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中國企業培訓講師
房地產開發企業內部審計問題及應對措施
 
講師:胡冬(dong)梅 瀏覽次數(shu):2570

課程描述INTRODUCTION

· 財務總監· 財務主管· 高層管理者· 中層領導

培訓講師:胡冬梅    課程價格:¥元/人    培訓天數:1天   

日程安排SCHEDULE



課程(cheng)大(da)綱Syllabus

房地產企(qi)業內部審計問題

【課程背景】
近年來隨著市(shi)(shi)場經濟的(de)建立(li)與發(fa)(fa)展,市(shi)(shi)場競爭越來越激烈,房(fang)(fang)地(di)產開發(fa)(fa)企業(ye)要(yao)想在(zai)如此激烈的(de)市(shi)(shi)場競爭中得到(dao)生存與發(fa)(fa)展,首先應(ying)該對(dui)內部審計進(jin)行(xing)完善。但是(shi)現在(zai)房(fang)(fang)地(di)產開發(fa)(fa)企業(ye)內部審計工作中出(chu)現了一些(xie)問(wen)題(ti)(ti),怎(zen)樣對(dui)這些(xie)問(wen)題(ti)(ti)進(jin)行(xing)解(jie)決成為現在(zai)房(fang)(fang)地(di)產開發(fa)(fa)企業(ye)亟需解(jie)決的(de)問(wen)題(ti)(ti)。本課程對(dui)房(fang)(fang)開企業(ye)內部審計中存在(zai)的(de)問(wen)題(ti)(ti)進(jin)行(xing)探討,并(bing)提(ti)出(chu)一些(xie)解(jie)決的(de)措(cuo)施與對(dui)策。

【課程大綱】
一、房地產開發企業內部審計中存在的高頻問題
1、經營管理層中權利交疊、職責不明
2、未認識到內部審計的重要性
3、內部審計缺乏一定的獨立性
4、內控制度存在設計缺陷
5、內部控制執行混亂及舞弊
6、審計手段滯后于會計核算
7、審計人員專業結構不合理
8、審計整改(gai)問題屢審屢犯

二、內部控制設計缺陷
(一)拿地階段
1、是否制定了完善的拿地環節的制度
2、做出拿地決策的標準及審批流程
3、拿地的方式及與各方簽訂的合作協議的附加承諾
(二)采購環節
1、采購方式的劃分及供應商入選條件
2、不合規的發標、招標、存在“地域保護”
3、招標公告中是否帶有明顯指向性
(三)、成本管理
1、制定成本預算,對超預算的項目重點分析原因及必要性不足
2、進度款支付及結算與合同約定付款進度及比例不符
3、獲取簽證清單,分析歷次簽證發生的合理性;
4、核對簽證審批時間與實際工程合同簽訂時間——先斬后奏
(四)工程管理
1、進度管理:
1)工程計劃臺賬等工程進度報告及見證性資料不全
2)工程現場管理與成本控制不相容崗位的分離
3)制度執行過程中缺少督促機制
4)對違規行為缺少有效的懲罰措施
2、工程質量管理:
1) 詢問是否制定了材料封樣、進場材料檢驗制度
2)從進場材料確認單上抽樣檢查是否經過三方檢驗確認,
3)在現場查看是否材料管理比較混亂,無法使用或者閑置的情況
4)是否制定現場質量巡檢制度。
(五)銷售管理
1、房地產開發產品的特性造成短期牟利行為
2、房地產的建造價格具有隱蔽性的特點
3、信息溝通不對(dui)等(deng),增加跨區域經營管理的難度

三、房地產企業稅收漏洞警示及實務梳理
1、以明顯偏低價格銷售商鋪少計銷售收入
2、住宅銷售收入未申報納稅
3、支付地價費用無合法憑證
4、多計開發成本
5、建安成本畸高
6、公共配套設施支出無成本對象
7、增加注冊資本未繳印花稅
8、現金捐贈超標準稅前扣除
9、項目列支愈期借款(kuan)利息

四、審計問題應對措施
1、制定審計制度及工作規范
1)“定期審計制度”
2)“審計聯絡員制度”
3)“審計巡查制度”
4)“審計報告制度”
5)“委托審計制度”
6)“工程預決算審計制度”
7)“審計復審制度”
2、明確審計的主要職權
1)檢查會計報表、會計賬簿、會計憑證、等文件資料;
2)檢查內部管理制度、規定和程序
3)審閱經濟合同或協議;
4)檢查房地產項目資料;
5)檢查資金及其他財產,主要包括各種存貨、固定資產和貨幣資金等;
6)對審計中的有關事項進行調查并索取證明材料;
7)對嚴重違反國家法律人員的追責及建議;
8)對投資決策、企業經營及可能存在的風險進行分析和評估;
9)提出改進管理、提高效益的建議,檢查審計結論的落實情況。
3、關注重視審計預警
1)預警報告的時間
①定期報告
②不定期的報告
2)預警報告的內容:
①公司的經營陷入困境,或顯示出較大的風險;
②公司的財務狀況惡化,或顯示出較大的風險;
③ 公司的管(guan)理失控,或顯示出(chu)較大的風(feng)險。

房(fang)地產企業內部審計(ji)問題


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胡冬梅
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