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項目全過程開發培訓

【課程大綱】
第一章、TOD模式初探
一、TOD發展背景基于城市集約化、緊湊化的發展現狀
二、TOD發展契機技術發展、城市軌交發展、高鐵4.0的發展
三、TOD概念
1、概念的提出
2、TOD=公交站點+核心商業區+辦公區+開敞空間+居住區+次級區域
四、TOD的類型分析（TOD的研究重點是什么）
1、軌道新區【案例分享】南京地鐵5號線大校場站
2、高鐵新城【案例分享】徐州高鐵新城
五、為什么要研究TOD（即TOD模式的重要作用）
1、從各個維度看TOD的重要作用
從用戶角度，出行方便，工作方便
從企業角度，招聘方便
從政府角度，促進城市發展，提升業績
2、我們選擇物業的基本點
位置、配套、環境、交通等
六、TOD有哪些可借鑒模式
1、日本模式：“軌道”+“商業”模式
2、香港模式：“軌道”+“物業”模式
3、新(xin)加坡(po)模式(shi)：“捷(jie)運”+“新(xin)市鎮”模式(shi)

第二章、我國TOD發展的痛點及需要關注的問題分析
一、TOD發展的基本特征
1、“三多兩高”（多交通、多主體、多客群、高價值、高強度）
二、TOD痛點分析
1、多交通帶來的問題
（1）交通樞紐內部空間冗雜，物業開發強度與價值不匹配；
（2）交通樞紐與其他各個交通方式之間換乘距離較遠，客流容易引起對沖；
（3）交通樞紐與城市既有環境、物業開發等產生嚴重割裂
2、多主體帶來的問題
（1）城市負空間碎片化、簡單化管理，出現較多的“兩不管”地帶，缺乏有效的統籌管理主體；
（2）城市各地塊之間各自為政，交通組織平面化，地下交通相互隔絕
3、高強度帶來的問題
（3）大城市病：比如高強度開發帶來的交通擁堵、貨運垃圾、空氣質量差、能源消耗大等問題
三、TOD需要關注的問題
1、建立協調機制，促成軌道交通與城市規劃更有機的結合
2、特別關注多種交通方式的系統性整合
3、把握開發強度、注重業態策劃
4、地上、地下的統籌設計、運營、管理

第三章、TOD項目設計、開發與運營全過程精細化管理策略
一、TOD項目開發全流程體系設計（類比房產開發全流程）
1、頂層設計，總體規劃：進行片區的整體規劃，交通站點的規劃設計
2、明確主體，明確權責：明確投資主體，以及投資主體與政府之間的權責
【案例分享】南京地鐵1號線曉莊站
3、開發計劃，及時反饋：明確TOD項目的規模，進行策劃、規劃與設計
【案例分享】深圳大運城市綜合交通樞紐工程
【案例分享】宿州綠地高鐵新城項目之商業專項
【案例分享】珠海市有軌電車上沖TOD小鎮
【案例分享】綠地上海青浦站綠地中心
4、開發建設，結果導向：項目的開發建設、招商運營運營
【案例分享】深圳萬科大九州地鐵上蓋項目
5、利潤分配，成就共享：軌道交通建設的利潤，與政府共享
【案例分享】東莞軌道交通TOD范圍內城市更新項目開發工作方案（試行）
6、反哺交通，合作共贏：軌道交通公司將所得利潤用于運營和維護交通建設
【案例分享】成都軌道交通地產集團2018年度第三批次TOD一體化設計6標段合同（升仙湖站）
二、針對TOD項目開發過程的特殊性，提出TOD開發新模式（立體產權、一體化運營）
1、發展模式：立體產權、一體化運營
2、發展愿景：多方共贏、高效便捷、綠色生態、智慧安全、高質運維
【案例分享】綠地亳州城市空間站
三、TOD項目開發新模式的三大策略
1、設計策略：地上地下一體化策略、地下空間的聯接、交通一體化策略
【案例分享】深圳市綠地明光城項目
2、運營策略：立體產權，一體化運營策略
【案例分享】徐州地鐵-徐州站上蓋物業項目
【案例分享】綠地亳州高鐵新城
3、開發策略：產品優化策略、TOD核心區域開發總包模式
【案例分享】宿州綠地高鐵新城項目
四、TOD項目8大贏利點深度分析
1、土地溢價：政府將需要開發的土地以較低的價格賣給地產商或軌道公司，當軌道交通建成之后，該地塊由生地變成了熟地，那些未開發建設的土地自然升值
2、物業開發：TOD項目的開發，如地產開發、商業開發等，因此實現物業開發的收入
3、物業管理：TOD項目中的商業出租、運營增值等的收益
4、融資利潤差：對央企特別有效
5、商業管理：TOD項目中的商業出租、運營增值等的收益
6、品牌輸出：TOD項目的成功經驗，吸引政府、軌道公司、開發商借鑒學習
7、顧問咨詢：當房產企業成功運營TOD項目后，其成功經驗可以延伸出顧問咨詢服務，主要由運營團隊來完成
8、票務收入：地鐵、公交等的票務收入
【案例分享】香港港鐵公司2019年報
五、課程總結回顧及現場答(da)疑

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