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經濟發展政策課程

課程背景：
2024年對于建筑施工行業所帶來的最直接挑戰就是市場規模的收縮。隨著常駐人口城鎮化率水平提升到66%，建筑施工市場增量受限。建筑施工投資向都市圈城市群結構性聚集。建筑施工行業在當前市場與宏觀政策背景下搶抓增量市場，保有存量市場成為行業企業聚焦點，投建營模式一體化創新層出不窮。
2024年我們正面臨著有效需求不足、部分行業產能過剩、社會預期偏弱等多重難題，而國內大循環的阻滯以及外部環境的不確定性也為經濟的發展蒙上了一層陰影。但建筑施工行業發展面臨的有利條件仍強于不利因素，長期向好的基本趨勢沒有改變。
2024年建(jian)工行業發展的*機(ji)遇來自于*政(zheng)府的逆周期(qi)調節政(zheng)策，從過往(wang)的經(jing)濟周期(qi)觀(guan)測(ce)也(ye)是(shi)經(jing)濟增速下滑，逆周期(qi)的財(cai)政(zheng)政(zheng)策和貨幣政(zheng)策將會更(geng)(geng)加有力而(er)且更(geng)(geng)多的聚焦在基建(jian)與建(jian)工行業。本(ben)課程將結(jie)合*經(jing)濟工作會議精神和對當(dang)對當(dang)前宏觀(guan)經(jing)濟背(bei)景下的建(jian)筑施工行業發展現狀、趨勢(shi)、機(ji)遇、挑戰進行全面(mian)解讀。

課程收益：
理解宏觀經濟趨勢：建立對有效需求、產能狀況、社會預期和風險隱患方面的深刻理解
把握國內外經濟挑戰：了解國內外經濟面臨的挑戰，大循環堵點和外部環境的復雜性
掌握建筑工程行業的總體趨勢與熱點
掌握工程施工投資市場及競爭環境
掌握工程施工投資業務機遇（三大工程、基建業務、公建業務、兩新一重）
掌握各區域環境及市場情況
掌握建筑施工項目的政府公關、對接與風險管理
掌握都(dou)市(shi)圈城市(shi)群為建筑行業帶來的(de)發(fa)展機遇

課程大綱
第一講浪涌金梁穩基石，筑巢人定翼高飛-宏觀經濟分析及我國經濟發展政策調整
一、直面挑戰、激流勇進-2024年建筑施工行業面臨的壓力
1.宏觀經濟“疤痕效應”比想象的要深要廣
2.房地產周期調整比以往更深更廣
3.“百年未有之變局”加速演變期比預想中來得更快更猛
4.結構調整和升級比想象中更迅猛
5.地方財政的財政能力超預期下滑
二、洞若觀火-有效需求不足-2024年行業的挑戰
1.如何理解有效需求不足-需求與市場、需求與價格的關系
2.過剩才是當前壓力的來源
a)部分行業產能過剩-
b)部分行業庫存過剩
3.社會預期偏弱-收入下滑與失業動搖了預期信心
4.風險隱患仍然較多-風險就三個房地產、地方債、中小金融機構
5.國內大循環存在堵點-堵在消費端，難在供給端
6.外部環境的復雜性、嚴峻性、不確定性上升
a)全球經濟低迷-外需不足
b)地緣危機火焰熊熊-局部沖突
c)明斯基時刻的到來
7.人口紅利消退與老齡化挑戰
a)老齡、少子、不婚、躺平、內卷、收入差距
b)上有四老下有三小的70、80和90后
8.2023-2036年嬰兒潮變成退休潮
案例解析：深圳的三和大神緣何成為躺平先驅
案例解析：“三胎”政策放開影響幾何
三、二元互通、浪潮推進-2024年建工行業的驅動力
1.中國的城市建設與城市人口流入
2.美聯儲貨幣政策與地產價格
3.中國經濟雙輪驅動之地產投資驅動
4.人口與年齡結構
5.居民收入與地產定價模型
6.房價短期看金融、中期看土地、長期看人口
四、政企合力共贏逆周期
1.國之棟梁-政府預算時代-國家預算資金主導
2.財強勢固-城投時代-財政擔保
3.土金盈門-房地產時代-土地財政
4.公私合營-PPP模式
5.民為邦本-消費引領投資

第二講2024年建工行業基礎設施建設的市場走向分析
一、建工行業破局-出發-暢通循環
1.暢通“就業-收入-消費”良性循環
2.暢通“金融-財政-房地產”良性循環
3.暢通“科技-產業-金融”的良性循環
4.暢通“房地產-地方債務-金融機構”的良性循環
5.暢通“物價-企業利潤-股市估值”的良性循環
6.暢通“企業-居民-政府收支”的良性循環
二、建工行業破局-托底-政策保障
1.穩重求進-貨幣政策-靈活適度、精準有效、保流動性
a)M2與CPI，錢是否在貶值-通脹與CPI、PPI
b)社會融資規模與GDP增長
案例解析：央行是如何支持實體經濟與中小微企業的
案例解析：房地產是如何吸走貨幣資金的
案例解析：銀行系統是否存在流動性的危機
2.大展宏圖-財政政策-適度加力、提質增效
a)強化國家戰略保障
b)支持科技創新與制造業
c)發行規模更大的政府專項債券
三、建工行業破局-回升-擴大有效益的投資、消費與投資共振
1.制造業投資-實體經濟與科技創新引領
案例解讀：日本的利基戰略突圍與中國的專精特新小巨人戰略
案例解讀：科技創新引領現代化產業體系建設
2.房地產投資-三大工程、保障房、平急兩用、城中村改造
案例解析：保交房、保交樓切實保人民權益
案例解讀：恒大危機究竟由何而來？
案例解讀：京滬雙城放松下調地產信貸政策刺激地產，效果如何？
3.基建投資與公共服務投資-地方債與城投公司
案例解讀：地方財政支出如何維系？
案例解讀：土地財政斷崖下跌出路在何方？
案例解析：環境保護，城市輕軌，公共衛生，醫療與養老服務
4.新的投資的錢從何而來
a)*政府投資、央企投資、民營企業投資
b)*國債加碼
c)財政赤字率提高
d)發行免息綠色債券
e)加大地方政府專項債券規模
f)鼓勵民企投建營運一體化
四、破釜沉舟-建筑施工行業戰略選擇
1.建筑業的四大特點
a)被動性
b)輕資產
c)高杠桿
d)低利潤
2.建工行業轉型突圍
a)向投資要收益-投資要做鎮投資
b)向運維要收益-運維要有真本事
c)向金融要收益-金融要有好項目
3.2024年的建筑市場
a)三大工程、城市更新
b)新能源、社會公共服務、補短板
c)新基建、教育醫療養老育幼
五、開拓創新-2024年建筑施工行業市場拓展三要素
1.市場布局
a)國家戰略視角下的都市圈與城市群
b)到房價貴的地方
c)到產業好的地方
d)到人口流入的地方
2.市場定位
a)聚焦主業
b)保持經營
c)謀求增量
d)穩住存量
3.投資主體
a)政府投資
b)企業投資(zi)-利潤、規(gui)模、現金流（既要(yao)(yao)又要(yao)(yao)還要(yao)(yao)更要(yao)(yao)）

第三講雙碳目標下新能源項目工程投資政策及機遇分析
一、政府投資類項目
1.基礎鑄石-政府投資的第一大類：傳統基礎設施
2.新苗布道-政府投資的第二大類：新基建投資
3.安居樂業-政府投資的第三大類：保障房公租房城市更新
4.青山綠水-政府投資的第四大類：環境投資
5.民生康寧-政府投資的第五大類：公共衛生體系投資
二、市場化投資項目
1.濟世育人-市場投資的第一大類：醫療教育
2.暢通無阻-市場投資的第二大類：停車場
3.綠能迎暉-市場投資的第三大類：風光水電
4.暮年金樽-市場投資的第四大類：養老與康養
5.商旅業興-市場投資的第五大類：商業與消費
三、工程+土地
1.片區開發自平衡項目
2.ABO模式
3.一二級聯動模式
案例解析：中國金茂梅溪湖
四、工程+資源
1.EOD模式
2.資源捆綁性項目
3.案例解析：中電建溫州甌江口靈昆智創城
五、工程+收益
1.新政下的PPP模式與特許經營模式
a)自負盈虧的模式
b)兩標并一標的文件依據
c)案例解析：BOT模式與特許經營結合
d)違規PPP模式與創新模式之間的轉化
2.基礎設施不動產公募REITs
a)ABS+公募基金模式
b)擴募機制
c)不動產上市與公司上市的優劣對比
六、工程+政府債
1.地方政府專項債券項目謀劃
a)專項債券申報流程
b)專項債券項目策劃
c)專項債券項目投資實施
d)專項債券項目資金監管
e)專項債券分類別案例解讀
2.地方政府專項債券項目謀劃
a)有收益的公益性項目
b)額度限制
c)利息保障倍數
d)可做資本金
e)十大領域
f)政府投資項目
七、工程+平臺債
1.新型基礎設施項目及重大項目資金
2.不超過全部資本金的50%
3.專項債項目資本金搭橋
八、工程+基金認購
1.F+EPC融資+設計+采購+施工總承包
2.F+EPC+O為融資+EPC+運營
3.I+EPC為以投資為引領的工程總承包模式
4.案例(li)解(jie)析：四川路橋(qiao)建設天峨至北海公路（平塘至天峨廣西段）

第四講激流勇進、揚帆起航-建筑工程行業市場
一、居安思危、破解成蝶-“新基建”
1.新基建與傳統基建即是融合也是延伸
2.新基建經濟穩大盤的重要支撐
3.“新基建”主要產業圖譜
a)5G基建-互聯網和移動互聯物聯網的基礎設施
b)特高壓-解決我國電力能源分布不均的必要新基建
c)城際高速鐵路和城際軌道交通
d)新能源汽車充電樁
e)大數據中心
f)人工智能
g)工業互聯網
二、穩重求變、先立后破-兩新一重
1.城市發展一體化成為未來施工領域的重要機遇
2.“兩新一重”的交叉點在于新基建
a)新型城鎮化建設
b)新基建投資
c)國家省市重大項目投資
3.項目投融資可行性“新基建”優勢更大
三、探微析精、綠水長流-抓住新風口
1.市場布局緊盯兩根線
a)胡煥庸線
b)北緯31度長江線
c)人口聚集區
d)產業聚集區
e)GDP創造大戶
f)都市圈、城市群
g)年輕人的匯聚區
2.擁抱綠色與雙碳
a)節能減排、源頭減量、循環利用、工藝再造
3.高新技術產業
4.重大民生產業
5.國家戰略性產業
四、銳意進取、革新圖強-全過程價值鏈產業鏈的一體化建筑工程方案
1.主業戰略定位清晰
2.打造領先的行業排名與業界口碑
3.業主關切的理解與方案的契合
4.投融資一體化的解決方案
5.規劃設計與施工的整體融合
6.施工質量與進度的保障
7.運(yun)營能力與產業引(yin)入的附加服務

第五講保障房項目建設投資解讀及背景介紹
五、國內住房保障制度四個階段
8.福利住房階段
9.政府主導階段
10.租售并舉市場化階段
11.市場+保障雙軌制
12.十四五保障房的建設規模7億平
13.保障房究竟分為幾類
a)配售型-住房困難群體和高層次人才引進
b)配租型-公租房、保障性租賃住房
14.保障房投資主體是誰
i.政府直接投資
ii.開發商配建
iii.地方城投公司
六、保障房的資金從哪來
15.財政預算資金
i.一共公共預算-老舊改造、公租房
ii.基金性預算-保障性安居工程專項債
16.銀行保障性安居工程貸款
17.REITs保障性租賃住房
18.特許經營公私合作模式項目貸款
19.房企拿地競拍自持和配建
七、*《關于規劃建設保障性住房的指導意見》(國發【2023】14號文)解讀
20.基本原則
a)提高保障性住房再住房總供給中的比例
b)加大保障性住房建設和供給
c)堅持資金平衡
d)支持城區300萬以上的大城市率先探索實踐
21.對象標準
a)住房有困難且收入不高的工薪收入群體
b)城市需要引進的仁愛群里
22.建設籌集
a)因地制宜與城中村改造、城市更新、危舊房改造結合
b)安排在交通便利、公共設施齊全區域
c)劃撥方式供應土地或僅支付土地成本
d)支持非住宅用地變更土地用途不補繳土地價款
23.規范管理
a)公平公正配售成本價小搜
b)禁止以任何方式將保障房變為商品房流入市場
24.支持政策
a)保障房公積金貸款
b)保障房開發貸和個人住房貸款
c)給(gei)于稅費(fei)支持(chi)

第六講城中村改造概述與理解
一、城鎮村改造的基本特征與要素
25.中國城中村改造的特殊土壤和內涵
a)二元化結構與城市鄉村
b)土地所有制度的不同
26.城中村改造的維度與分類
a)綜合整治
b)功能改變
c)拆除重建
27.棚改、舊改、城中村改造異同
28.城中村改造的政策和法律類型
a)土地征收與補償
b)參與主體
c)融資與投資模式
d)環境保護和歷史文化遺產保護
e)項目審批與監管
二、城中村改造利益分配與參與主體
29.土地開發的三級利潤分配
a)土地整體與一級利潤
b)土地開發與二級利潤
c)資產持有與三級利潤
30.城中村改造參與主體
a)政府主導型
i.村集體
ii.縣區市政府
b)企業主導型
i.城投公司
ii.施工央企
iii.房地產公司
c)政企聯合型
i.PPP
d)業主自發型
i.村委會+村集體經濟合作組織
三、城中村當前面臨的問題
31.建筑雜亂無章
a)違章建筑多
b)握手樓現象突出
c)建筑間距小采光通風差
d)加改擴建多結構安全隱患大
32.環境臟亂差
a)基礎設施不完善
b)垃圾處理不暢
c)街巷狹窄
d)管線雜亂存在消防隱患
33.居住人口混雜
a)流動人口多
b)治安形勢嚴峻
c)管理邊界不清
d)存在社會隱患

第七講城中村改造實施與流程
一、城中村改造四大階段
34.前期計劃規劃階段
35.拆遷安置補償階段
36.土地出讓上市階段
37.開發建設實施階段
38.村委、企業、業主多元協同
二、城中村改造改造方式
39.實施單位與拿地單位分離
40.生地熟掛
41.村集體自改模式
42.政府企業聯合開發模式
43.廣州“做地”模式
三、城中村改造資金來源與保障
44.政府投資財政預算資金
a)專項財政資金
b)地方政府專項債
c)財政土地出讓金
45.企業投資市場化融資
a)城投類國有企業、地產開發商、施工企業
b)物業權利人自籌資金，包括物業主、物業使用人和物業管理人
c)市場化融資資金（銀行貸款、非標融資、債券資金、城中村改造基金、REITs）
四、城中村改造的挑戰與應對(dui)

第八講平急兩用項目解讀
五、平急兩用的定義和領域
46.平急兩用的概念
47.平急兩用的領域
a)文旅、酒店民宿
b)公共衛生、城郊大倉物流、應急避災
c)公共設施管
48.平急兩用的地域布局
a)人口密集的特大超特大城市
六、平急兩用的案例分析-成都市新都區
49.隔離點集裝箱改造為公共驛站
50.核酸采樣艙改造為司機之家
七、平急兩用的案例分析-北京市平谷區
51.“吃、住、行、醫、集中承載”五大應用場景
52.農副產品保供基地
53.綜合物流樞紐
54.旅游居住設施
55.高速服務區
56.醫療體系
八、推動項目建設的關鍵原則和方法
57.推動“平急兩用”公共基礎設施建設的原則和方法
58.注重統籌新建增量與盤活存量，激活城市低效和閑置資源
59.學習防(fang)范財政、金(jin)融、生(sheng)態和安全等方面(mian)的風險，守住(zhu)底線

經濟發展政策課程