)冊稅務師和企業(ye)納稅經(jing)辦人員。

【課程大綱】
開篇：金稅四期嚴監管之下房地產企業稅收風險
1、金稅四期信息核查與資金流管控
2、票表稅比對
3、合同控稅與虛開發票風險防范
4、減稅降費政策對房地產企業的影響
一、清算流程
1、征稅對象
2、清算收入與扣除項目
3、增值額、增值率、適用稅率的確定
4、預征稅款與清算抵減
5、爭議(yi)：未按規定預交稅(shui)款是否按偷稅(shui)處理

二、清算單位的確定
1、清算分期的依據
2、規劃立項應注意的事項
3、清算類別
4、重(zhong)慶普通住宅口(kou)徑(jing)

三、土地增值稅納稅籌劃要點
1、規劃立項分期
2、前期工程支出
3、稅負測算
4、清算收入與扣除項目
5、開發成本與期間費用歸集
6、直接成本、間接成本與共同成本歸集
7、車位是否規劃為有產權
8、車位銷售方式選擇（銷售、附贈、租賃）
9、成本分攤方法
10、裝修方案選擇
11、核定征收的運用
12、影(ying)響土地增值稅稅負的關鍵點(dian)

四、清算收入的確定
1、營改增前清算收入
2、簡易計稅項目清算收入
3、一般計稅項目清算收入
4、代收款項與價外費用（違約金、更名費等）
5、視同銷售收入
6、面積差異補退房款處理
7、售價偏低且無正當理由
⑴ 何為售價偏低
⑵ 哪些(xie)可作為正當理由

五、稅金及附加的確定
1、營業稅、增值稅
2、城建稅、教育費附加（含地方附加）
3、印花稅、土地使用稅可否扣除
4、簡易計稅項目稅金的扣除
5、一般計(ji)稅項目(mu)稅金的扣除

六、土地成本扣除訓練
1、土地成本扣除合法憑證
⑴ 招拍掛方式征地票據
⑵ 拆遷補償方式征地憑證
⑶ 股權收購方式征地土地成本的扣除
⑷ 接受重組投資方式取得土地成本扣除
⑸ 紅線外支出可否扣除
⑹ 土地款返還如何處理
⑺ 拍地傭金可否扣除
⑻ 土地閑置費不得扣除
⑼ 延期支付地價款的利息
2、土地成本的分攤方法
⑴ 占地面積法
⑵ 建筑面積法
3、一般(ban)計(ji)稅項目(mu)土地價款(kuan)抵減銷(xiao)售額差額計(ji)稅與收入確認(ren)

七、前期工程+基礎設施+公共配套分攤
1、入賬合法憑證
⑴ 政府規費票據
⑵ 土方工程、場地平整支出
2、成本分攤方法
3、土地征用的拆遷補償款
4、公共配套如何界定屬于全體業主
5、如(ru)何證實(shi)無償移交

八、建安成本的分攤
1、票據備注欄特殊要求
2、建筑面積法分攤
3、直接成本單獨歸集
4、層高系數分攤
5、售價系數分攤
6、裝修成本是否包括家具電器
7、質保金可否扣除
8、混合銷售應如何開票
9、甲供與大包發票開具
10、如何杜絕虛開、代開發票(piao)

九、開發間接費的分攤
1、開發間接費的歸集范圍
2、建筑面積法
3、預算造價法
4、開發間接費與(yu)期間費的差(cha)異

十、加計扣除與開發費用
1、金融機構利息據實扣除的條件
2、民間借貸及未發生借款開發費的扣除
3、實際發生與計算扣除
4、統借統還利息可否按金融機構利息扣除
5、開發(fa)費用企業(ye)所得稅與土地增值稅口(kou)徑差異

十一、成本扣除原則與要求
1、實際發生與支付款項
2、實際發生與取得票據
3、實際發生并取得發票但未付款的成本
4、稅前扣除原則
5、預提成本可否扣除
6、營銷設施可否扣除(chu)

十二、增值額與增值率的計算
1、收入與成本同增，增值額和增值率變化
2、裝修房與毛坯房
3、核定征收的運用
4、免稅臨界點的運用
5、調整增值率的方法
6、尾(wei)盤銷(xiao)售與土增申報

十三、連體樓清算與成本分攤
1、不同類別開發產品成本分攤技巧
2、日常核算中的成本歸集技巧
3、共同成本核算技巧
4、連(lian)體(ti)樓籌劃思路

十四、車位與儲藏室的清算處理
1、銷售方式影響清算
2、產權車位
3、人防車位
4、無產權非人防車位
5、地上車位
6、機械車位
7、產權歸屬
8、合同如何簽訂
9、無產權車位是否征房產稅
10、增值(zhi)稅(shui)(shui)與企業(ye)所得稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)務處理

十五、特殊銷售方式
1、超基價分成
2、售后回租與還本銷售
3、競配建移交
4、買斷價格
5、合作(zuo)開發分得產(chan)品如何清算(suan)

十六、拆遷還建業務訓練
1、增值稅計稅依據
2、會計核算方法
3、企業所得稅與土地增值稅處理
4、被拆遷人(ren)契稅(shui)

十七、股權與重組業務
1、轉讓100%股權是否征土地增值稅
2、合并分立對房產企業是否有效
3、開發產品投資視同銷售處理
4、自然人與法人轉讓股權涉稅處理
5、增減資導致股權比例變動
6、股(gu)息紅利稅收待遇差異

十八、土地增值稅與企業所得稅主要口徑差異
1、土地拍賣傭金與閑置費
2、紅線外支出
3、出讓金返還
4、土地款抵減銷項稅
5、預提成本與加計扣除
6、資本化利息與營銷設施
7、開發費
8、征管方式

土地增值稅清算實務