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涉稅稽查公開課

【課程背景】 
“穩預期、防風險、促轉型”是2023年房地產市場平穩健康發展的關鍵，落實“金融十六條”措施,“因城施策”實施差別化信貸政策,推動房地產業向新發展模式平穩過渡。房地產市場做為其他產業的借力與行政行為的導向的平臺有新起色。但減稅降費政策的持續，稅務機關收入壓力未減，房地產企業涉稅風險依舊。
年初，國家稅務總局財行司要求各級稅務機關調查梳理轄區的開發項目，制定土地增值稅清算方案并逐級上報清算項目及進度。但是，較多的稅會差異以及稅種政策交叉背離并且屬地規定混亂、舊城（村、小區）改業務模式多樣，造成企業財務人員對執業的涉稅業務理解出現困頓。
本次授(shou)課以(yi)學員所在省的(de)財(cai)產(chan)行為稅（土地(di)增值稅為主）相(xiang)關政(zheng)(zheng)策(ce)為主線，從(cong)開發流程的(de)節點對稅風(feng)險(xian)和政(zheng)(zheng)策(ce)運(yun)用進行真實案(an)例場景展(zhan)示(shi)，剖析企業稅收風(feng)險(xian)畫像、掌握(wo)解決問題及思路方法(fa)。結合專家多年在全國(guo)各地(di)帶領稅務團隊進行土地(di)增值稅清算審核的(de)實例進行講(jiang)解，讓學員切實有獲得(de)感，提高站(zhan)位，鑄造強勢文化思維。

【課程講師】 
郭老師：總(zong)局骨(gu)干(gan)人才(cai)、客座(zuo)教(jiao)授、在稅(shui)(shui)收(shou)大數據、稅(shui)(shui)務(wu)稽查、風險管理、納稅(shui)(shui)評估等崗位(wei)工作近三(san)十年，參與過房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)的項目(mu)開發(fa)，從事房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)收(shou)專項管理二(er)十多(duo)年，受邀近三(san)十個省市(shi)講授土地(di)(di)增值(zhi)稅(shui)(shui)清(qing)算(suan)審(shen)核(he)技(ji)巧，參與各省稅(shui)(shui)務(wu)系(xi)統的二(er)百多(duo)個項目(mu)土地(di)(di)增值(zhi)稅(shui)(shui)清(qing)算(suan)審(shen)核(he)。對(dui)(dui)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)涉稅(shui)(shui)風險有(you)獨特(te)的應對(dui)(dui)技(ji)巧和深(shen)厚的知識儲備，對(dui)(dui)稅(shui)(shui)企溝(gou)通的方式方法有(you)深(shen)入探(tan)究。本(ben)課程(cheng)有(you)利于房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企業(ye)財務(wu)人員更(geng)新理念、提(ti)升站位(wei)、拓展視野，提(ti)高駕馭房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)財稅(shui)(shui)的執業(ye)技(ji)能。

【課程收益】 
1．根據總局對房企稽查工作重點和行業檢查要點，剖析行業稽查查前分析的技巧和數理
邏輯，針對企業數據進行實戰演練，降低納稅風險，提升稅會業務融合能力。
2．以江蘇省稅務局土地增值稅相關規定基礎，以《民法典》為依托，對房地產企業土地
增值稅納稅主體、范圍等義務的確認、扣除項目的范圍及認定原則、減免稅的前提條件分析、銷項計算、土地增值稅清算實務及規劃、成本分攤方法實例應用等對企業收益的影響等，從法理角度詮釋稅收政策，讓學員真正做到：明法理～懂法條～會應用！
3．房地產成本核算精要（分稅種）。
4．結合全國人大法工委的規定，講授財政部、稅務總局等稅收政策制定的幾項原則，學
員可以根據掌握的原則自己研學涉稅政策，辨識政策內容和本意，從容應對涉稅爭議。
5．清算后續調整、永續債等融資的全鏈條風險、企業所得稅、土地增值稅扣除項目和會
計核算內容比較分析等。
6．房(fang)地產業(ye)務知(zhi)曉(xiao)、財務合(he)規、法務風險降低、稅(shui)務遵從提升。

【課程對象】 
房(fang)地產企業財務(wu)、稅務(wu)、審計(ji)總監及財務(wu)經(jing)理、財務(wu)涉(she)稅從業人員等。

【課程大綱】 
一、房企土地增值稅基本知識法理辨析
1．以土地增值稅清算的架構為順序，站在財政部和總局角度，辨析土地增值稅
法理與內容。
2．包括：土地增值稅納稅主體、范圍等義務的確認、扣除項目的范圍及認定原
則、減免稅的前提條件分析、清算單位研判、清算時間、清算條件確認、清
算資料、審核時限、扣除項目的內容提煉和記憶技巧（包括扣除項目明細、
分攤方法以及紅線內外、配建開發產品、人防等）配有多(duo)個江蘇的實例練習。

二、2023年稅務總局房地產行業稅務稽查應對策略 
1．案源來源
2．查前分析（近十類非風控數據勾稽自查）
⑴ 納稅申報
⑵ 財務報表
3．調賬方式及路徑
4．查賬思路與方法
5．外部數據的稅務稽查應用
6．違規(gui)扣除的定性和調整技巧

三、江蘇省土地增值稅政策執行口徑
對江蘇省出臺的有關土地增值稅的政策進行梳理和提煉，結合江蘇省的清算
實例，進行實操性講解。
本節講授清算流程的因素邏輯、審核技巧的應用、學習稅收文件“技巧”和
規則。

四、房地產企業全稅種全流程業財稅融合的實用技能
1．關于 “車位、小棚”業務，分有產權和無產權，按獨立銷售和贈送拆解涉稅
處理。
2．合作建房實案解析 — 從司法判例看政策應用的“道理”。
3．扣除項目匯集和計算的技巧、免征土地增值稅的兩種方式和規則“陷阱”，
贈與的涉稅風險
4．大數據時代下的涉稅風險提示及資金流的風險分析……
5．土地等成本項目的分攤方法與稅務機關規定的爭議辨析。成本分攤方法稅務
機關確認？企業是否有選擇權？
6．拆遷安置業務拆遷房屋置換協議的要點風險
7．規劃建設條件意見書（規劃總平面圖）在土地增值稅清算中的應用
8．拆遷安置，會計和稅收的思路如何融合？
9．土地成本票據合規性審查要點  
10．《建設工程施工合同》條款內容在土增清算中的應用與風險提示。
— 這是稅務機關常用的切入點。
11．扣除項目中無法取得發票的救助渠道與應對
12．契稅法實施后，對土地增值稅的影響
13．土地征用收儲中預埋的土增清算隱患
14．房地產項目規劃方案對土地增值稅清算的影響
 房地產開發業務中，與政府相關部門（如規劃、自然資源、住建局等）溝通
的技巧以及對增值稅、企業所得稅和土地增值稅的影響？
15．《商品房買賣合同》中土增清算的“炸雷”
16．竣工驗收 — 究竟是哪個時點？依據是什么？
17．從業務流程、背景條件、因素識別等方面以實例進行講解，包括同城（省）
異地取得土地成立項目公司開發的風險識別
18．房地產土地使用稅納稅義務的終止日分析
19．不動產登記(ji)條例對(dui)土地增值(zhi)稅清算(suan)的(de)影響……

【課程小結】
本課程從房地產業務流程入手，項目前期規劃、政府土地征用、出讓（取得）、立項、規劃許可、施工及驗收、預銷售及產權轉移等環節，剖析開發業務節點涉稅處理，提高納稅遵從與風險規避。
授課將(jiang)在房地產(chan)開發經營業務節點中，結(jie)合涉稅司法判(pan)決案例，進行深度解析。

【課堂實訓】根據時間適當安排
1．不得稅前扣除項目的分攤練習；
2．土地增值稅清算基本訓練；
3．房地產企業成本分攤方法及邏輯順序的實例訓練；
4．清算后再轉讓開發產品的涉稅實例訓練；
5．土地增值稅清算實例訓練。

涉稅稽查公開課