《項目總核心能力提升暨項目總視角的項目開發關鍵點管控》
講師：張(zhang)建軍 瀏覽次數：2580
課(ke)程描述(shu)INTRODUCTION
項目總核心能力提升及總視角的項目開發培訓
培訓講師：
課程價格：
培訓天數：日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
項目總核心能力提升及總視角的(de)項目開發培(pei)訓
【課(ke)程(cheng)介紹】
項(xiang)目是(shi)房(fang)企經營管理(li)的(de)(de)基本單元，項(xiang)目總是(shi)項(xiang)目管理(li)團隊的(de)(de)頭，需要對開(kai)發(fa)項(xiang)目的(de)(de)經營和管理(li)負責(ze)，
不僅覆蓋開發(fa)全過程的(de)(de)項目管理，更包括項目經營(ying)的(de)(de)利潤指標和最終交付的(de)(de)產品。因此，項目總(zong)需要對房地產企業管理系(xi)統，
以及項目(mu)(mu)全(quan)程操盤(pan)的(de)經營管(guan)理(li)和(he)(he)專業管(guan)理(li)的(de)系(xi)統建(jian)立(li)全(quan)面的(de)認識，并(bing)不(bu)斷培(pei)育(yu)和(he)(he)提(ti)升其項目(mu)(mu)經營和(he)(he)管(guan)理(li)的(de)系(xi)統能(neng)力(li)。
針對房(fang)地產公司的(de)企業(ye)管(guan)理(li)和項(xiang)目(mu)管(guan)理(li)，存在(zai)著(zhu)具備共性的(de)科(ke)學管(guan)理(li)規律，
通(tong)過(guo)二(er)十(shi)余(yu)年對(dui)房(fang)(fang)地(di)產(chan)開發行業(ye)的實踐(jian)、思考(kao)與總(zong)結，我(wo)們提出(chu)了“管控鏈“、“價值鏈”和“供應鏈”為(wei)三條主(zhu)線的房(fang)(fang)地(di)產(chan)企業(ye)專業(ye)操作系統，
可以迅速幫房企董事(shi)長、高管和項(xiang)目(mu)總對開(kai)發(fa)(fa)項(xiang)目(mu)的(de)經(jing)營(ying)和管理建立(li)清晰完整的(de)認識。其中的(de)“管控鏈”著眼于從(cong)事(shi)房地產開(kai)發(fa)(fa)業(ye)務的(de)企業(ye)管理，不僅覆蓋房企組(zu)織管理和資源配置，
同時也對開(kai)發項目的經營、財務等(deng)指標考核(he)，以(yi)及面向管(guan)理團(tuan)隊的績效(xiao)考核(he)等(deng)，搭建起基礎管(guan)理平臺；
其中的“價值(zhi)鏈“即(ji)各類(lei)型房地產項(xiang)(xiang)目從“獲取(qu)土(tu)地、策(ce)劃、設計、施工、營銷、產品交付”的全生命周(zhou)期9大管理階段(duan)的全程項(xiang)(xiang)目管理，
是項(xiang)目總率領各專(zhuan)業技(ji)術(shu)管理資源履行科學決策和業務管理的(de)關鍵(jian)管控點；其中(zhong)的(de)“供應鏈”管理著重針對(dui)(dui)房企作為投資主體(ti)，對(dui)(dui)項(xiang)目開(kai)發建設過程中(zhong)出現的(de)各業務外包的(de)管控系統。
培(pei)養一個優秀的房(fang)地產(chan)項目總(zong)，需要在(zai)掌(zhang)握上(shang)(shang)述房(fang)企管控(kong)系統和項目開(kai)發(fa)關鍵點業務管理的基礎(chu)上(shang)(shang)，加之(zhi)有(you)效的自我(wo)管理和領(ling)導力訓練，才能(neng)最終(zhong)實現其履(lv)職核心能(neng)力的提升。
【課程(cheng)對象】
企業(ye)的(de)決策層(ceng)（董事(shi)長(chang)、總經理、項目(mu)公司(si)總經理、項目(mu)總、等）
【課(ke)程收益】
本課程(cheng)通過對房地產項目的開發和(he)經營為目標，著眼項目公司(si)總經理(li)崗位(wei)的職責和(he)勝任能力的辨識，
全面系統地掌握(wo)的房地產項目(mu)管(guan)(guan)理的操盤能力。適(shi)合項目(mu)公司(si)董事(shi)會、集團(tuan)或(huo)區域(yu)總部(bu)、項目(mu)總、及其率領的團(tuan)隊等不同(tong)角色，全面了解房地產業務管(guan)(guan)控系統，
以及項目(mu)(mu)開發全過程關鍵點管(guan)控的(de)各(ge)環節，從而為勝任項目(mu)(mu)經營(ying)和管(guan)理的(de)能力(li)提(ti)升(sheng)(sheng)設定目(mu)(mu)標；課(ke)程同時覆蓋項目(mu)(mu)總核心能力(li)提(ti)升(sheng)(sheng)的(de)路徑和方法、技(ji)巧等(deng)的(de)傳授，
以(yi)及項(xiang)目(mu)開發(fa)各階段(duan)的(de)專業(ye)化、規(gui)范化、制度化等(deng)科學(xue)決策(ce)的(de)工作(zuo)方法和技能的(de)傳授。整體(ti)(ti)提升(sheng)受(shou)訓項(xiang)目(mu)總的(de)專業(ye)素養(yang)和履職(zhi)能力(li)，整體(ti)(ti)提高(gao)項(xiang)目(mu)運作(zuo)的(de)科學(xue)性，降低項(xiang)目(mu)風險，打造職(zhi)業(ye)化的(de)房地產企業(ye)項(xiang)目(mu)經理人隊伍；
參加培訓的(de)公(gong)司，可(ke)以此為(wei)基礎，建(jian)立房(fang)地產開(kai)發業務管理的(de)業務流程，并(bing)逐步完善企(qi)業自己的(de)房(fang)地產開(kai)發管控系(xi)統。
……
【主講老師】
張建軍，和君咨詢合伙人(ren)，建筑學本科(ke)，工商管理碩士(shi)，注冊建筑師，注冊建造(zao)師。中國(guo)講師500強，
常年擔任(ren)多家房地(di)(di)產企業及中房商學(xue)院(yuan)、博志誠、中智、百銳等(deng)培(pei)訓機構(gou)及清(qing)華、天大等(deng)房地(di)(di)產總(zong)(zong)裁班的特約培(pei)訓講師(shi)，受邀出任(ren)“項目總(zong)(zong)特訓營(ying)”的總(zong)(zong)教(jiao)練之職。
房地產企業(ye)管理(li)咨詢 & 項(xiang)(xiang)目運營、策劃、操盤輔導的實戰(zhan)型教練顧問。6 年設(she)(she)計(ji)院及 15年房地產企業(ye)實戰(zhan)工(gong)作經驗，曾任天(tian)津萬科公司設(she)(she)計(ji)部、項(xiang)(xiang)目事務部、工(gong)程(cheng)管理(li)部經理(li)；
新(xin)奧集團蚌埠置(zhi)業公(gong)司常務副總經(jing)理；歷(li)任天津海(hai)貿物(wu)業發展(zhan)有限(xian)公(gong)司總經(jing)理、海(hai)貿集團執行總裁、董事長，兼(jian)漢(han)鎰(yi)資產管理股份有限(xian)公(gong)司董事副總經(jing)理、
上(shang)海漢(han)鎰(yi)咨(zi)(zi)詢公(gong)司(si)總經(jing)(jing)理、天津漢(han)鎰(yi)房(fang)地產(chan)管理咨(zi)(zi)詢公(gong)司(si)總經(jing)(jing)理；南(nan)開允公(gong)集團副(fu)總裁兼南(nan)大科技(ji)園公(gong)司(si)總經(jing)(jing)理等職務(wu)。2010年投(tou)身管理咨(zi)(zi)詢及培(pei)訓(xun)，
在房地(di)產企業全(quan)面經(jing)營管理(li)及項目(mu)的全(quan)程(cheng)運作，特別(bie)是組(zu)織管控(kong)、公司治理(li)、計劃管理(li)、成(cheng)本管理(li)及項目(mu)決策、項目(mu)策劃、設計管理(li)、
報批報建管理(li)、工程管理(li)、營銷及(ji)客服管理(li)、外包(bao)管理(li)等方面(mian)有著較為豐富(fu)的經驗，為百余家房企(qi)提供過咨(zi)詢培訓，完成了30余個項目(mu)策劃及(ji)實操顧問的服務。
【課程(cheng)大綱】
《項(xiang)目總(zong)核心能力提升暨(ji)項(xiang)目總(zong)視(shi)角的項(xiang)目開發關鍵點管(guan)控》課程大綱
課前互動：
1、房地產企業(ye)項目(mu)總(zong)角色辨識(shi)，應具備哪些能力？
2、房企的(de)“經(jing)營VS管(guan)理(li)(li)”該哪個大，項目總的(de)“經(jing)營能力(li)VS管(guan)理(li)(li)能力(li)”，該哪個更(geng)強？
3、房企產企業的盈利(li)模式辨識，開發商是如(ru)何(he)賺錢(qian)的？（解讀高(gao)周轉）
一、房地產(chan)企業(ye)管理系統(tong)概述
基于三個(ge)鏈條的房企管理系統：
1..管(guan)控鏈(lian)——企業(ye)管(guan)理(li)
2..價(jia)值鏈——項目管理
3..供應鏈(lian)——外包管理
二、項(xiang)目總在房(fang)企管理(li)系統中的定位&責任辨識
基(ji)于(yu)不(bu)同(tong)(tong)經營規模的房企，項(xiang)目總的定位不(bu)同(tong)(tong)，導致對能力要求不(bu)同(tong)(tong)：
1..單一層級(ji)項目公司
2..多層級(ji)管控(kong)下項目公司(si)
（財(cai)務管控型）
（職能管控型(xing)）
（職能支持(chi)性）
3..多(duo)層級(ji)區域（城市）公司下屬項目公司
（項目公(gong)司(si)/項目部）
4..特殊法人(ren)治理結構管(guan)控下項目公(gong)司
（股東會/董(dong)事會）
（項目(mu)托(tuo)管/項目(mu)代(dai)建(jian)）
三、房(fang)地產企業(ye)項(xiang)目(mu)總核心能力概述
基于房地產(chan)開發(fa)項目的經營管理責任，項目總履職的核心能力：
1..經營管理(li)能力（對(dui)項目開發目標(biao)設定(ding)和結果(guo)負(fu)責）
項目(mu)開發經營(ying)計(ji)劃系統(tong)（7個關鍵計(ji)劃）：
（1）項目(mu)開發進度計(ji)劃
（2）項目目標(biao)成本計劃
（3）項目投資計(ji)劃
（4）項(xiang)目銷售收入計劃
（5）項目銷售回款計劃(hua)
（6）項目(mu)經營利潤計劃(hua)
（7）項目現金流(liu)平衡計劃
財稅金(jin)融管(guan)理系統(tong)：
（1）項(xiang)目全(quan)成(cheng)本管(guan)理
（2）稅(shui)務籌劃
（3）融資管理
2..項(xiang)(xiang)目管(guan)理(li)能力（對開發項(xiang)(xiang)目全生命周期(qi)各階段、各專(zhuan)業的(de)業務管(guan)理(li)、決(jue)策和成果負責）
突(tu)破個人(ren)專(zhuan)(zhuan)業背景局限，調動團隊各專(zhuan)(zhuan)業資源，實(shi)現(xian)綜合的(de)專(zhuan)(zhuan)業判斷力(li)和決策力(li)：
（1）財務、營銷、成本、設計(ji)、工程(cheng)、人力資源、行政(zheng)管(guan)理、物管(guan)、商(shang)管(guan)……
（2）土地拓展、定位策劃(hua)、報(bao)批報(bao)建、招標采購、客戶關系
構建甲方管理團隊的資(zi)源整合能力，借力供應鏈協助業(ye)務決策并(bing)達成開發目(mu)標：
（1）勘察(cha)院、設計院、施工企業、監(jian)理公司、銷售代(dai)理、物業公司……
（2）調研機構、策劃公(gong)司、咨詢公(gong)司、商(shang)管公(gong)司、各類外(wai)包公(gong)司……
3..組(zu)織(zhi)管理(li)能力（對項目開發團隊(dui)的(de)組(zu)織(zhi)建設(she)及人力資源管理(li)負責）
學(xue)習、掌握、運(yun)用 “管(guan)理學(xue)”，從業務能手(shou)——組(zu)織高手(shou)：
（1）組織架構、管理資(zi)源配(pei)置、責權劃分、制度流程(cheng)設計……
（2）定崗定編、人力資源、績(ji)效考核……
四(si)、項目(mu)總企業管(guan)理能力:開發商的(de)四(si)基(ji)管(guan)控系統(tong)
管控系統的四個基本點:
1、開(kai)風商企業的資源配(pei)置（管好人） ; 架構管理系(xi)統
2、開發商企(qi)業(ye)的系統運營（管好事） 計劃管理系統
3、開(kai)發商企業的(de)投(tou)入控制（管好(hao)投(tou)入） 成本管理系(xi)統
4、開發(fa)商企(qi)業的(de)產(chan)出(chu)控制（管好產(chan)出(chu)） 績效管理系統
1、組織架構(gou)管理
問題：開發商架(jia)構管理中普遍存(cun)在資(zi)源配置(zhi)不合(he)理，職責不清(qing)，扯皮(pi)推(tui)諉(wei)，效率低下， 管
理成本高(gao)企等問(wen)題。
怎么解決這(zhe)些問題？
創新(xin)點： 1、以專業優化組合配(pei)置資源配(pei)置
2、簡約、精細化架構(gou)管理系統
要點:
專業優化組(zu)合
專業設置及(ji)組合
簡約管理架構設計(ji)
職能工(gong)作細分
部(bu)門(men)職能的工(gong)作清單(dan)
操作(zuo)部門(men)的接口
崗(gang)位(wei)責任系(xi)統
定崗定編
職務(wu)說明書
運作權(quan)限系統
部門職責權(quan)限
各種審批流程(cheng)
2、計劃管(guan)理
問題(ti)：開發商(shang)運營(ying)中普遍存(cun)在工作銜接不(bu)暢， 人員忙于奔命，效率低下，成本高企等
問題(ti)。
怎么(me)解(jie)決問(wen)題？
創新點： 1、完善項目開(kai)發計(ji)劃體系
2、完善計(ji)劃管理機制
要點：
四級計劃體系的內容(rong)：
一級計(ji)劃：企業(ye)戰(zhan)略規劃
二級計劃(hua)(hua)：項目開發經營(ying)計劃(hua)(hua)/公司年度經營(ying)計劃(hua)(hua)
三級(ji)計(ji)劃：部門月度工作計(ji)劃
四級計劃：個(ge)人月度（周）工作計劃
計(ji)劃的編制：
計劃主要節點的分層管(guan)理
主要節點之間標準工作周(zhou)期
計劃(hua)的分(fen)解與運行
計(ji)劃的監(jian)控(kong)與(yu)考核
3、三全成本管理
問題(ti)：開發(fa)商普遍缺失成(cheng)本管理系統(tong)， 各種浪費(fei)， 極大地(di)吞噬了(le)項目(mu)的利潤(run)。
怎么解決問題？
創(chuang)新點： 1、建立全(quan)(quan)程(cheng)、全(quan)(quan)員、全(quan)(quan)成本管理系(xi)統
2、市場倒推式的造價(jia)定(ding)位方(fang)法
要點：
建設前期成(cheng)本(ben)控制
目標成本與責任成本
成(cheng)本控制指導書(shu)
建設過程(cheng)成本控(kong)制
動態成本控制
建設后期的成(cheng)本控制
結算(suan)、決算(suan)與(yu)成本考核
4、績(ji)效(xiao)管理
問題：團(tuan)隊(dui)管理(li)中普遍存在能力與動力不(bu) 足，團(tuan)隊(dui)執行力低下， 項(xiang)目不(bu)能取得預期
利潤等問題。
怎么解決問題(ti)？
創新(xin)點： 1、過程與結果(guo)并重(zhong)的雙重(zhong)績效管理
2、量化簡單的績效考核指標
要點：
項目績效考核
項目績(ji)效考核中的二(er)次分配
項(xiang)目績效考核指標
骨(gu)干人員的長期激勵機制
月度目標管(guan)理考(kao)核(he)流(liu)程：
計劃考核指標的量化
績效工資體系的建立
多元考核主體的考核辦法
五、項目(mu)管(guan)理能力: 項目(mu)開發全過程管(guan)控9大關(guan)鍵點
房地產項(xiang)(xiang)(xiang)目開(kai)發的九(jiu)大關(guan)鍵點(dian)構成項(xiang)(xiang)(xiang)目的價值(zhi)(zhi)鏈(lian)，每(mei)個點(dian)都要為項(xiang)(xiang)(xiang)目增值(zhi)(zhi)。
1．項目決策
問題：傳統拿地的風險(xian)在于(yu),項(xiang)目能否(fou)賺(zhuan)錢基本(ben)取決于(yu)房價上漲。
怎么解(jie)決問(wen)題？
創新(xin)點(dian): 1投資決策(ce)系(xi)統 、
2投(tou)資分析模型
要(yao)點：
項目(mu)論證管理流(liu)程
項目初步設計分析
項目成本估(gu)算方法
土地的投資價值
《可行性(xing)研究(jiu)報(bao)告》的編(bian)制和評審
2．項目策(ce)劃
問題(ti)：策劃報告普遍嚴重(zhong)脫離市(shi)場和成(cheng)本要(yao)求(qiu)。沒有可操作(zuo)性。
怎么(me)解(jie)決問題？
創新點: 四維項(xiang)目策劃(hua)系(xi)統
要(yao)點：
項目策劃管理(li)流程
項目策劃任務書
項目(mu)策劃外包(bao)管(guan)理
客(ke)戶定位（客(ke)戶細分(fen)與需(xu)求調(diao)研(yan)）
造價定(ding)位(wei)及項目成本測算(suan)
產(chan)品(pin)定位（項目主題及(ji)物業(ye)發(fa)展建議(yi)）
項目運營定位；
四維項(xiang)目策(ce)劃
市場(chang)需求分(fen)析
造(zao)價標(biao)準定位(wei)
設(she)計(ji)技術建議（概念設(she)計(ji)）
項(xiang)目運作策略(lve)
《項目定位策劃報告書(shu)》的編制和成果(guo)評審
《產品建議書》
《項目經營計劃指導書》
3．招商管理
問題(ti)：很多開發商雖重視招商，但(dan)不(bu)知(zhi)道(dao)如何把招商和項目策(ce)劃、設計、工程(cheng)、運管等業務有效結合。
怎(zen)么解決問(wen)題？
創新點：貫穿(chuan)始終(zhong)的(de)招商管(guan)理系統
要點：
開發前期招商管理
拿地決(jue)策階段的意向調(diao)查
項目策(ce)劃階段的招商(shang)策(ce)略(lve)管理
方(fang)案設計階段的招商管理
開(kai)發中期招商管(guan)理
施工(gong)圖設計階段的招商(shang)對接(jie)
施工過(guo)程(cheng)中的招(zhao)商配合(he)服務
商家進場及裝修(xiu)對接
開發后期招(zhao)商管理
交付驗收階段的(de)招(zhao)商(shang)配(pei)合
開業籌備組(zu)織
持續(xu)運營期招商(shang)管理(li)
商管公司的導入
4．設(she)計管(guan)理
問題(ti)：很多(duo)開發商只有設(she)(she)計委托，沒有設(she)(she)計管理(li)。
怎么解決問(wen)題？
創新點(dian)：“市(shi)場(chang)、技術(shu)、造價”三度(du)設計(ji)管理 系(xi)統
要點：
設計管(guan)理流程
各階段設(she)計(ji)任務書(shu)
（規劃及(ji)建筑方(fang)案(an)、擴初、施工圖(tu)、精(jing)裝修、園林景觀、管網綜合）
各階段(duan)設計成果評審及優(you)化
交工標準設(she)(she)計、示(shi)范區、精裝修交工樣板房設(she)(she)計及材設(she)(she)選(xuan)型(xing)選(xuan)樣
設計跟蹤服務
設計(ji)變(bian)更
5．工程管理
問題：甲方不會作甲方，造成(cheng)進度失控、 質量(liang)失控、成(cheng)本(ben)失控。
怎么(me)解決問題？
創新點(dian): 1、甲方(fang)工(gong)程關鍵點(dian)管(guan)理(li)系統 2、甲方(fang)工(gong)程管(guan)理(li)的(de)角色(se)
要點：
甲方工程部的角色與作用(yong)
甲方工程人員的四大(da)角色
工程(cheng)管理(li)流程(cheng)
工程(cheng)(cheng)管理指導(dao)書及工程(cheng)(cheng)管理標準(zhun)
甲(jia)方工(gong)程(cheng)管理十(shi)二大關鍵點(dian)
客戶(hu)敏感質量問題(ti)的防治
物業移交管理
保修(xiu)期內的維修(xiu)管理
6．營銷(xiao)管理
問題：銷(xiao)售(shou)服(fu)務不到位，是買方市場(chang)銷(xiao)售(shou)的基本問題。
怎么解決問題？
創新點： 1、服務(wu)營銷系統 ，2、一站式銷售服務(wu)
要點：
營(ying)銷策劃管理
案場內部管(guan)理
銷售(shou)服務管理(li)
銷售價格管理
銷售費用(yong)管理
客戶事(shi)務管理
銷(xiao)售變更的管理
7．客戶(hu)管(guan)理(li)
問(wen)題：開發商(shang)普遍輕(qing)視客(ke)戶(hu)管理，既丟了(le)財，也丟了(le)人。
怎么解決問(wen)題？
創新點： 1、三位一體的客戶(hu)服務(wu)系統(tong) ，2、客戶(hu)資源(yuan)管理與經營(ying)
要點(dian)：
客戶(hu)滿意(yi)度提升(sheng)計劃
產品服(fu)務
銷售服務
物業服務
商管服務
8．商(shang)業運營管理
問題：開(kai)發商(shang)如何組織持續的商(shang)業(ye)運營管理(li)。
怎么解決問題？
創新點： 1、商管等機構(gou)的外包管理(li) ，2、客戶資源管理(li)與經營
要點(dian)：
項目前期管(guan)理外包(bao)
項目中(zhong)期外包對接
項目開(kai)業(ye)籌備及試運營
項目持續(xu)運營管理
9．報(bao)批報(bao)建(jian)及政府配套資源對(dui)接管理(li)
問題：開發商如何(he)組織對外的報批報建和配套資源對接。
怎么解決問題？
創新點： 1、視作項目管(guan)理(li) ，2、建立(li)規范(fan)化操(cao)作流程
要點：
項目前期五證辦理
《建(jian)設用地規劃許(xu)可證(zheng)》
《國有土地使用(yong)證(zheng)》
《建(jian)設(she)工程規劃許可證》
《建(jian)設工程施工許可(ke)證》
《預售許可證(zheng)》
項目中期配套資源(yuan)對接
自來(lai)水(shui)、排水(shui)、電力、燃氣、供(gong)熱(re)、
項目(mu)后期(qi)權證辦(ban)理(li)
竣工驗收備案、準住證
不動產權證(zheng)
六、甲方的(de)外包管理能力：開發商(shang)的(de)供(gong)應鏈管理
問題：不會管理外包供方，不能借力賺錢是開發商普遍存在的短板。
怎么解決問題？
創新點： 供應(ying)鏈管(guan)理系統(tong)
要點：
1．外(wai)包(bao)管理(li)流程(cheng)
2．招投標管理
招投標管理流程(cheng)
工(gong)程采購招投標
甲供(gong)材設采(cai)購(gou)招投標
3．外(wai)包(bao)業務任(ren)務書
項目策劃(hua)任務書
設計(ji)委托任務(wu)書(shu)
工(gong)程管理指導書
營銷策劃任務書(shu)
4．外包(bao)合同
設(she)計類(lei)合同
工(gong)程類合(he)同(tong)
營銷類合同
5．外(wai)包成果(guo)評審
各類外包(bao)評審(shen)的流程
各類(lei)外(wai)包(bao)評審的標(biao)準(zhun)
各類外包成果的驗收(shou)
七、項目總核心能力提升(sheng)的關鍵：管好(hao)自(zi)己(ji)
房(fang)地產開發項(xiang)目是(shi)房(fang)企(qi)的基本經營單元，在項(xiang)目經營管理團隊中，項(xiang)目總只是(shi)一個(ge)人，因此個(ge)人的自我管理能力才是(shi)關鍵核心能力：
1..自我(wo)管理能力
2..領導(dao)力
項(xiang)目總(zong)核心能力提升及總(zong)視角(jiao)的項(xiang)目開發(fa)培訓
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