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房地產全流程風險識別

課程大綱
第一章、房地產開發項目投資的基礎知識
一、房地產投資概述
1、房地產投資商VS房地產開發商
房地產投資商的角色辨識
房地產投資的客體——房地產開發項目
2、房地產開發項目投資的演進過程
房地產金融的現狀總覽
銀行——項目開發貸款
機構——債權投資、股權投資、信托、基金……
其他——
3、房地產投資的風險及陷阱
房地產投資的風險
房地產投(tou)資經營的陷阱(jing)

二、房地產開發項目的投資評估
1、開發企業（項目公司）的盡職調查
2、開發項目的盡職調查
3、擔保方的盡職調查
4、投融(rong)資雙(shuang)方合作模式洽商

三、房地產開發項目生命周期全過程管理要點（操盤）
1、獲取土地階段（強排設計草案、開發方案可行性研究、《建設用地規劃許可證》、《土地證》）
2、項目策劃階段（客戶定位、造價定位、產品定位、概念設計、運營定位）
3、項目規劃設計階段（方案、擴初、施工圖設計、報批報建、《建設工程規劃許可證》）
4、項目施工準備及開工階段（招標采購、《建設工程施工許可證》）
5、項目銷售階段（《預售許可證》）
6、項目施工及竣工階段（竣工驗收、竣工備案）
 7、項(xiang)目(mu)交付階段(duan)（《準住(zhu)證》、用(yong)地分(fen)證、《房屋產(chan)權證》）

四、房地產項目開發（經營）計劃系統構成
1、規劃設計階段性成果
2、項目開發進度計劃
3、項目目標成本計劃
4、項目銷售收入計劃
5、項目經營收益計劃
6、項(xiang)目現金流平衡(heng)計劃(hua)（資(zi)金投入計劃(hua)+銷售回款計劃(hua)+融資(zi)計劃(hua)）

第二章、房地產開發項目獲取階段風險防范
一、項目初步判斷
1、項目初判的目的和工作要求
2、項目初判的職責界定
3、項目初判工作指引和規范
踏勘及調研工作要點
項目初步收益分析
初步分析結論及初判報告
初判報告評審

二、項目詳細分析
1、市場分析
2、初步規劃草案設計與分析
強排方案設計任務書
強排方案設計組織
強排方案設計指標成果
3、土地成本分析
目標成本計劃科目分類
目標成本估算方法
土地成本年回報率分析方法
4、項目投資收益分析
銷售收入分析
稅務分析
收益敏感性分析
5、項目現金流分析
項目開發計劃體系（7個關鍵計劃）
項目開發節奏和進度計劃分析
資金周轉利潤*化分析
項目(mu)融資方法分(fen)析(xi)

三、項目可行性研究
1、項目可行性研究報告編制組織及操作規范
2、項目可行性報告內容要求
3、項目可行性報告評審
四、項目獲取
1、參加招拍掛
2、其他方式
五、項目獲取后工作
1、取得《建設用地規劃許可證》
2、取得《國有土地使用證》
3、項(xiang)目土地及(ji)項(xiang)目事務(wu)的移交

第三章、房地產開發項目定位策劃階段風險防范
一、市場調研及基礎研究
1、市場調研
2、項目本體研究
二、項目三定位研究
1、客戶定位
2、造價定位
3、產品定位
三、項目運營定位研究
1、概念設計及產品研究
2、開發節奏策略
3、財務收益及現金流分析
四、項目策劃成果評審
1、產品建議書
2、經營計劃(hua)指(zhi)導書

第四章、房地產開發項目規劃設計階段風險防范
一、規劃方案設計
1、規劃方案設計任務書
2、方案設計成果內部評審
3、《修建性詳細規劃》及單體建筑方案報建
二、擴初及施工圖設計
1、概算及施工圖預算
2、設計優化及成果評審
三、取得《建設(she)工程(cheng)規劃許可證》

第五章、房地產開發項目施工階段風險防范
一、施工準備階段
1、招標采購
2、報建取得《建筑工程施工許可證》
二、施工階段
1、甲方工程管理的四大角色
2、進度管理
3、質量管理
4、成本管理

第六章、房地產開發項目銷售階段風險防范
一、銷售準備階段
1、銷售價格審批
2、報建取得《商品房預售許可證》
二、銷售階段
1、售前管理
2、售中管理
3、售后管理

第七章、房地產開發項目竣工及交付階段風險防范
一、竣工驗收及備案
1、竣工驗收
2、竣工備案
二、交付即保修
1、辦理《準住證》
2、辦(ban)理《不動產(chan)權證》

第八章、房地產開發項目投資全程管理
一、房地產開發項目投資的合作方式及管理要點
1、投融資雙方的合作模式選擇
項目合作模式分析
不同合作模式的潛在風險與關鍵管控點
項目轉讓模式分析
不同轉讓模式的潛在風險與關鍵管控點
合作或轉讓談判流程
2、董事會及經營管理層組成
3、項目開發過程中雙方工作職責的分工設計
4、項(xiang)目開(kai)發過程中(zhong)雙方審(shen)批權限(xian)的設計

二、房地產開發項目投資的財務管理方式及管理要點
1、項目開發經營計劃系統（7個計劃）的編制及修訂（開發商）
2、項目開發經營計劃系統（7個計劃）的審核確認（投資商）
3、項目開發經營計劃系統（7個計劃）的執行與監控
三、房地產開發項目的法律風險管理
1、政府違約防范
2、項目直接轉讓的法律分析與風險防范
3、股權收購獲取項(xiang)目(mu)的法(fa)律分析與風險防范

房地產全流程風險識別