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項目投融資分析課程

課程背景：
2024年全年經濟發展預期中，基建投資依舊發揮經濟增長穩定器的功能。投資占比中一般主要是三大方面，制造業投資、房地產投資、基建投資。從傳統投資驅動邏輯來看，制造業投資緊跟市場，房地產投資兼具市場化屬性與宏觀調控，基建投資傳統驅動力更多來自于政府宏觀調控。2024年是實現“十四五”規劃目標的關鍵之年。各地聚焦強化區域核心功能、以“三大工程”建設、防范化解債務風險等工作目標，提出了一批創新色彩濃厚、區域特征彰顯的基建投資項目。“
《關于規范實施政府和社會資本合作新機制的指導意見》的通知國辦函〔2023〕115號為新一輪PPP模式定下了新規矩。2023年9月底國辦向部分金融機構下發的《關于金融支持融資平臺債務風險化解的指導意見》（下稱“35號文”），同時2024年初國辦印發《重點省份分類加強政府投資項目管理辦法(試行)》強化了12個高風險省份政府投資監管，暫停和緩建了大量工程投資項目。
與此同時央行通過PLS貨幣政策工具下達近萬億資金，支持和保障2024年“三大工程”城市更新、城中村改造、平急兩用設施實施。2024年對于項目投資來講，政府投資和融資平臺兩大業主的任何一個宏觀調控政策都意味著2024年項目的布局和方向調整，甚至要做出重大的戰略方向改變。
本課程(cheng)將從(cong)2024年項目投(tou)融資(zi)資(zi)領(ling)域(yu)的(de)模式選擇、市場(chang)布局、投(tou)資(zi)主主體、企業如(ru)何全過程(cheng)參(can)與其中進行解讀。

課程對象：
建(jian)筑施(shi)工(gong)類央國企及分子公司(si)(si)、金融機構、房地產企業、城投公司(si)(si)

課程方式：
實戰講授+案(an)例分(fen)析(xi)+調研問卷+模式(shi)解析(xi)

課程收益：
掌握建筑工程行業的投資的總體趨勢與熱點
掌握工程施工投資業務機遇（三大工程、兩新一重、新能源項目）
掌握三大工程項目策劃思路、模式、資金申請路徑與落地
掌握地方政府專項債券項目包裝、策劃與實施及施工市場開拓
掌握基礎設施不動產公募RETIs對于項目投融募管退的作用與操作流程
掌握合規性新政PPP模式一些衍生模式創新EPC+F、ABO、EOD模式的案例應用
掌握(wo)隱(yin)性債(zhai)務隱(yin)患防范與創新(xin)模式要點(dian)依據

課程大綱
第一講2024年項目投融資行業的總體趨勢及熱點
一、國內宏觀經濟對2024年行業的壓力
1.宏觀經濟“疤痕效應”比想象的要深要廣
2.房地產周期調整比以往更深更廣
3.地方財政的財政能力超預期下滑
4.建工行業是2024年經濟發展的穩定器與壓艙石
5.“三大工程”是當前建工行業的新發展機遇抓手
6.城鎮化率已達66%存量改造與補短板是未來一定時期內的重要市場開拓領域
7.2024年是十四五規劃完成的關鍵之年
8.市場布局重點圍繞五大城市群與特大超特大城市
9.投建營一體化發展是建工行業的必然選擇
10.政府宏觀調控的基建投資正轉變為企業投資為主導驅動
11.萬億國債、地方債與國開行貸款成為三大工程的重要資金保障
二、有效投資不足-2024年行業的挑戰與隱性債務壓力
1.城鎮化進程減速降低城市建設進程
2.少子化與老齡化減弱城市建設進程
3.防范與化解隱性債務基建投資動力不足
4.新機制下PPP政府和社會資本合作模式減少政府付費與補貼
5.全國東北、西北、西南12省份基建投資與平臺融資暫停
a)國辦發〔2023〕35號”文《關于金融支持融資平臺債務風險化解的指導意見》
b)國辦發【2023】47號文《12重點省份分類加強政府投資項目管理辦法（試行）》
三、2024年項目投資的驅動力與方向
1.都市圈與城市群基礎設施與公共服務配套投資
2.三大工程（保障房、城中村改造、平急兩用）驅動政府和企業投資
3.新能源（風光水）建設投資
4.鄉村振興建設（人居工程、土壤修復、公廁革命、環境整治）
5.房地產增量下滑但依舊維持年均10億平開發體量
6.地下管(guan)網管(guan)廊建設投(tou)資

第二講2024年項目投融資破局與托底
一、投資破局-擴大有效益的投資、消費與投資共振
1.制造業投資-新質生產力與科技創新投資
2.房地產投資-三大工程、保障房、平急兩用、城中村改造
3.基建投資與公共服務投資-政府引導企業主導鼓勵有收益的基建投資
案例解讀：地方財政支出如何維系？
案例解讀：土地財政斷崖下跌出路在何方？
案例解析：環境保護，城市輕軌，公共衛生，醫療與養老服務
4.新的投資的錢從何而來
a)地方財政資金中基金性預算與土地出讓凈收益
b)2024年專項債投向保持10大領域不變，保障性安居工程領域新增城中村改造、保障性住房兩個投向。
c)政策銀行的PSL專項貸款
d)案例：國家開發銀行向福建省福州市雙龍新居保障性住房項目授信2.02億元
e)案例：新疆賽德投資發展有限公司獲得農發展銀行建設600套保障性租賃住房貸款
f)商業銀行貸款與地產租賃開發貸及地產租賃經營貸
g)公積金中心公積金貸款
h)資產證券化與不動產REITs
二、重點政府投資類項目方向
5.基礎鑄石-政府投資的第一大類：傳統基礎設施
6.新苗布道-政府投資的第二大類：新基建投資
7.安居樂業-政府投資的第三大類：保障房公租房城市更新
8.青山綠水-政府投資的第四大類：環境投資
9.民生康寧-政府投資的第五大類：公共衛生體系投資
三、重點市場化投資項目方向
10.濟世育人-市場投資的第一大類：醫療教育
11.暢通無阻-市場投資的第二大類：停車場
12.綠能迎暉-市場投資的第三大類：風光水電
13.暮年金樽-市場投資的第四大類：養老與康養
14.商(shang)旅業(ye)(ye)興(xing)-市場投資的第(di)五(wu)大類(lei)：商(shang)業(ye)(ye)與消(xiao)費

第三講創新投融資模式介紹、項目案例及風險管理
一、項目投資主體分類
1.政府投資模式、企業投資模式關聯及區別解析
a)政府投資-公益性項目
i.PPP屬于政府投資項目
ii.地方政府專項債券投資屬于政府投資項目
b)企業投資-企業投資項目核準和備案管理辦法
2.政府投資實際操作流程
a)政府投資的資金籌措與支出流程
b)政府投資的審批制度
c)政府投資項目謀劃要點與風險管理
d)政府投資條例對于投資企業的利好與風險
3.企業投資項目-經營性項目
a)企業投資項目的資金籌措
b)企業投資項目與政府投資項目的資金往來兩大途徑
i.補貼
ii.采購
二、投資模式合規性幾個重要文件要點
1.《政府投資條例》
2.《地方政府債券發行管理辦法》財庫〔2020〕43號
3.《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》
4.《銀行保險機構進一步做好地方政府隱性債務風險防范化解工作的指導意見》
5.《*辦公廳關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》國辦發〔2022〕19號
三、項目投資融資的邏輯、風險與挑戰
1.項目投資的收益與收益分配
a)投資人-投資模式、投資風險、投資收益、回款周期、投資回報、內部收益率
b)施工方-施工利潤、工程量、施工周期、融資可能性
c)政府方-防隱債、促投資、見效益
2.政府投資面臨的挑戰
d)財政處罰
e)審計追蹤
3.企業投融資面臨的挑戰
a)競爭激烈、放棄投資利潤、舍掉工程利潤
b)項目新技術風險、融資風險、運營風險、材料上漲風險累加
四、創新模式及案例介紹
1.新政下的PPP模式與特許經營模式
a)自負盈虧的模式
b)兩標并一標的文件依據
c)案例解析：BOT模式與特許經營結合
d)違規PPP模式與創新模式之間的轉化
4.特許經營模式與政府購買服務
a)可行性缺口補助與固定回報的異同
b)兩標并一標的文件依據
案例解析：BOT模式與特許經營結合
2.工程+土地捆綁模式創新
a)片區開發自平衡項目
b)ABO模式
c)一二級聯動模式
案例解析：中國金茂梅溪湖
3.工程+資源捆綁模式創新
a)EOD模式
b)資源捆綁性項目
c)案例解析：中電建溫州甌江口靈昆智創城
4.基礎設施不動產公募REITs
a)ABS+公募基金模式
b)擴募機制
c)不動產上市與公司上市的優劣對比
5.工程+政府債捆綁模式創新
a)專項債券申報流程
b)專項債券項目策劃
c)專項債券項目投資實施
d)專項債券項目資金監管
e)專項債券分類別案例解讀
f)地方政府專項債券項目謀劃
g)有收益的公益性項目
h)額度限制
i)利息保障倍數
j)可做資本金
k)2024年十大領域
l)政府投資項目
6.工程+平臺債捆綁模式創新
a)政策性銀行貸款與專項債做資本金
b)融資平臺整合后的企業發債
7.工程+基金認購模式創新
a)F+EPC融資+設計+采購+施工總承包
b)F+EPC+O為融資+EPC+運營
c)I+EPC為以投資為引領的工程總承包模式
d)案例解析：四川路橋建設天峨至北海公路（平塘至天峨廣西段）
五、融資平臺的在項目投資中的作用
1.融資平臺公司投資行為屬于企業投資
2.政府授權、聯合投資+EPC
六、地方政府隱性債務風險
1.隱性債務的定義與識別
2.違規舉債(zhai)與隱性債(zhai)務的關(guan)系

第四講新機制的PPP模式《關于規范實施政府和社會資本合作新機制的指導意見》
一、新政發布的背景
3.傳統PPP模式的困境與突圍
4.政府投資的市場化邏輯落地
5.激發民間投資活力
6.改善公共服務拉動有效投資
a)如何理解有效投資
b)支持民營企業參與的特許經營新建（含改擴建）項目清單領域解讀
二、聚焦使用者付費項目
7.強調運營-明確收費渠道和方式
8.明確補貼-政府付費只能按規定補貼運營、不能補貼建設成本
9.禁止可行性缺口補助
10.禁止保底收益率
11.禁止可用性付費
三、全部采取特許經營模式
12.特許經營模式成為協議的*載體
13.建設—運營—移交（BOT）
14.轉讓—運營—移交（TOT）
15.改建—運營—移交（ROT）
16.建設—擁有—運營—移交（BOOT）
17.設計—建設—融資—運營—移交（DBFOT）
四、合理把握重點領域
18.限定于有經營性收益的項目
19.公路、鐵路、民航基礎設施和交通樞紐等交通項目
20.物流樞紐、物流園區項目
21.城鎮供水、供氣、供熱、停車場等市政項目
22.城鎮污水垃圾收集處理及資源化利用等生態保護和環境治理項目
23.具有發電功能的水利項目，體育、旅游公共服務等社會項目
24.智慧城市、智慧交通、智慧農業等新型基礎設施項目
25.城市更新、綜合交通樞紐改造等盤活存量和改擴建
五、優先選擇民營企業參與
26.市場化程度較高、公共屬性較弱的項目，應由民營企業獨資或控股
27.關系國計民生、公共屬性較強的項目，民營企業股權占比原則上不低于35%
28.國家安全、公共屬性強且具有自然壟斷屬性的項目，應積極創造條件、支持民營企業參與
六、明確管理責任分工
29.國家發展改革委要牽頭做好特許經營模式
30.特許經營項目實施機構
a)行業主管部門
b)事業單位
七、穩妥推進新機制實施
31.2023年2月未完成招標采購的項目實施新政
八、嚴格審核特許經營方案
32.未提及兩評一案
33.特許經營方案編制
34.特許經營模式可行性論證
九、公平選擇特許經營者
35.公開競爭方式選擇特許經營者（含聯合體）
36.關注特許經營人的評定標準
a)項目管理經營
b)專業運營能力
c)企業綜合實力
d)信用評級狀況
e)不得調整特許經營者投融資和建設責任
十、規范簽訂特許經營協議
十一、嚴格履行投資管理程序-明確PPP兼有政府投資與企業投資
37.資本金注入項目屬于政府投資項目履行《政府投資條例》
38.企業單獨投資項目屬于企業投資履行《企業投資項目核準和備案管理條例》
十二、切實加強運營監管
39.定期開展項目運營評價
40.懲戒違法違規和失信行為
41.規范開展特許經營協議變更和項目移交等工作
42.建立常態化信息披露機制
十三、做好要素保障和融資支持
43.支持依法依規合理調整土地規劃用途和開發強度
44.采用預期收益質押等方式為特許經營項目提供融資支持
45.特許經營項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）
十四、支持創新項目實施方式
46.特許經營者(zhe)在保障項目質量和產出（服(fu)務）效果(guo)的前提下額外收益主(zhu)要(yao)歸(gui)特許經營者(zhe)所(suo)有

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