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物業公司成本管控

【課程背景】
一個物業(ye)(ye)公司(si)(si)要(yao)持續地發(fa)展(zhan)下去，在(zai)落實收入(ru)的同時，必(bi)須要(yao)控(kong)制支出(chu)，合(he)理(li)運用(yong)管理(li)費開(kai)支，控(kong)制各項(xiang)費用(yong)成(cheng)本，真正做到“量入(ru)為出(chu)、收支平衡(heng)”。 為確保(bao)物業(ye)(ye)公司(si)(si)對物業(ye)(ye)的正常維修(xiu)保(bao)養，給業(ye)(ye)主（租戶(hu)）提供良(liang)好的服務(wu)，物業(ye)(ye)公司(si)(si)需在(zai)物業(ye)(ye)管理(li)中，合(he)理(li)配置人員、物料及(ji)(ji)相關設施設備(bei)，因(yin)此在(zai)人力成(cheng)本及(ji)(ji)人效管理(li)、物料消耗(hao)成(cheng)本管控(kong)及(ji)(ji)設備(bei)維護(hu)及(ji)(ji)更新成(cheng)本管控(kong)方(fang)面(mian)需要(yao)更加精細(xi)化(hua)，加強(qiang)成(cheng)本項(xiang)目(mu)的性價比量化(hua)測(ce)算，除了表現在(zai)數量和質量上外，還有設備(bei)的投資(zi)效果、停工損失(shi)、維修(xiu)費用(yong)、能源和材料消耗(hao)等方(fang)面(mian)。

【課程大綱】
一、物業成本的構成
1、人力成本
2、物資成本
3、能耗成本
4、成本臨界控制

二、物業管理的業務模式
（一）自營方式
1、物業管理各崗位人員配置
1）公共事務人員勞動定額 
2）保安人員勞動定額
3）機電維修人員勞動定額
4）清潔人員勞動定額
5）園林綠化部人員勞動定額
（二）出包方式
1、專項業務單一外包
2、組合外包

三、物業成本核算要求
1、成本核算方法成本核算應遵循收入成本配比原則
2、成本子目分類
1）物業管理類成本
2）物業經營類成本
3）物業大修類成本
4）非生產經營類成本
3、主營業務成本及期間費用核算
1）主營業務成本
①“物業管理成本”
②“物業經營成本”
③“物業大修成本”
2）其他業務支出
3）期間費用
4、成本精益控制方法下的核算要求
1）物業管(guan)理(li)成(cheng)本預算(suan) 

四、物業成本的管控措施
1、人力資源管理
1）提高員工工作效率
2）專業、規范的操作流程培訓
3）合理、科學定員分配，落實定編定崗
①分工不分家團隊合作
②實行一人多崗，一專多能、一人多用
4）技防代替人防更給力，用高科技手段、或者機械運作代替人工服務。
5）增加物業管理的科技含量，增設智能化管理設施，減員增效。
6）人性化督導，調動員工積極主動性，發揮人的潛力。
7）減少人員流動率
2、物資采購管理
1）物資采購性價比控制、合理詢價
2）合理確定*采購數量、價格、地點、減少無形浪費。
3）降低購買價格，建立供應鏈資源網絡，建立戰略伙伴關系。
4）保證進貨品質，使用后評價制度
5）嚴格采購驗收、定期盤點制度
6）區域選定供應商評分、篩選及選定
7）招標競價，通過競標、競價，降低采購成本
3、物品使用控制
1）一次性物品的標準用量控制
2）物料消耗的月底分析制度
3）建立依舊換新制度，一對一進行交換。
4）建立回收再利用制度，報廢物資合理整合，重復利用
5）實現零庫存或少庫存，減少資金占用，回避物資積壓風險
4、設施設備的維修和保養
1）物業公司設備清查制度
2）設備定期維護維修專人負責制度
3）加強日常的保養和定期檢修報批制度
①日常設備專屬使用人員維護評比
②做到小壞小修，隨壞隨修
③外部維修報批登記及配件驗舊換新制度
5、能源管理（減少不必要能源浪費）
1）防止公共設施設備的露、冒、滴、漏等情況
2）采用高效能泵體和先進變頻設備節約能耗
3）培訓員工節約意識，杜絕浪費現象，建立企業職工節約意識。
4）提高電能計量正確性和電費核算的準確性。
6、物業人員考核制度
1）七勤考核
①眼勤②耳勤③鼻勤④腿勤⑤嘴勤⑥腦勤⑦筆勤
2）物業工作月報

五、成本控制中禁忌的矯枉過正事項
1、控制成本影響服務質量。
2、減少物品投放量。
3、只追求價格，降低產品質。
4、減少服務項目，降低服務品質。 
5、控制成本，勿把設備設施提前報廢，不能達到預期使用壽命。④⑤⑥⑦
1）制定設備維修和保養計劃；
2）項目與工程部良好配合使計劃得以落實；
3）杜絕提前報損，造成更大浪費；
4）避免設(she)備老化、低值易耗品(pin)陳舊。

物業公司成本管控